二手房套路多，4类情况较典型

购买二手房涉及到房源的诸多问题，购房者务必提前预防。

□Text/记者吴阿丽Photo/何俊涛

二手房交易常常会引起买卖双方，以及中介的唇枪舌战，诸多套路及问题频现。如何规避、解决二手房交易中出现的一些常见问题，记者以4类典型情况，通过实例结合的形式，为心水二手房的购房者提前预防。

1

涉及借名买房，真房主否认交易

关键词：借名登记、合同无效

套路指数：★★★★☆

2009年6月，经某中介公司操作，张某将建筑面积为120平方米的商品房卖给贾某，房屋成交价90万元，通过贷款的方式支付房款。

后李某向法院提起诉讼，主张自己系涉案房产的实际购买人，当初为了能多贷款，便借用了张某的名义购房并办理了贷款，实际上首付款、按揭贷款、物业费、水电费等均由李某支付，李某还提供了其与张某借名购房的协议，现诉请判令张某协助过户，并主张张某通过中介公司出售给贾某的商品房合同无效。

法院经审理后认为，本案符合借名登记的情形，实际房主为李某。在未经过李某同意出让该套住宅的情况下，张某与贾某签订的二手房交易合同无效，购房者贾某到头来一场空。

专家建议：在借名购房案件中，实际购房人能提供充分证据证明登记在他人名下的房产由其出资购买，只是出于种种原因导致其借用他人名义进行购房的，双方之间成立代持合同关系，借名人有权请求出名人协助办理房屋权属转移登记。

购房者在买卖二手房时，需擦亮双眼，弄清到底谁才是真正的房主，再与真房主进行二手房交易。

2

卖家户口未迁出，学区房凉凉

关键词：户籍、学区房

套路指数：★★★★☆

“好不容易买了名校学区房，但还是进不了名校。”原来，赵女士的女儿即将升入初中，去年赵女士购置了一套城中区的二手房，希望女儿能入读十二中。“我们都是河池户口，想着报名前把户口迁过来就能上学，这倒好，马上报名了户口还是不能转。”前段时间赵女士告诉记者，卖方一直不肯将户口迁出，当时签合同时写明4月要将户口迁出，若不迁出将支付给买方一定违约金。在中介等各方协调下，卖方于今年5月底赔偿了违约金，但是户口问题却不了了之。

无独有偶，家住鱼峰区的张先生也为二手学区房的户口问题发愁。去年年底，在签订合同后，张先生就支付了房款，完成交易。可当张先生一家三口要将户口迁入后，才发现原房主的户口并未迁出。当张先生联系卖方时，发现对方手机已经停机。

专家建议：目前没有相应法律条文细则规定卖房者必须将户口迁出，所以在二手房买卖合同订立之初，双方应将户口问题协商好，约定待户口迁出后，再付一部分尾款，以及约定相应的违约责任。

3

隐瞒抵押贷款，房产无法过户

关键词：抵押贷款、黑中介

套路指数：★★★☆

今年年初，曾女士在城中区看中了一套180万元的房产，通过某大型中介公司签订了一份居间协议，并支付了50万元定金。但在正式签订购房合同前，中介公司竟然告诉曾女士，房屋有120万元的抵押贷款，根本过不了户。

更离谱的是，这笔抵押贷款是中介公司以工作人员名义借给卖家、以供其购买其他房产，出售原有房产。也就是说，在曾女士不知情的前提下，中介公司实现了“一房两吃、套牢上下家”，曾女士支付的50万元迟迟没有消息，中介公司还将房源再度挂到网络上售卖。

专家建议：产权核查是购买二手房的关键步骤，很多买家交给中介来办。但是，一旦房子存在抵押、查封、诉讼等限制情况，中介又没有及时告知，买家可能付了首付却过不了户，被房子套牢，甚至血本无归。

购房者需在购买前与卖家、中介公司一同前往房产部门，查询房屋是否存在上述情况，并将存在此类情况的处理方法写进合同中，以维护自身权益。

4

签订阴阳合同，出现纠纷诉法院

关键词：阴阳合同纠纷

套路指数：★★★☆

2016年6月26日，卖家王某夫妇通过中介公司与买家李某夫妇签订了一套二手房交易合同，成交价为96.9万元。2016年7月4日，双方又签订了网签备案合同，约定的房屋成交价为108万元。后因履行问题发生争议，王某夫妇将李某夫妇诉至法院，要求解除双方之间的房屋买卖关系，李某夫妇承担违约金10.8万元（按网签备案合同约定总价108万元的10%计算）。

李某夫妇提出反诉，主张96.9万元为实际成交价，签署108万元的备案合同是为了多贷款，要求继续履行2016年6月26日签订的二手房交易合同，并要求王某夫妇承担违约金9.69万元。经法院主持调解，双方达成一致意见，分别解除了两份房屋买卖合同，违约方为王某夫妇，由王某夫妇返还李某夫妇定金2万元，并赔偿李某夫妇损失2万元。

专家建议：业内人士指出，当事人签订的房屋买卖合同与网签备案合同不一致的，当事人对房屋成交价格产生争议的，法院应根据两份合同约定的主要条款，比照正常的市场价，并结合案件其他情节，综合判断该项变更是否是变更房价的真实意思。对于购房者而言，签订阴阳合同风险大，不仅交易中断，还有可能诉诸法院。

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