私自买卖抵押房产，权益受法律保护吗？

近日，勉县法院审结一起买卖、抵押合同纠纷案。法院依法驳回了原告苏某要求确认某银行与第三人抵押合同无效，并要求办理房屋买卖过户登记的诉讼请求。

被告李某在某房产公司购买商铺2间，并在房屋产权登记部门办理了产权登记。2013年5月，第三人李某持该房屋产权证在某银行抵押贷款100万，并办理了抵押登记，2016年5月，因贷款到期无力偿还，与银行协商展期3年，并将房产抵押担保一并延长。

因第三人李某与原告苏某系亲属关系，李某在原告苏某处也有借款无力偿还，2014年，李某与原告苏某签订买卖合同，将该商铺以210万元转让给苏某，并约定在2016年6月30日前办理产权过户登记，逾期李某承担违约责任。合同签署后，苏某向李某一次性支付了全部房款并将房屋接收。但房产过户登记手续一直没有办理。

后原告苏某多次要求被告李某办理房产过户手续，才得知房产已被抵押，遂向法院起诉，要求依法确认李某与某银行的抵押合同无效，并要求李某立即办理过户手续。

勉县法院经审理后认为：不动产物权登记公示制度，是我国物权法的基本原则，不动产物权转让必须经过登记才产生法律效力，这是法律的强制性规定。原被告订立商铺买卖合同，是双方平等自愿交易，买卖合同依法成立并有效。虽然房产买卖合同成立生效，但由于双方未履行合同约定的所有权转移过户登记手续，该房产的所有权并未发生实际转移。被告李某未按照合同约定及时办理过户登记手续，只产生违约赔偿责任，不产生所有权转移的法律后果，仍是争议房产的合法所有权人。被告李某持房产证与某银行订立抵押合同，并且抵押物已办理了抵押登记手续，产生了对抗其他物权和债权的优先权效力。

虽然原告与第三人李某订立的买卖合同有效，但由于房产已被合法抵押，客观上不可能办理过户登记手续，属于法律规定的“法律上或事实上不能履行”，原告只能要求第三人承担违约赔偿责任，而不能要求其办理过户登记手续。遂依法判决驳回了原告诉讼请求。宣判后，原被告均未上诉，判决生效。

法官说法：作为普通群众购买二手房，一是要确认房主是真实的权利人，二是要审核房产不存在抵押或被法院查封等其他经济手续。否则签订买卖合同后，虽然合同真实有效，但也存在无法真正获取房产的风险。 （王亮）

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