二手房交易“黄”了 定金怎么办?

购房者赵女士看中七星区公园·绿涛湾的一处房产。 业内人士提醒,在进行二手房交易过程中,一定要多留几个“心眼”。

Text/记者于玲Photo/方嘉

在二手房交易过程中,中介公司或者卖家一般会要求买家先缴纳一定数额的定金,即先把房子定下来,以示有意愿购买。然而在实际交易过程中,一旦发生定金纠纷,退定往往十分困难。近期,购房者赵女士因交易中出现问题定金无法要回向本报投诉,而中介也向记者大吐苦水,双方各执一词。

买卖“黄”了,定金究竟能不能退?

赵女士:“中介欺骗我在先,后来由于卖方要求不合理,交易不能继续,那就该给我退回定金。”

近日,购房者赵女士向本报记者投诉,二手房交易终止过错不在自己,却拿不回定金。

10月19日,赵女士在广西世华房地产代理有限公司桂林分公司(以下简称世华地产桂林分公司)工作人员的陪同下,看中了位于七星区会仙路公园·绿涛湾的一处房产。赵女士向中介了解到,该房产不存在任何抵押情况,于是交了1万元定金给中介,由中介手机转账给业主。随后,中介补充完成了一份收据,由于业主在南宁,该收据由其母亲代为签字并按了手印。

10月20日,中介打电话给赵女士,通知她第二天到会仙路的世华门店与业主签订合同。

10月21日,赵女士到达门店后,要求查看房产证,这才发现房产证上有银行的抵押章,而且业主要求先要交10万元才去办理解押手续。赵女士提出先交2万元,到办理过户手续时才付剩下的钱,但业主不同意。双方争执不下,业主提前离场。

赵女士表示,定金收据上没有明确付款方式,那么签合同时付款方式就应该双方协商;而且计划签订合同的那天是业主先离开,说明没有商量的余地,就意味着是她不想卖房,应当是业主违约在先,不退还定金怎么也说不过去。

责任在谁?双方各执一词

中介:“房产证早已提供,我们还给买家提供了两套解决方案,但买家均不接受。”

11月2日,记者致电世华地产桂林分公司兰乔圣菲店营业经理谢小玉了解情况,谢小玉对记者直呼“冤枉”。

谢小玉表示,在交定金之前,她就已经跟赵女士说明了房屋的抵押情况,告诉她解押的事不用她操心,由业主解决;而且在看房当天,业主的母亲也把房产证拿出来给赵女士看了,“怎么能说我们没有提前告诉她呢?”谢小玉说道。

签合同当天,因为业主要求先交10万元的事情没有谈妥,中介给赵女士提供了两个解决方案。一是明确不再买这套房产,中介尽快再找客户,赵女士也不会一分钱也拿不到;二是如果赵女士确定要买这套房,她只愿意先出2万元,其他的余款在过户时才支付,中介可以把签合同的时间安排到过户当天,2万元定金与首付款当天完成。

“我们中介只是提供居间服务,过户当天给首付,合同也在当天完成,这个方法可以打消买卖双方的顾虑。”谢小玉说道。

但是,赵女士回去想了一天之后,发短信给中介,表示定金收据里有条款,这套房只能卖给她,如果再卖就是卖方违约,需支付双倍定金。但是什么时候签合同她还没有想好,等想好了再告知。

中介第一时间把赵女士的想法转告业主,业主很是气愤。据谢小玉介绍,业主收到1万元的定金后,为了尽快办理好解押手续,借了一笔钱,正常的话11月9日就可以办理过户。现在赵女士未明确表示买还是不买,业主不仅要支付一笔利息费用,而且还会错过其他的买家,所以也很着急。

谢小玉对记者表示,在此期间中介没有收取任何费用。如果要解决这个问题,最有效的办法就是赵女士与业主真诚沟通,中介一方也可参与,“但赵女士始终认为责任在我们中介,这让沟通变得很艰难。”谢小玉无奈地说。

记者:“中介反映,交定金前,业主的母亲就已经拿房产证给你看了,你当时没发现抵押章?”

赵女士:“业主的妈妈确实拿房产证给我看,我并没有翻开看里面,是因为她们说了没抵押,所以我疏忽大意了,心想反正还要签正式合同的。”

随后记者再次联系了赵女士,她向记者坦言,看房当天确实看到了房产证,由于中介说没有抵押情况,所以她并没有打开细看。

赵女士说:“交定金之前,中介就明确地和我说已经解押了,而且要交10万块也不提前跟我说。现在什么合同都没有签就要交10万块,而且中介还对我说,是我不愿意要房子了,是我违约在先,定金不能退,这不是坑人吗?”

律师说法

三方均有过错,建议协商解决

广西天狮灵动律师事务所律师表示,就现有材料来看,三方都存在一定的过失:中介没有将房产真实情况、卖家要求清晰全面地告知买方;买方没有向卖方详细询问房屋状况;卖方也没有向买方明确说明房产情况,导致买卖双方因房屋存在抵押产生纠纷。

要解决本案纠纷,首先要理解在买卖双方没有签订房屋买卖合同的情况下,买方向卖方交付定金的行为是否构成了事实上的买卖合同。本案中,双方虽然没有签订买卖合同,但卖方出具的定金收据明确了房屋的详细信息和违约责任,可以视为双方就买卖的事宜进行了详细的约定。其次,定金合同是由卖方母亲代卖方签订的,但是卖方没有出具相关的授权,因此卖方母亲签字的合同是否生效,关键在于卖方是否承认其母亲代理签字的效力。如果认可,则合同生效,如果不认可则可能出现其母亲无权代理导致买卖无效。

该事件很多问题模糊不清,通过法律途径也不一定能得到让双方满意的结果,且耗时费力。因此,建议三方协商解决。在协商的过程中,中介要充分发挥居间人的作用,尽职调查房屋状况,协助买卖双方办理相关手续,最好签订一个三方协议,明确各自的权利和义务,详细写明具体的操作细则以及违约责任。

业内支招

“心眼”越多越好,下定须谨慎

目前市场上的二手房中介良莠不齐,不少买家也是第一次接触二手房交易,在未了解清楚房屋产权状况的情况下贸然下定,下定之后又因房产的某种原因或者卖家的个别要求而发生买房意愿的改变,导致定金“有去无回”。

在交定金前,买方要做好哪些准备工作呢?对此,桂林桂房房产代理有限公司总经理胡轶给出了几点建议:1、弄清楚产权人是单独所有还是夫妻共有;2、房子是否有贷款,卖方是否有能力解押;3、下定之前,一定要居间方(中介)陪同去房管局查档,了解清楚房子的产权状况是否有冻结、查封、债务纠纷;4、下定金时,出售方必须到场签字或有公证委托书,最好能够要求出售方提供契税发票、不动产发票、公共维修资金发票、管道燃气收据、有线电视收据、可视对讲收据等材料。

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