地下功能房遭雨水倒灌浸泡损失惨重 业主质疑开发商未按规划施工致排水不畅 法院一审判决：合同履行完毕 驳回业主请求

2010年，市民王康（化名）以一万多元一平的价格在七星区某高品质住宅小区购买了一套带有私人花园和地下功能房的住房，并花重金进行装修。可天有不测风云，2017年下半年，由于连日暴雨，排洪系统失灵，导致王康家的地下功能房两次遭受严重浸泡。

虽然经开发商和物业及时抢救，但王康家财产损失仍将近六万元，他也因此对该住宅的使用价值产生怀疑。在与开发商就损失赔偿和退房事宜协商多次未果后，王康将开发商告上法庭，要求解除房屋买卖合同。

那么，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的买受人合同解除权该如何界定？近日，七星区人民法院经审理认为，已履行完毕的合同无法解除，遂驳回了王康的诉讼请求。目前，王康因不服一审判决，向中级人民法院提起上诉。

业主豪宅遇洪水损失惨重要求退房

2010年，从事个体经营的王康经过精心挑选购买了该小区一套位于一层的带花园住宅，一次性付清了购房款项。随后，王康对新住宅投入近四十万元进行了高档装修，其中仅花园及地下一层功能房的装修费用便超过十万元。之后，王康一直居住在此。

不料，2017年夏天，由于连日暴雨，桂林市遭遇了百年一遇的特大洪水，王康的该套物业排洪系统所属的漓江河流域水位超过警戒线一米多，排洪系统失灵，王康家的地下功能房在7月至8月间两次被洪水倒灌，财产损失将近六万元。虽然在排洪救灾时开发商也积极提供了援助，但王康认为该房屋买卖过程存在欺诈，要求与开发商解除合同，退回购房原价款，并赔偿相关损失。

随后，王康以市城建档案馆调取出的建筑设计图及竣工图为依据，指出开发商将规划为公共空间的自行车库和绿地私自改造成了地下功能房和私家花园，并将排水能力较强的管道排水系统擅自替换成排水能力较弱的集水井，使该套房屋的质量因不合乎要求造成严重影响自己居住使用的情况，符合了相关法律规定的“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的条件，故行使该条款赋予的解除权，提出与开发商解除房屋买卖合同的诉请。

开发商业主应担主要责任

但是，开发商并不同意王康的说法。

庭审中，开发商指出，该套物业的地下一层及花园并非公用空间，规划和建筑时便是以附属结构进行设计施工的，包括王康在内的全体相关业主均知晓该事实。且王康在购买该套物业时主动提出，欲将地下一层的功能房改造成带有娱乐功能的会客室，请求开发商予以协助，开发商才按照王康的要求，对影响功能房美观和实用价值的排水系统作出了改造，王康对此改造负有主要责任，故其提出的诉讼依据站不住脚。

此外，在长达七年的时间里，建筑主体结构及附属结构均正常发挥功能，王康在居住和使用过程中从未提出任何异议，在合同约定的权利主张期内，其并未主张过解除合同或其它权利，其背后是另有原因的。

开发商称，王康当初看好该小区的升值空间，一口气购买了两套物业。因被淹遭受损失的这套一层花园物业经王康精心装修后，主要用于接待客户和进行生意洽谈，其另居于本小区另一套物业中。由于王康近年来业务重心改变，这套带地下功能房的物业使用价值大幅下降，在转卖价格无法达到其心理预期的情况下，这才想到用排水系统改造作借口，让开发商原价收回房屋的策略。

法院判决合同履行完毕驳回原告请求

案件审理过程中，王康及其代理人对开发商的指责全面否认并坚持自己的主张，拿出了该物业的建筑规划设计图、第三方鉴定意见、装修清单和财产损失清单等作为佐证。

而开发商就王康已充分享受了该物业使用价值的观点提供了证明，却对自己提出的排水系统改造系按王康意愿进行的主张未能提交证据。

合议庭分析双方证据后认为，原告王康提供的鉴定结论尽管表明雨水倒灌系因排水不畅所致，但由于原告主张的雨水倒灌仅发生在特殊自然灾害时期，该结论无法甄别造成排水不畅的具体原因是否与集水井质量有关，从而也无法推论出诉争物业因质量问题严重影响了居住使用。

同时，根据合同法关于合同权利义务消灭的原因相关规定，双方签订的《商品房买卖合同》及其附件在原告支付价款，开发商交付房屋、办理房屋产权证并提供保修服务后，已届履行完毕，原被告双方已不再就该合同相互负有义务和享有权利，即已履行完毕的合同无法解除。

综上，法院判决驳回了王康的诉讼请求。

案件判决后，就王康在地下功能房进水被淹时发生的财产损失一项，主办法官指出，虽无法认定合同解除的依据，但王康仍旧可以质疑开发商和物业在管理过程中存在过错，依此对后者提起侵权诉讼，争取自己的财产损失赔偿权利。

同时，主办法官对开发商也提出了经营建议，他提醒，开发商严格按照规划设计建筑施工是一项基本义务，不能让任何功利因素侵蚀了开发商的职业道德和专业素养。

记者蒋璇通讯员余慧晶何淑萍

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