接档小户型空缺,公寓产品成爆款

Hao悦国际目前主推公寓产品。 位于桂林北站对面的恒大广场早前也有公寓出售,产品一度备受追捧。 桂林吾悦广场首期会推出公寓产品。

Text/记者 黎俊宏 Photo/方嘉

4月29日,信昌·棠棣之华首批公寓产品推出,200套房源当天去化八成,现场人山人海,甚至有部分购房者连夜排队抢房。沉寂许久的公寓产品在桂林楼市一夜爆红,更有不少楼盘计划推出此类产品。公寓产品大有成为楼市爆款的势头,公寓真的那么受欢迎吗?

市场

小户型断档,公寓借势上位

“之前在万达城看中了一套两房小户型,当时犹豫没买,房价就涨了。”在信昌·棠棣之华抢到一套75平方米公寓的杨先生感慨道,“没想到一等就是两三个月。”记者走访市区楼市发现,兴进·漓江郡府、荣和·林溪府、大龙湾等热门项目都集中在改善市场厮杀,产品皆以大户型为主。而市区小户型供应则要追溯至春节前后,桂林万达城曾经推出了一批89平方米的小三房,引起热销。此后,只有象山·博望园加推少量75~89平方米精装房,市场上小户型产品几乎断档。

说时迟,那时快。信昌·棠棣之华此时推出公寓产品,一举引爆楼市。据了解,信昌·棠棣之华的公寓产品有两种,分别是投资型酒店公寓和住宅公寓,此次推出200套34~75平方米住宅公寓,意在接档市场上小户型住宅的空缺。此外,财富中心、Hao悦国际等项目也主推公寓产品,其中财富中心位于中山北路,产品包含商业中心、写字楼、公寓、四星级酒店和超市,投资者可重点关注。

探因

功能强门槛低,小公寓受偏爱

随着市区房价持续走高,购房门槛不断升级。公寓产品面积小总价低,资金压力小,同时也拥有着较高的附加价值,如华御公馆的精装公寓是70年住宅产权,不仅能够落户,而且有机会获得育才小学石油分校入学资格,所以公寓产品的市场关注度一直不低。

公寓的高附加值还体现在地段、配套等方面。如信昌·棠棣之华的公寓就能享受高新万达商圈的繁华配套,也能享受育才分校丰富的教育资源。公寓既可以满足年轻人的自住需求,也可以作为一个很好的投资产品。

优质的区位也决定了租金水平的高低。据记者了解,距离高新万达广场约500米的兴进广场公寓已经有不少业主用于出租,每月租金1500~1800元,相当于同地段住宅小区的两房租金。但相比之下,公寓的首付和月供都远低于住宅,凭借不俗的租金回报率,受到不少投资者的关注。

“我租了一套公寓改成烘焙工坊,客户都很喜欢公寓温馨的环境。”在兴进广场经营烘焙工作室的杨女士说,“公寓的租金成本低于商铺和写字楼,这样我的压力也小一些。”记者走访高新万达广场周边发现,公寓出租成功率极高,凭借多功能、灵活户型等特点,能够满足小型企业、事务所办公、创业等需求。

未来

东风将至,公寓投资前景可观

如今,一二线城市“租售同权”政策已经逐渐开展,租赁市场的风口被打开,为房地产投资增加可选性。“租售同权”传递到桂林只是时间问题,而桂林的租赁市场存在极大的发展潜力,投资公寓前景可观。

为什么说桂林的租赁市场潜力巨大?作为国际旅游名城,桂林每年拥有近8000万游客,今年国务院正式批复同意桂林建设国家可持续发展议程创新示范区,这一政策更是给桂林楼市打满“鸡血”,未来桂林的旅游人数和居住人口将迎来新的爆发。

在三亚、厦门、丽江等旅游城市,租赁市场活跃,公寓、民宿等产品更受游客青睐。而在桂林,打造成特色民宿的公寓大多数集中在阳朔、龙胜县域的景区周边,在桂林市区还是比较少见。记者走访市场发现,市区的特色民宿大部分集中在车站以及景点周边,“在我们这儿住的很多都是一家人,出门旅游也能找到家的感觉。”桂林恒大广场一家民宿的管理员介绍,“而且相比普通酒店,民宿干净、住得放心,装修设计更有特色,价格却比较划算,所以房间经常被订满了。”记者了解到,桂林恒大广场的特色民宿公寓,一间房的日租金为120~200元,价格虽然低于星级酒店,但是入住率和好评度要高得多,容易形成良性循环。

问题

公寓非万金油,存在资源“依赖症”

尽管公寓投资很受欢迎,但也并非稳赚不赔的“灵丹妙药”。酒店式公寓曾经十分抢手,既有专业的酒店代运营,又能承诺稳定的租金回报。而近年来酒店运营不佳,租金无法保证的报道不在少数,更出现了宜必思酒店开发商跑路事件,酒店式公寓一度遇冷。

公寓是以小面积撬动大附加值的产品典范,其本身魅力有限,更依托于地段、产业、周边配套、开发商整体实力等要素。在一二线城市,由于轨道交通发达,不少公寓是地铁物业,其便利性减少了对地段、配套的依赖。目前桂林的交通方式单一,地段偏远的公寓,其价值则大打折扣。但云轨的出现带来了新的可能,云轨旁的公寓有望成为楼市热销产品。如今,公寓在临桂楼市仍是一种稀缺品,拥有公寓产品在售的楼盘屈指可数。据记者了解,桂林吾悦广场首期产品会推出35~50平方米公寓,3.6米层高,楼下即是75万平方米商业综合体,配套齐全,项目旁边是在建的云轨站台,未来交通方便。

延伸阅读

公寓的投资回报率怎么算?

一般来说,公寓的投资回报率主要源于租金和房价的不断上涨。以桂林的房价情况,一套公寓价格30万元,保守估算每月租金1800元,那根据粗略的投资回报率计算公式:

投资回报率=年租金/购买总房价×100%=(1800×12)/30万×100%=7.2%

公寓投资回收年数

投资回收年数≈房屋总价/年租金≈300000/21600=13.8年(静态租金)

投资回收期越长,投资风险越高。根据通货膨胀、物价上涨等因素,租金每年都会上涨,所以投资公寓回报年数将会在10年以下。一般来说,回收年数越短越好,合理的年限在8~10年之间。

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