住宅小区车位权属到底归谁?

近日,住宅小区车位权属问题再次成为各方关注的焦点。 扫一扫,开启掌上阅读

记者_唐金花摄影_方嘉

近日,南京某小区业委会与开发商争执车位的案例再次在网上疯传,汽车停车位又一次成为业主关注的话题。小区车位产权究竟归属何方?为此,记者采访了桂林市律师协会副会长、桂林市房地产业协会法律顾问、广西君美律师事务所主任苏力俭律师,对目前桂林住宅小区几种主要类型的车位权属问题予以解析。

类型一:规划用于停车的车库、车位

归属:开发商所有

如今,新建的小区内都按一定配比建设了用于停车的车库和车位,这部分车位的权属归谁所有呢?

苏力俭认为,对于这类车位,所有权归开发商所有,开发商有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处分。依据的法律条文是《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。

类型二:占用业主共有场地的车库、车位

归属:业主共有

由于机动车日益增多,原本小区内规划的停车位远远满足不了业主的需求,一些小区内的道路、绿地等区域会改造成为新的停车位,这类停车位的权属常常会引起争议。

苏力俭认为,这类车位归业主共有。根据《物权法》第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”,对于此类车位,开发商无权进行处分,车位应由业主共同处分。即便在开发商自持部分房产或存在未售房产的情形,开发商亦只能与其他业主一并以业主的身份行使业主的权利。

类型三:规划用于人防工程的车位、车库

归属:人防工程归属国家欠缺法律依据,开发商有权管理、收益人防车位

对于这一类车位、车库的权属问题,目前认识上存在较大误区和争议。很多人认为,人防工程车位属国家所有,开发商无权利用和收益,不过苏力俭表示,人防工程归属国家欠缺明确的法律依据,开发商在平时(即非战时)对车位管理和收益是符合《物权法》和《人民防空法》规定的。

第一,根据《物权法》第三十条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”的规定,鉴于人防工程车位由开发商投资建设,,除非另有法律作出关于权属的安排,否则,人防工程车位的所有权自建成之时即由开发商原始取得。第二,《人民防空法》并没有明确人防工程归国家所有,而且根据《国防法》关于国防资产定义的规定,人防工程也不属于国防资产。因此,现行法律没有明文规定人防工程属于国家所有。第三,人防工程车位属于规划车位的,根据前述《物权法》的规定,所有权应归开发商所有。第四,根据《人民防空法》第五条第二款关于“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”的规定,开发商作为投资者,有权在平时管理、收益人防车位。

桂林小区业主购买车位

多签“出租合同”

桂林市相关主管部门曾于2013年发文“明确符合条件的地下车位可以销售和办理权属登记。”但开发企业在申请办理销售申请和权属登记时遇到了一定困难,转而只能先向业主转让车位使用权。而只有使用权、没有产权的车位买卖,其实质是一种租赁的行为。因此,业主购买车位时签订的仅是一份使用权转让合同,甚至只是付款收据。

桂林车位之争如何解决?

昂贵的车位和不完善的产权保护形成矛盾。据桂林市房地产业协会了解,目前南宁、柳州等地的地下车位、车库均要求办理预售许可,施工进度达到地下室顶板封顶即可向房产主管部门申请;完成竣工备案和实测、权籍调查等基础性工作就可向不动产登记部门申请办理产权登记。所需资料和办事流程均与现行的普通商品房一致。

目前,桂林市房地产业协会正与有关部门保持密切沟通,希望能够早日化解问题,从根本上依法妥善处理地下车位归属纠纷,调适不同利益群体的利益冲突,提高城市地下空间的开发利用效率,促进房地产市场平稳健康发展。

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