买房前，开发商将小区配套吹得天花乱坠。房子到手，购房者发现所谓配套都是“水中月”。为此，省住建厅近日发布《新建住宅小区综合查验办法》，明确将小区配套设施的查验纳

本报记者 吴量亮楼盘承诺“缩水”购房者埋单

“临湖而居，演绎浪漫风情”，可能只是附近有个小池塘；“坐拥中央商务区”，可能只是旁边有座写字楼……在房地产行业，各种夸大其辞甚至虚假宣传早已见怪不怪。如果说这些“造势”宣传是为了吸引更多购房者目光，那么一些配套设施的“缩水”已对业主的权益造成侵害。

“拥享XX幼儿园、九年一贯制双优学区，浓郁人文学术氛围，让你的孩子赢在起跑线上！ ”在合肥市经开区石笋路与松林路交口，市民张师傅指着竖立的楼盘广告语说：“‘双优学区\’起码要经过检验吧？到现在为止，小区幼儿园开了不满一年，九年制的学校还没正式招生，我不知道这‘双优\’是怎么得来的？ ”张师傅表示，眼下全家正为孩子转学问题犯愁。 “另外，小区及周边楼盘已有3万多人的入住规模，但看个小病还得走很远”。

刚拿到新房的倪女士则面临更棘手的难题。 “你们承诺的空中花园，不过楼顶铺个塑胶草坪加几盆假花，这我也不说了，可是我找了四五圈都不知道从哪里能上去。”“设计施工图标明1.9米宽的走廊，为什么只有1.65米？”……日前，省城明珠广场附近某楼盘未经竣工验收就交房，包括倪女士在内的一批业主愤怒地在与开发商交涉。

很多购房者都有被忽悠的遭遇：买房时，售楼人员拿出的小区规划图和宣传册往往让购房者心动，绿化、水系、景观、车位等配套非常完善，但这些多数未经过权威部门的“认证”，也未写进合同，购房者拿到房子后才发现被忽悠了，但一般苦于投诉无据，只能睁一只眼闭一只眼，自认倒霉。

“综合查验”让小区配套有保障

收房验房是购房者入住前最紧要的环节，但多数购房者对于如何验房、房屋验收有哪些具体规定却知之甚少。按照国家规定，交房过程一般须经过三项验收：专业验收、竣工验收和综合验收。不过由于行政审批权调整等原因，小区综合验收基本没有施行；而专业验收和竣工验收，只能保证最基本的房屋质量和使用功能，小区配套是否完备不在其中。交房时，开发商出具 《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》，就算是基本符合交房条件。

近日，广大购房者迎来一条好消息：省住建厅发布 《新建住宅小区综合查验办法》，要求从10月1日起，新建住宅小区在交付使用前必须完成10项“综合查验”，“建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的住宅小区”。《办法》同时明确，“综合查验不代替各专项工程竣工验收和分户验收，不代替建设单位与前期物业服务企业之间的物业承接查验。各专项工程竣工验收单位分别承担相应验收责任”，准业主们拿到的商品房质量及配套将更有保障。“是否按照规划要求完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设”“是否按照规划要求完成小区道路建设，并与城市道路或者公路相连”“是否按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置”“前期物业管理是否已按照规定落实”……“综合查验”除了要求水、电、气、消防及电话、电视、宽带等常规项目按相关规定配置到位外，还将广大购房者关心的配套设施纳入其中。内业人士分析认为，仅通过专业验收和竣工验收难以解决的商品房配套不达标问题可望因此减少。

“小区综合查验好比人的健康体检，新建住宅小区在交付前，做一整套‘全身体检\’，才能让购房者入住时，少一些烦恼、多一些舒心。 ”省住建厅有关负责人说。

期待监管合力增添“舒心房”

好政策措施还需好执行。目前，针对综合查验的约束机制已基本建立。

“购房人与建设单位订立书面物业买卖合同时，可以约定以新建住宅小区经综合查验备案作为交付使用条件。 ”省住建厅相关人士表示，各市、县房地产行政主管部门负责其行政区域内新建住宅小区综合查验工作，他们对开发商有直接的约束力。在商品房初始登记和认定房地产开发企业的业绩时，房管部门要查验新建住宅小区综合查验备案材料。 “综合查验中，发现建设、设计、施工、监理等单位存在违法、违规行为以及工程质量存在严重问题的，都将依法给予相应处罚，并记入企业诚信档案”。

不过，新建住宅小区综合查验工作并非建设部门一家的事。 “综合查验涉及建设、规划、市政、园林、公安消防、环保、质监等等部门，以及供水、供电、供热、供气、有线电视等等单位。 ”安徽建筑大学李国昌教授认为，有关部门和单位应当各司其职，做好各专项工程竣工的前期验收工作，对符合条件的项目，出具相应的竣工验收合格证明，为让百姓住上舒心房做好服务。

“新建住宅小区综合查验不合格的，商品房预售监管资金、房地产开发项目资本金不予全额解控。 ”姜孝虎律师认为，办法中的这条规定瞄准了“忽悠型”开发商的“七寸”，但具体条款有待进一步细化，比如：要明确相关资金不予解控的比例。 “含糊的措辞不但会给权力寻租提供空间，更重要的是，如果在实际操作中只是象征性地处罚，违规成本过小，就形成不了威慑力，其效力也将大打折扣。 ”

现实生活中，购房者签订合同时往往不太重视合同内容，多数时候开发商说了算，而一旦自己的权益受到侵害，却找不出有力的证据。姜孝虎提醒购房者，要重视合同签订这个环节，特别要将“小区须经综合查验备案”及其他合理正当要求，作为交付使用条件明确写入合同。如果交房时发现小区配套等要求未达到，购房者就可以拒绝收房，并到当地房管部门投诉，甚至向法院起诉，这样就可以更好地维护自身合法权益。

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