不按时交房款定金不退？巢湖工商联手房产、消协评审商品房销售“霸王条款”

不按时付全款定金不退，交房时面积有误差全额补差价……面对这些条款，购房者大概大多只能被动接受。日前，巢湖市工商局联手巢湖市房产局、巢湖市消费者协会、属地工商所、房管所等，对全市正在热销的23个商品房销售现场的买卖合同进行地毯式梳理，并组织召开25场《商品房买卖合同》格式条款备案评审会，对涉嫌暗藏“霸王条款”逐条进行评审，各相关房地产开发企业、商品房销售企业均按评审意见进行删除和修改。

不按时交付房款定金不退

买房子交定金，付完一定额度定金后再按开发商的要求付全款。这样的遭遇相信很多购房者都遇到过。在这次《商品房买卖合同》格式条款备案评审会上，也出现了类似这样的条款。

【霸王条款】商品房认购或订购合同中的格式条款约定：“若买受人支付定定金之日起5个工作日内未能按时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则出卖人有权单方面解除本商品房认购或订购合同，买受人所付定金不予退还”。

【评审意见】认购或订购是意向合同，是将来订立合同的合同，此条款仅对买受人未能签订合同情况进行约束，未对出卖人进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有3个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。上述格式条款剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利。

面积有误差全额补差价

买房时和交房后，房子测量面积发生又有变化，有些甚至踩上了契税临界红线上，超过面积，所缴契税将会翻倍。

【霸王条款】《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理中的格式条款约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，单价保持不变，按实结算购房款。 ”

【评审意见】经营者违反了《合同法》的公平原则，免除了消费者在面积误差比绝对值超过3%时的请求权。《商品房销售管理办法》第二十条规定 “面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 ”

“验收合格”模糊不清

【霸王条款】《商品房买卖合同》第八条交付期限中的格式条款约定：“该商品房经验收合格”。

【评审意见】“该商品房经验收合格”一说含糊其辞、指代不明。因为施工单位、建设单位、监理单位、消防部门等均站在不同角度，依据国家强制性规定标准组织验收，均可出具验收合格证明文件或资料。根据《建筑法》第61条、《合同法》279条、《消防法》第13条、《城市房地产开发经营管理条例》17条、建设部2000年78号文件 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》和第142号文件《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行规定》以及 《安徽省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收与备案管理规定》等法律法规规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 ”验收合格最核心的标志是取得《建筑工程竣工验收备案表》，而取得《建筑工程竣工验收备案表》的前提是：消防验收合格、规划合格、城建档案合格等。巢湖市商品房交付条件统一为：“该商品房取得建筑工程竣工验收备案表”。此外，系争的商品房是否符合交付条件，除当事人双方约定的条件外，对于法律、法规的强制性规定，必须遵照执行。

·王晓华本报记者李斐·

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