投资买房兴起 外地房企入桂

开发建设“天下桂林商业文化步行街”的碧园地产是较早进入临桂的外来房企。Photo/资料图片

(上接02~03版)

临桂世纪家园房产副总经理张振铭介绍,虽然当时看好临桂的发展前景,但一下子投入这么大的资金,在当时的市场环境下也是冒了很大的风险。在临桂购置大量土地除了当时临桂地价非常优惠外,也是出于公司的战略考虑,扎根一个地方,做长期、深入开发。

在当时的临桂新区,项目寥寥无几。2002年,临桂上规模的房地产开发项目主要有麒麟湾别墅区、九里香堤别墅区、金山花园、时代花园、保利花园、金水湾、天下桂林步行街、阳光水城步行街、金源太阳城步行街等28家。而这些项目绝大多数都集中在老城区,新区可以用一片荒芜来形容,整个临桂片区房价也不过1000多元/平方米。

尽管对临桂的发展前景很看好,但临桂到底能够发展到什么程度,今后会以一个什么样的姿态出现在桂林城市版图中,这些都充满了不确定性。

直到一年以后,一个足以扭转临桂发展历程的大事发生,这些企业才算是吃了颗定心丸。

在桂林房地产呈现出蓬勃发展之势时,一场针对房地产行业的调控正在酝酿。自1997年亚洲金融风暴后,中国政府启动了以房地产为引擎,拉动经济增长的战略,取得了辉煌的战果,不仅成功让经济恢复活力,城镇居民的居住水平也得到很大改善。但过犹不及,一旦发展速度太快,而各种法规、监管又没有完善,行业的风险也就显现出来。

进入新千年以后,房地产市场出现爆发式增长,行业发展过热的势头已经引起了中央政府的关注,在保证行业正常发展、经济平稳运行的前提下,适当对行业进行降温成为共识。

2001年4月30日,国务院发布《加强国有土地资产管理的通知》,明确提出经营性土地须采用招拍挂的方式进行出让;6月19日,中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》,规定对未取得“四证”的项目,银行不得发放任何性质的贷款,企业自有资金不能低于项目总投资的30%;6月21日,国土资源部发布《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》,提出要完善土地交易的各种规章制度,让交易在阳光下进行。

2002年元旦后,国家相关部委组织各个调研组,分别到北京、上海、重庆、广州进行调研。随后,建设部向国务院呈递了《关于当前房地产市场运行情况的报告》。该报告引起了国务院领导的重视。朱镕基的批示简单又意味深长:“防止房地产过热仍然是一个重大的问题”。

2002年5月23日,国家七部委联合发出《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》。对近年来楼市频繁出现的合同欺诈、面积缺斤短两、虚假广告等行为,提出了明确的处罚意见和处理措施。

2002年9月,广西壮族自治区人民政府办公厅转发自治区建设厅、计委、经贸委、财政厅、国土资源厅、工商行政管理局、监察厅《关于整顿和规范房地产市场秩序工作方案》的通知。通知是对国家七部委联合下发文件的贯彻和执行。其中一条重点内容便是对房地产开发企业的开发行为进行规范,而土地管理是重中之重。文中提到:“房地产开发企业取得出让土地使用权后,必须按照出让合同约定支付出让金,并按照出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。违反上述规定的,土地管理部门将依照有关法律、法规的规定予以纠正,并给予处罚,直至无偿收回土地使用权。”

房地产的这波爆发式增长,让地方政府始料未及,而相关政策、监管明显跟不上市场的变化。同时,大大小小房地产开发企业良莠不齐,出现了许多企业囤而不建,拖欠土地出让金的情况。在桂林特别是临桂和八里街等新区尤为明显。

在政策颁布后,2002年八里街处理了桂林银桥房产、桂林新大洲、桂林桂峰房产3家公司4宗土地的使用问题。对之前协议出让的地块进行收回,协议退款,重新进行拍卖。上述4宗土地通过拍卖的方式,收回土地出让金3152万元,扣除退还给企业的款项,还剩929万元。

随着人们生活水平的提高,消费观念也在悄然发生改变。以前城市家庭的消费主要是吃穿住行,其中“吃”占了很大的比例。而当城市居民的钱包渐渐鼓起来,家电、汽车等其他方面的支出大幅增加。

2002年桂林城镇大多数家庭已经跨过了温饱阶段,进入或接近小康水平,生活、消费已经不局限于满足简单的基本需求,而向方便、舒适、高档方向转变,在文化、娱乐方面的支出大幅增加。“楼上楼下,电灯电话”已经在大部分城镇家庭实现。在上世纪90年代初期,装一部家用电话要数千元,买一台“大哥大”普通家庭是想都不敢想。而这一年,全市90%的家庭安装了电话,100户居民中有汽车2部,拥有房产的家庭达到80.5%,8%的家庭除了现居住的住房外,还有其他住房,33%的家庭装了空调。家庭也趋于小型化,平均每户人口由2001年的3.07人,减至2.93人,人均居住面积比2001年增长了2.87平方米。

传统的消费观念已经开始动摇,特别是在住房消费领域。那时有一个关于中美两个老太太的故事,在桂林地产圈广为流传:中美两个老太太去世后,在天堂相遇。中国老太太沮丧地说,我一辈子省吃俭用,辛辛苦苦终于攒钱买了一套房子,不过没机会享受,只能留给子孙了;而美国老太太却很高兴,我活着的时候贷款买了一套房子,住了几十年,临死前终于把房贷还清了。

这个故事实际上反映了当时中美两国不同的消费观念。美国社会一直以来倡导超前消费,而中国人在消费方面却很保守。不过,保守的消费观念首先在住房消费领域被打破。

如果按照当时的工资标准,城镇居民若想攒钱买一套商品住房,要积攒一辈子,因此贷款买房就成为最快速、便捷的方式。

开始人们还有些疑虑,不过当身边越来越多人通过贷款买房而搬入新家时,大家都坐不住了,贷款买房在2002年开始流行。

王铮就是当年通过贷款买房的购房者之一。中山路改造时,家里原来的老房子拆了,王铮拿着补偿款想在市区另买两套房子,一套给父母住,一套自己居住。手里虽然有了些钱,但全款买两套还是不够。那几年经常能看到“要买房,到建行”的宣传广告,贷款买房的念头就这样出现了。通过咨询桂林市公积金中心后,他发现公积金贷款买房不仅利息很低,而且首付只需要两成。

刚开始父母不同意,觉得借钱买房子是很丢脸的一件事,钱不够就买一套算了。不过,王铮小两口很坚持,一方面他们迫切想要一个属于小家庭的私密空间;另外,看身边不少朋友都贷款买房,觉得贷款买房没啥大不了的。就这样,父母那套付了全款,而小两口这套只付了首付。通过公积金住房贷款,小两口实现了新房梦。

在2002年以前,桂林市每年的住房公积金贷款总额仅在一两千万水平徘徊。2001年,桂林公积金贷款总额仅2239万元,如果按每套住房贷款10万元计算,通过公积金贷款买房成交的仅有200多套。但到了2002年,贷款总额猛增至1亿元以上,1200多户家庭通过公积金贷款买房,比上年度增长了4倍。实现大幅增长的重要原因除了居民对住房需求的增加外,还与这一年公积金新政有直接关系。

2002年3月,《桂林市个人住房公积金委托贷款试行办法》出台。新规放宽了贷款品种和贷款额度标准。市民购买商品房和二手房贷款都可以使用公积金贷款,单笔贷款的额度也由原来的10万元上浮至30万元。首付由最低三成降至两成。极大地刺激了工薪阶层通过公积金贷款买房的意愿。

2001~2002年,各商业银行开展的个人住房贷款业务也突飞猛进。2002年底,桂林市各商业银行个人住房贷款额接近15亿元,占房地产贷款总额的55.66%,比上一年增长了7个百分点。而房地产开发贷仅占房地产贷款总额的35.69%,比上一年下降了9个百分点。个人住房贷款的增幅远高于房地产开发贷的增幅。

2002年底,桂林市企业调查队对桂林市区及临桂县65家房企进行开发投资情况专项调查。调查结果显示,目前商品房的销售中,采用“按揭”方式购买的已经占到70%以上,有的企业甚至达到90%。

新千年,新气象。始于1999年的旧城改造,如今也到了收获的时候了。2002年6月2日,桂林旧城改造标志性项目“两江四湖”一期工程竣工。从1999年动工以来,修路架桥、清淤截污,打通了桃花江、漓江水系,连接了桂林市区4个湖泊,创造了多项纪录:全长7.83公里的“一沟两渠”引水入湖工程,首次沟通了漓江与内湖的水脉;埋设截污管线18公里,结束了每天2万吨生活污水入湖的外患;清除淤泥60多万立方米,根除了污染桂、榕、杉三湖水质的内患。在广西城市内湖清淤工程中堪称第一的“两江四湖”工程获得了国内外的高度评价,被认为是国内城市改造、建设水系的标杆之作,荣获建设部授予的“中国人居环境范例奖”。

延伸阅读 10亿元漂走了

2001年,一个有关桂林旅游开发的商业行为,在媒体的参与下,成为当时国内的一大热点新闻事件。

4月16日,一条有关新希望集团欲花10亿元购买桂林山水的消息引起了全国上下的广泛关注和讨论。主要内容为:新希望集团与阳朔县政府签订了漓江支流——八公里遇龙河及遇龙河畔303亩土地50年经营权的框架协议。新希望集团计划在这303亩的土地上开发旅游地产,还计划建一座豪华国际会议中心,一座供中外情侣举办婚礼的教堂,一个中国最大的露天古典音乐广场。另外,新希望集团还签下了桂林山水中最著名的月亮山风景区以及榕树公园、美女梳妆、骆驼过江等一批优质景点50年的租赁协议。新希望集团将花10亿元投资重新“包装”桂林山水。

本是一个正常的商业投资行为,却在媒体的渲染与加工下,渐渐变了味儿。“国内首富刘永好10亿‘买断\’桂林山水”、“桂林山水中最优美的景点将全部纳入新希望帐下”等消息铺天盖地。仿佛一夜之间,甲天下的桂林山水,马上就要被这个财主以10亿元买走了,当地政府仿佛成了“倒卖桂林山水”的掮客。

全国舆论的声讨质疑,媒体记者的刨根问底,让阳朔相关政府部门难以招架。一些政府工作人员陌生电话不敢接,若是看到媒体人员,赶紧绕道走。在强大的舆论压力下,桂林市政府表态要详细了解、调查此事。

事件真相到底如何?阳朔县的一位副县长接受了新华社记者的独家专访,道出了事件的真实经过:所谓“四川新希望集团10亿元‘买断\’桂林山水”一事与事实出入较大,双方草签协议的内容并非“买断”桂林山水,而是要利用阳朔县遇龙河附近的303亩荒山坡地开发旅游配套项目,配套经营遇龙河新景点,租赁经营大榕树公园、阳朔公园等。

实际上,早在2000年,阳朔县为了开发遇龙河的旅游资源,纷纷与各地商家洽谈合作,新希望集团只是其中之一。由于双方较强的合作意向,阳朔县政府最终选择新希望集团继续深入洽谈。

对于上文提到的303亩土地的开发项目,其中包括上世纪90年代北海奔海房地产倒闭后,留下的253亩空置土地,以及50亩荒山。

实际上,事情到这里已经水落石出。这个在全国闹得沸沸扬扬的事件,只是最正常不过的地方政府招商引资项目,“10亿元‘买断\’桂林山水”更是无从说起。只不过,把桂林山水与全国首富联系在一起,激起了社会某种仇富心理,种种猜想和质疑便喷涌而出。

第二年,刘永好再次来到桂林,就遇龙河开发项目与桂林市政府进行接触。据当时旅游部门相关负责人透露,虽未签订正式协议,但合作的意向基本达成:新希望集团将投资20亿元重新包装遇龙河。

不过,最终项目还是不了了之。当初极力报道首富买断桂林山水,并提出各种质疑的相关媒体,却不见对事情的跟踪报道。在这个事件中,舆论未必是导致项目流产的主要原因,但不可否认的是,全国媒体的集中讨伐,把相关企业和地方政府推到了风口浪尖,对项目的进展和实施确实带来了很大的困惑。

接下来几年,遇龙河江面上,上百艘农民自制的竹筏,搭载着游客来回穿梭。由于都是个体的无序经营,宰客、纠纷不断。直到2007年,阳朔县成立了遇龙河景区管理委员会,这一状况才得到缓解。

这所谓的“10亿元”就这样不声不响地漂走了。如果当年这一项目能够顺利推进,也许会成为阳朔除了西街之外又一个王牌旅游景区。对当地的旅游业,甚至对桂林的旅游地产都会产生深远影响。

不过,历史不容许假设。

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阳朔新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离阳朔县再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。