司法拍卖房“物美价廉”，你不心动吗？律师：“捡漏”风险大，下手需谨慎

购买拍卖房，有许多风险值得关注。（资料图片）

□Text/见习记者蒋甜甜

虽然司法拍卖房产早已不是什么新鲜事，但由于多数情况下，司法拍卖房屋最终销售价低于市场价，因此，被认为是一种“淘房”的新方式而备受关注。不过，很多人可能不知道，司法拍卖房屋也暗藏着不少风险隐患，如果没有深入了解，很有可能会陷入麻烦之中，最终“得不偿失”。

案例

竞拍房被人损毁，要求法院退款遭拒

2017年11月23日，河池一男子在淘宝网上以56万元竞拍获得一套司法拍卖房，淘宝的拍卖网页上注明，该房屋目前有人居住，清空房内的物品大约需要三个月时间。按规定，竞买成功后十五个工作日之内必须缴纳全部拍卖款，否则保证金会被没收。于是，2017年12月8日，该男子将全部拍卖款交至法院。12月23日，法院发出了《执行裁定书》。男子等待约定的“三个月”交房时间。但房屋在尚未移交时，就遭原房主损坏，男子认为房屋遭损严重，货不对板，要求法院退回拍卖款，但法院方表示，已经作出裁定并送达，该房产的所有权已经转移给该男子，所以法院不能退回拍卖款。

对此，南宁市中级人民法院执行局一位资深法官认为，此房产遭损毁，属于“重大瑕疵”，当事法院可据此撤销拍卖成交裁定书，退房退款。当然，也可以通过评估确定损失，退还差价。

律师

司法拍卖房有风险，下手需谨慎

司法拍卖房对于普通购房者来说，会存在很多无法预见的风险。针对在上述拍卖案例，广西金中大律师事务所柳州分所律师余志亮表示，拍卖价已包含后来被毁坏的财物价值，竞买人当然认为货不对板，所以“无法接受”。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条，拍卖财产有重大瑕疵却没有如实说明的，当事人请求撤销网络司法拍卖，人民法院应当支持。另外，余律师对司法拍卖中可能会出现的风险作出了提醒。

风险一：

房屋所有权证的办理难以确定

在购买拍卖房时，要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。

风险二：

房屋质量没保障

因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。在购买司法拍房时，房屋如若是没有居住的新房，就要注意开发商是否有资金链断裂延期交房，导致房子存在质量瑕疵等情况。

风险三：

法律规定的执行回转

“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态情形。

注意

事项

虽然司法拍卖的房产价格通常都比较实惠，但房主大多都是由于债务纠纷，最终被迫把房产拿出来拍卖。因此，在进行购买司法拍卖房的时候要巧妙地避开一些“坑”。为此，居柳州记者通过咨询相关的专业人士，对注意事项进行了解答。

1.信息可能不够透明

虽然在司法拍卖的公告中，会对拍卖的房屋的基本情况进行一个大致的说明，但由于法院不是专业的房屋中介机构，对房屋的调查和信息的描述上难免会出现不够全面的现象。

例如：业主的户籍是否已经迁出，房屋是否属于“凶宅”等等都无法为竞拍人调查清楚。建议意向人在参与竞拍前先去实地，对房屋进行一个基本的调查，关于户籍的情况也可以提前向当地派出所的户籍部门申请查询。

2.若拍下商铺可能无法立即使用

在司法拍卖的房产中，除了住宅之外，商铺也占有不小的比例。应当注意区分的是，住宅在被拍下之后法院会负责将其腾空，竞得者在付完款项和办完手续后一般都能顺利入住。

若被拍卖的商铺如果租期未到，竞得人即使在购买之后也可能无法立即使用，只能向原租赁人索要租金，若租金无法正常支付或全额低于市场价位的话，竞得人的利益将会受到一定的损害。

3.悔拍代价大，资金充裕再竞拍

购买司法拍卖的房产和普通的二手房交易有一个明细的区别就是，竞拍人必须先交付数额不小的保证金。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。”

因此参与拍卖必须要量力而行，尤其在竞拍房产等价值巨大的商品时，应当在保证资金充裕且能够自由支配的前提下再进行考虑，否则拍下之后再反悔的话将会付出不小的代价。

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