多部委联合发文救楼市，二套房首付将至四成——新政来了，买房有啥实惠？

■ 本报记者曹荣

日前，央行、住建部、银监会、财政部纷纷发文，将二套房的首付比例从6成降至4成，同时二手房的营业税从之前满5年免征调整为满2年免征。新政一出台，引起了社会广泛关注。但对普通百姓而言，大家最关心的，还是自己能从中得到什么实惠。我们不妨仔细算算账，看看新政执行后，老百姓买房或者卖房到底划不划算。

以省城合肥为例，按照目前的房价水平，目前一套100平米左右的商品房售价约70万元。假设小明要购买二套房，新政之前首付比例为6成，那么他需支付首付款42万元，并向银行贷款28万元。如果是商业贷款的话，执行基准利率一般要上浮1.1倍，贷20年并采用等额本息还款的话，还款总额为500629.6元，月供为2085.96元。

新政规定，拥有1套住房且相应房贷未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，首付款最低比例从之前调整的6成将至4成。那么，现在小明买房，首付比例就降到最低4成了，首付款只需要28万元，然后需要向银行贷款42万元。上述同样的贷款期限、利率和还款方式下，他的还款总额为750944.4元，月供为3128.93元。

比较以下可以发现，虽然降低首付比例降低了小明的购房资金“门槛”，但这并不意味他的贷款成本降低了，反而实际上还是增加了。以上述总价70万元的商品房为例，首付金额虽然降低了14万元，但小明的购房总额却多了110314.8元，月供也要多支付1042.97元。

此外，新政还规定，住房公积金贷款购买首套房首付比例最低2成，二套房首付比例最低3成。这意味着，小明如果用公积金贷款买二套房，首付只要支付21万就行了，这买房的门槛又降低了许多。

假如小明急着入住，想直接购买二手房的话，他可要仔细看看房产证上的购房日前了。根据财政部发布的新政规定，3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买2年以上 （含2年）的非普通住房（144平米以上）对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

还是以省城为例，据统计，合肥二手房市场80%的交易是10年内的、40%是5年以内的，免征营业税期限改为满2年之后，将会有近2成的二手房交易不用缴纳营业税。

这样，小明买房选择的空间就很大了。假如小明购买的二手房总价为70万元，又恰好年限超过2年，新政之前他需要按照5.5%的营业税税率缴税38850元；而新政之后，这笔税款就完全不用缴纳了。

记者了解到，目前安徽省很多家农村商业银行都开办了住房按揭贷款业务，眼下正在研究新政落地措施，这个月，农村地区居民们要在县城买房，也可以享受首付比例降低的优惠了。

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