解读写字楼运营，专访绿地（香港）广西公司副总经理冯全华： “2017年绿地商办全面亮相南宁”

2016年，绿地集团第5年登榜《财富》杂志世界500强，实现合同销售金额2550.04亿元，比上年同期增长10.8%。同时，绿地也是2017年中国房地产开发企业前四强。绿地在发展模式、发展速度、经营创新等方面均处于领先地位。

绿地集团进驻南宁4年，与自治区政府签署的1500亿元投资战略正加快推进。2017年，绿地集团旗下商办、住宅、综合体项目全面亮相，同时重磅落子兴宁区，推进“产城一体化”的产业综合开发模式，成为继打造超高层写字楼与顶系综合体之后实施的又一新战略。

世界500强绿地集团在南宁商办领域的影响力有目共睹。绿地是如何做到在行业领域中起到积极推动作用和示范效应的？我们采访了绿地（香港）广西公司副总经理冯全华。

关于企业战略：

住宅、商办、综合体全面亮相，发力小镇建设

《南宁晚报》：绿地自2013年11月进入南宁，截至目前已布局6个项目。2017年，绿地西城国际花都亮相、绿地中央广场4月商业开业，并将推出超大项目产业小镇。今年绿地在广西发展战略与目标是什么？还将布局哪些项目？

冯全华：绿地集团在南宁经过3年多发展，目前住宅、商办、综合体三大业态已实现全面亮相，获得广西市场高度认可。绿地拟于5~10年内投资广西1500亿元。截至目前已投资建设南宁绿地中心、五象绿地中心、绿地国际花都、绿地中央广场、绿地西城国际花都5个在建项目。南宁绿地中心在2014、2015年南宁写字楼市场独占鳌头，五象绿地中心刷新南宁写字楼销售纪录，绿地国际花都销售速度位居五象湖住宅前列，绿地中央广场项目荣膺2016年综合体龙头。

2017年，绿地贯彻住建部提出的“在全国建设1000个特色小镇”的战略构想，将在小镇建设上发力。现已携手广西农垦、交投集团签约东盟（南宁）汽车文化产业园，将打造成为集特色产业、精品购物、全面配套、高端服务为一体的“产游购养疗”综合性产城项目。

《南宁晚报》：继绿地中央广场后，绿地西城国际花都、超大项目产业小镇大体量项目相继推出，是否标志着绿地在南宁开启新一轮强势开发模式？

冯全华：绿地集团在南宁的新一轮开发不仅仅体现在开发规模上，更多的是在业态结构、开发层级上的飞跃。绿地将发挥自身优势资源和产业运营能力，推进“产城一体化”的产业综合开发模式，成为继打造超高层写字楼与综合体之后实施的又一新战略，提升广西地产开发格局。

关于产品：

坚持“销售即运营”，企业多为整栋、整层入驻

《南宁晚报》：自绿地商办进入南宁市场以来，绿地中心创下总销售14亿元、日销8亿元的销售奇迹。后期绿地在商办产品的营销模式上还会有什么动作？

冯全华：绿地始终坚持“销售即运营”的核心战略，是指在写字楼销售之前，绿地已经对客户进行筛选，优先满足大型机构类企业主进驻。如世界500强中国平安、中国人寿财险，大型商业银行桂林银行、开平住建集团均为整栋购驻。此类企业主对写字楼进行整栋或多层购买，自身实力强大稳定，达到一定层级，可保证写字楼后期运营效率，避免交付后空置。商办产品的资产价值很大程度上是由后期入驻企业之间的品牌关联度、集聚效应所决定。绿地坚持大单优先、自用客户优先、战略核心优先原则并持续创新，坚持运营产生价值。

《南宁晚报》：今年绿地中央广场商办产品销量不错，而且大部分都是整层、整栋购买进驻。你们是依靠什么赢市？

冯全华：现在售的商办M-TOWN产品在市场上一枝独秀。2016年M-TOWN整销4栋，客户多为绿地商办老客户、住宅客户二次购买，以整层、半层销售为主。

除了绿地本身的品牌效应、建造标准、设计创新和运营模式，位于城市核心地段和约5.09米的建筑层高是最大亮点。百万平方米的综合体商业配套为企业和员工提供更好的办公生活配套。相比传统写字楼中央空调整层控制，绿地中央广场采用VRV空调系统，能分别控制每个办公区域的开合，即使在少数使用的周末、加班情况下也很少浪费，成本控制更精确，提高办公舒适度；M-TOWN产品资产属性强，可打造成高舒适度的办公、企业会所和商业配套等，灵活性高。

关于商办市场：

关键看产品，好的写字楼始终不会过剩

《南宁晚报》：据相关数据统计分析，相比住宅市场的量价齐升，商业和写字楼市场仍旧比较艰难，2016年南宁商办市场总体库存面积达到369万平方米，去化周期约52个月。您是如何看待今年商办的市场行情的？

冯全华：2015年起，南宁办公物业整体供求比偏大，出现供大于求的局面。无论市场如何，关键还是看产品，好的产品始终不会过剩。

绿地很早就开始商办产品改革。2014至2017年，绿地在写字楼销售上保持领先，在产品、运营、销售创新上领先市场。首先，在写字楼建造标准上，绿地中心获得美国绿色建筑委员会颁发的LEED-CS银级预认证，也是南宁首个取得LEED-CS银级预认证的超高层办公项目，标志着项目整体水平达到了国际领先水准，同时也是五象总部基地内建设速度最快的写字楼。其次，在销售上，绿地率先提出“销售即运营”理念，售出写字楼同步运营，避免出现交付后空置的问题。再次，绿地在企业服务上进行创新，各绿地商办项目从降低企业运营成本出发，标配办公室、路演中心、标准食堂，为企业后期运营和员工生活降低成本。

《南宁晚报》：2016年，绿地在专业化创新方面表现优异，“智慧办公”概念在南宁落地。作为集团首批Office+项目起到很好的宣传作用，在南宁商办领域所创造的社会价值起到了积极的推动作用和示范效应，是源于什么核心优势？

冯全华：重点是运营模式的创新。我们先期调查过很多企业，他们都有一个共同的诉求，那就是降低企业运营成本并希望提高单位办公面积的使用效率。我们成立的企业服务平台，一方面为入驻企业打造大型会议中心，含远程会议中心、服务员工的中央食堂、集中文印中心等，帮助企业控制办公运营成本，降低企业硬、软件支出；另一方面以企业俱乐部为核心，聚合世界500强绿地的全球资源，帮助企业实现配对、商机共享等。为提高员工办公效率，我们还开发创新型的产品，如绿地中央广场百变M-TOWN，5.09米层高可办公、开设企业空中会所，在同等办公面积下帮助企业主收获更多价值。 （张莹）

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