窑埠TOWN未来租金猜想文化与旅游所焕发的商业价值不可估量

建设中的窑埠towmn。何俊涛 摄

2007年上海新天地接待游客850万人次，2012年增长至1700万人次；2007年广西阳朔西街接待游客500万人次，2012年游客突破至1000万人次。相应的，5年来上海新天地、阳朔西街租金收益屡创新高。以城市文化为底蕴的商业地产，产生的衍生价值无可估量，令产品价值实现几何级数放大的效应。

柳州2012年全年接待游客2000万人次，加上政府主导引进的深圳华侨城、“广西汽车城”文化旅游科技体验园等大量旅游项目，预计2015年将迎来集中发力。作为城市会客厅的窑埠TOWN，前景不可估量。

上海新天地12年租金翻15倍，

阳朔转让费达32万

据官方网上报道，瑞安上海新天地2001年刚开始投入时租金为0.5-1美元/天/㎡，开业两年后的年收入利润可达到近8千万人民币，截止2010年末，上海新天地的平均租金为6-15美元/天/㎡，而在2011年，新天地的最高租金报价已经超过了100元/天/㎡，2013年更是直飙至118元/天/㎡。2007年上海新天地接待量约为850万人次，每年以10%的递增率逐年增长，而2012年接待量约为1700万人次。借助上海新天地项目的运营获得丰富经验，瑞安地产在武汉、重庆等地的商业地产项目成熟速度明显加快。以2006年开业的武汉天地为例，从开业到运营成熟仅仅只花了三年时间，目前晚上的人流量超过3万人次，2011年的平均租金为5-6元/天/㎡，并以平均每年12%左右的递增率逐年递增，直追上海新天地。而诸如2011年刚开业的重庆天地的规模更是上海新天地的4倍，平均租金也已达到近4元/天/㎡。

按往年上海新天地的租市数据，以1美元=6.1387人民币元推算，2001年上海新天地刚开始投入的租金为90-180元/月/㎡，2010年末平均租金为1170-2800元/月/㎡，而2013年1350—3540元/月/㎡，近三年时间环比涨幅15.38-26.43%。可以看出，上海新天地在租金价格上有翻天覆地的变化，12年租金翻15倍。

据我们实地调查，广西桂林阳朔2010年租金幅度大概为430-1700元/月/㎡，2013年为500—2000元/月/㎡，近三年环比上涨16.28-17.65%。在阳朔西街，我们亲自打电话咨询52㎡的商铺，其转让费就要32万。据一名游客回忆，2006年阳朔当地一个小家庭旅馆，仅6间客房，转让费为20万，现在肯定是大幅上涨。据了解，继2007年游客突破500万人次后，阳朔县旅游接待人数和旅游收入连年呈两位数增长，而2012年阳朔年接待量已经突破1000万人次大关，短短5年时间，年接待量翻一番。

窑埠TOWN商铺入市成本低，未来必超五星街租金

按照常规，商铺投资要求首付在50%，贷款期限在10年，收回投资成本时间一般为15年。租金与销售价格换算方式：（1）年投资回报率=（年租金收益/均价*面积）*100%

（2）回报年限=均价*面积/年租金收益

（3）租售比=每平米月租金/单价

按此，我们计算窑埠TOWN商铺的租金和售价比。

从目前投资分析，商铺投资更讲究入手时机，熟铺诚然出租回报率很高，但购买此类商铺成本价值高，增值空间有限。而新生区域的商铺，相对于熟铺，购买门槛低，却具有无可预计的增值空间。河东CBD是柳州的新生发展区域，相对传统城市中心五星街，其价格还属低点。目前窑埠TOWN沿街一层商铺均价6万/㎡，2-3层为1.7万/㎡，入市成本远远低于五星商圈的旺铺。而窑埠TOWN自持商业60%，统一控制业态和风格，凸显特色，更是阳光100对区域发展价值的充分肯定。

相比传统商业，河东CBD商业的高端性正在逐渐被所有人认可，CBD商业价值会更为凸显。以未来新城市中心衡量，窑埠TOWN的未来增值空间巨大。阳光100工作人员介绍，窑埠TOWN作为城市会客厅是做所有380万柳州人的生意，以及所有来柳州的游客的生意，是带有旅游价值的商业中心，一般的社区商业是不能跟它相比的。作为文化商业地产的先行者，上海新天地投入使用12年来，租金翻了15倍，带动了周边房产价值的飙升；成都宽窄巷也在短短时间内就成了成都第一街。阳朔西街，来自全球的游人如织，店铺租金高达2000元/月/㎡，创造了极大的商业价值。他们的成功，证明了以城市文化为底蕴的商业地产，因其与一般商业地产的差异性必定价值不同。

窑埠TOWN未来会不会刷新柳州商业的新高？答案是肯定的。随着柳州打造旅游文化名城的步伐，升级“百里柳江”都市休闲旅游就是促进“城市升级”的其中一个重点课题。对于窑埠TOWN，市民还是有一个比较高的预期，首先窑埠TOWN不是某个片区商业，它是柳州的新中心新天地，我们完全相信这里的价值以及未来的租金收益，至少是可以达到现在柳州商业最发达、最成熟的五星商圈的水平，未来甚至会更高。这个从窑埠一期开盘当天售罄、热销2.3亿就可以看出。

文化与旅游相结合的商业价值产生倍数效应

无论是上海的石库门文化，还是重庆的吊脚楼文化、武汉的租界文化，抑或是阳朔的西街文化，其文化和现代时尚融合无处不在，创新历历在目，都成为市中心或当地具有历史文化特色的旅游景点，只要来到当地的人，这里都是必到之地。

如今，上海新天地12年租金翻15倍，而广西阳朔52㎡商铺32万转让费……这些项目的成功与成名，其文化、景观、稀缺的土地等本身就是一个无法复制的价值链，在整个开发过程中，重点就是稀缺土地资源上的“再投资”，土地是固化的，但土地上的再造资源是可以被无限改善的，这种理念造就了无限价值链的产生，令产品价值得以产生几何级数放大的效应。

同时，这也印证了大众在大刀阔斧的城市化中有着不可割舍的历史情怀。这种集体的情怀，一旦被激发出来，其价值是不可估量的。

在柳州，纵观目前的商业和旅游项目，窑埠TOWN是惟一具备能将二者特性合二为一的项目。而窑埠TOWN是否也能以时尚的商业内核，让古镇爆发出城市文化以及旅游经济双收的商业价值，并产生翻倍增长效应？我们拭目以待。

韦玄芝/文

数据统计/石怀忠

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