逾期交房频现， 购房者买房时如何规避风险

近两年，楼市发展较快，买房人增多。与此同时，楼盘逾期交房的新闻也屡屡被曝出。对于大多数人来说，买房是人生大事，如何才能有效规避相关风险，需要购房者在签订买房合同前多方考察。

合肥多个楼盘逾期交房甚至停工

近日，笔者发现有多条关于房屋逾期交房或者烂尾的网友留言。

国开公馆，逾期交付的消息由来已久，且多次被投诉。据了解，国开公馆作为2011年的招商项目，原定要在2013年底交房，可最终一期房源却推迟到了2015年初才交付。随后的二期、三期工程，更是在停工、重整、复工、查封、再停工的循环中折腾了8年。2019年初，国开公馆2期业主收到了开发商下发的交房通知，谁知2个月后，开发商却宣布破产。2019年底，经过政府部门的介入，多方的努力，国开公馆被国厚集团接手，后期的房屋也随之交付。

不过，仍有网友反映国开公馆交房后基础设施不达标，物业服务不到位，小区车库建设不到位等。对此，相关部门回复，已督促开发企业针对性整改，辖区街道已要求小区物业不断提高服务质量。

万泓中心因破产而烂尾。有网友反映，自己是万泓中心5#、6#楼商铺业主，在2018年3月16日购买了位于北京路与繁华大道交口东南角万泓中心商铺。按照合同约定，开发商应于2018年9月30日前将该商铺交付给业主，可是2018年底至今都未动工，疑似烂尾。现已时过2年多至今未交房，更别说违约金。2021年3月2日，该业主却收到了万泓清算小组寄来的债权申报通知书，辛辛苦苦攒钱贷款买的房子如此闹心。

对此，包河区回复，万泓中心项目由安徽万泓置业投资有限公司（以下简称万泓置业）投资开发，受资金短缺等问题影响，5#、6#楼处于停工状态，万泓置业至今未能交付房屋。为从根本上解决项目存在的问题，万泓置业已向合肥市中级人民法院提请了破产清算，由合肥万青地产有限公司等自行组成清算组，目前正在进行债权申报事宜。下一步，骆岗街道将积极搭建沟通平台，协同万泓置业做好与广大业主的沟通解释工作。

还有业主反映，肥东县文一铂金中心违约迟迟不交房，也不发布官方声明。据业主表示，自己全款购买了文一铂金中心公寓一间，毛坯房。原定于2020年4月30日前交付，但是由于疫情的原因推迟至7月。截至目前一直未能交付。据了解，后续开发商给业主邮寄一份网签合同，修改了交房日期为2021年6月30日。

同样有类似情况发生的还有瑶海区利港银河之光。有业主表示，自己2018年在中介工作人员的介绍下，在瑶海区利港银河之光2号楼买了一套40多平方米的公寓。按照《商品房买卖合同》，利港银河之光应该在2020年11月30日前交房，但是直到现在也没有交付。不仅如此，项目工地里也看不到工人在施工，让该业主十分着急。

据了解，2020年11月，利港银河之光开发商安徽宝鑫房地产有限公司曾发出《房屋交付告知函》，其中提到，“因工程进度及疫情影响，以致我公司开发的银河商务中心项目无法按时交付，经我公司工程排布后，2幢交付时间我司拟不迟于 2021年 7月 31 日。”此外，该《房屋交付告知函》还表示，按合同约定因不可抗力导致的延期，公司不承担违约责任。但除不可抗力因素外产生的延期（即2021年1月27日起至实际交房之日），公司将本着“合同信守原则”，按《商品房买卖合同》相关约定，向业主支付延期交付违约金。

对于业主的反映，合肥市瑶海区七里站街道办事处也进行回复称：截至2021年4月，利港银河之光项目1号楼主体4层结构完成；2号楼主体封顶，墙体完成；3号楼主体封顶，外装完成；4号楼未施工（整体为自持）；5号楼一层结构完成；6号楼及7号楼（地下车库）主体结构完成。目前企业正在重新引进资金全面复工建设。

多重原因导致房屋交付延期

从多个楼盘逾期交付的情况来看，绝大多数的烂尾楼，形成的原因基本都是房企破产、资金挪用、拖欠工程款等问题导致的。过度的扩张和布局失误，让中小房企很容易陷入困境。

其次，多地楼市调控持续收紧，也给不少高杠杆房企拉紧了缰绳。从最初的房企融资监管，到去年横空出世的“三道红线”，再到今年的房贷“两道红线”，楼市“控杠杆”的趋势有增无减。这种背景下，挪用预售资金、楼盘停工乃至烂尾，不再是鲜见的事情。

此前的疫情蔓延也给不少房企带来了巨大冲击。工地停工、售楼部停止接待购房者等，也给高周转的房企带来了很大考验。

合理维护自身权益

对于购房者来说，要理性购房，在签订购房合同前一定要考察好开发商的各项资质。要谨慎选择开发商。近两年楼市调控不断，房企融资不断收紧，加上国内外大环境的不确定性，中小房企、高杠杆房企爆雷的概率增加。

一定要到现场看房，要看开发商是否“5证”齐全。“5证”指的是《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工证》《商品房销售(预售)许可证》。尤其注意尚未取得预售证的问题项目，这样的楼盘很容易烂尾。“5证”齐全的楼盘不一定绝对安全，但没有5证的楼盘很容易出问题。同时，可参考开发商在建的其他项目，是否存在债务纠纷、销售情况是否良好等等。

要选择合理的购房时机。由于商品房建设需要一定的施工周期，因此购房者可以重点考察项目的施工情况，及时关注施工进度，在主体完成60%甚至80%以上入手购买，就可以在一定程度上规避购房风险。

另外，根据《关于合肥市房地产开发项目全面复工的通知》，虽然政府有承诺开发商因疫情影响导致楼盘延期交房，但并不是没有期限的。不能按期竣工验收或交付的房地产开发项目，竣工验收时间、交付时间原则上顺延。建设单位应当及时向购房人做好告知、解释工作，具体事宜由双方根据法律法规规定处理，或者按合同约定协商解决。

如果真的碰上了烂尾楼盘，要合理考虑哪种方式对自己更有利。如果及时止损选择退房，绝大部分情况下开发商是没有现金的，只能给予业主房款收据或者欠条。业主与开发商的关系就从买卖关系，转为了债权债务关系。一旦将来房企破产，那么在清偿优先级上，债权债务关系要低于买卖关系。

如果不退房，后期可能收到房子，但不管房子是否烂尾，房贷仍然要还，否则容易被列入征信。 业主还可以通过合法维权方式，通过政府与银行协商延期还款。更进一步，可发起集体诉讼进行维权，或通过舆论呼吁，或者自筹资金促进烂尾楼复工。

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