变相卖房 空置率高 脱离了“养老”属性的养老地产如何“解局”？

□陈斯

“银发经济”时代到来,无论房产巨头还是中小房企,纷纷抢滩登陆养老地产。然而,火热的市场背后,不少项目因为难以长期维系配套的医疗、护理服务,脱离了“养老”的属性,建成的项目空置率高,沦为了“变相卖房”。业内专家认为,要突破这一困境,需要解决资金的“痛点”,在资本市场创新方面找到大量“长钱”,匹配低收益率的产业特性；同时,应当通过盘活国有企业老旧物业等存量资产等方式,找到便宜的物业资产,吸引更多资源和资金。

京津冀养老地产空置率超40%

据媒体报道,陕西省汉中市南郑区一地产企业打着养老项目幌子,在秦岭南麓400亩山地上建别墅区。汉中市南郑区人民政府新闻办公室发布的最新通报称,按照市区工作部署,依据相关法律法规,对益丰国际项目中已认定的违法建筑依法实施拆除。

实际上,不仅是“益丰国际颐养中心”这类彻底“变脸”的项目,近年来不少新建养老项目仅仅是将“养老”作为噱头和摆设,并没有跟进实际配套的养老设施或服务。业内人士分析认为,养老地产的实质是“卖服务”,不仅需要持续投入配套设施和人力物力,而且资金回笼过程相对漫长。开发企业迫于回笼资金的压力,卖房之后,应有的养老服务保障却成了“空谈”。

机构数据显示,在资本助力下,养老产业蓬勃发展,但是由于经营不善,养老地产空置率较高。自持经营类养老地产平均空置率一般达到35%以上,其中,川渝地区空置率最高,达到47.5%。京津冀和长三角养老地产空置率超40%,分别为40.55%、43.10%。珠三角略低,养老地产空置率达到36.87%。

究其原因,主要是配套的医疗服务难以保障。需求端来看,根据全国老龄办的预测,2020年中国将有4200万失能老人和2900万80岁以上的高龄老人,合计占总老龄人口30%以上；供给端来看,依据卫健委数据,截至2017年7月,全国共有医养结合机构5814家,约仅占总养老机构数4%,且大部分是公立机构,民营机构占比少,医养结合是养老发展的必然趋势。

以“养老”为噱头 拿地开发商变相卖房

根据国家统计局的数据显示,2018年我国人口从年龄构成来看,60周岁及以上的人口为2.5亿,占总人口的比重为17.9%,其中65周岁及以上的人口为1.6亿,占总人口的比重为11.9%,已经达到并大大超过联合国定义的“老龄化”社会标准。业内人士认为,养老产业的黄金时代即将到来。

据公开资料统计显示,截至目前,全国已经有80多家房企和外资企业布局养老地产板块。在2018年北京秋季房产会上,共有300多个来自全国各地的旅居康养项目参展。

近年来,各地方政府越来越注重产业资源的导入和已有的资源的利用,期望引进能够为地方政府带来税收、就业、民生等社会效益的产业。养老产业是一个融合性较强且具有广阔市场前景的朝阳产业,刚好契合地方政府发展的需要。在此背景之下,相比传统的住宅、商业项目开发,以打造养老产业为“噱头”去开发房地产,拿地的难度会更低。这一政策成为不少开发企业进军养老地产行业的主要动因。

实际上,“以养老之名行卖房之实”的质疑却从未平息。许多项目并未按照康养社区标准来打造,相应的养老服务也未跟上,最后所呈现的项目成了纯地产。

长期医护服务需配套“长钱”支持

作为带有福利甚至社会保障性质的产业,养老地产的发展离不开政府部门的支持。政府部门支持养老地产,并不能仅仅是审批划拨土地,除了监督规划是否执行到位之外,也有必要监督相关配套设施和服务项目是否足够完备,只有确保养老地产的“硬件”和“软件”都达到标准,才能真正使其发挥出实际作用。

同时,真正的“养老地产”对于老年人的意义是提供养老的设施及服务。中房经联主席、景晖智库首席经济学家胡景晖表示,对普通老百姓来说,价格较为便宜的公立养老院资源稀缺,床位紧张,很难入住,而大部分市场化养老机构价格普遍较为昂贵。通过养老地产来解决养老真正的“痛点”,在政策支持、市场准入放宽的前提下,还要解决两大重要问题。

他认为,首先,养老地产要提供长期性的服务,持续地投入人力、物力,就要找到大量便宜的长期资金,这就意味着资本市场需要进行一些变革创新。比如在利率、债券、信托和一些市场创新方面,需要有一些大钱、长钱、便宜的钱来匹配养老产业低收益率的产业特性。

第二,需要找到一些便宜的物业资产,因为在现有的土地财政模式下,物业的资产价格太高。需要找到国有企业的一些优质、便宜的存量资产进行盘活。同时,要利用农村土地入市机会,去找到便宜的物业资产,以提高租金回报率,以此来吸引更多的资源和资金到这个行业中来。

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