小区悄悄换物管 引发冲突不断

拦路收取停车费的事件几乎天天都有。 (业主供图)

今报记者邓振福

近日，在桂林市临桂区幸福美地小区，业主们为停车问题与物业发生了矛盾，业主们称，在他们毫不知情的情况下，一家新的物业公司进驻了该小区，之后该物业公司便以自己的政策和规矩来要求业主，致使他们原先的生活秩序受到了影响，由此引起业主与物业方产生了诸多的矛盾。业主们为此质疑：如此进驻小区的物业公司合不合法？“在未与业主签订物业服务协议的情况下，拦路强行收取停车费，是否合法”?

停车费引发纠纷

“我上午开车去上班，却被物管拦了下来，要我交90元的停车费，不然就不给车子出小区。”6月18日，桂林市临桂区幸福美地小区业主与物管发生“停车费”纠纷，业主们报了警。多辆被阻拦不得出小区的私家车车主，纷纷指责物业：“你们是保安吗？怎么拦路收钱?”

现场一名身穿印有“联泰物业”字样保安服装的人回答：“我们不是保安，我们是秩序员，专门管小区秩序的。”而另一名带眼镜的男子，则从保安亭中拿出一张宣传单，对围观的业主们说：“我们物业的政策和停车收费标准都在这张宣传单上，你们拿去好好看清楚，不给停车费，肯定不能出小区。”说完便离开了。

经询问业主得知，该男子是“联泰物业”在“幸福美地项目”的项目经理，姓黄。他给业主们的那张宣传单上印着“临桂区关于幸福美地小区的政策宣传”。落款为“临桂区发展和改革局、临桂区住房和城乡建设局、临桂区自然资源局宣”。

临桂警方接到报警后来到了现场，在警方的建议下，业主代表与物业在“联泰物业”的会议室召开了协调会，还请来了多家媒体记者现场旁听。

业主方认为是乱收费

从业主方了解到，“幸福美地”之前叫“远辰国际”。改名为“幸福美地”时，已换过3任开发商。第一任为桂林远辰地产开发有限公司、第二任为广西远辰地产开发有限公司、第三任为广西冠信远辰地产开发有限公司。物业公司则一直为“广西远辰物业服务有限公司临桂分公司”。十多年来，远辰物业从未提过出售或出租车位的事宜，房开、物业与业主们一直相安无事。曾有业主提出想购买车位，但得到的答复是“车位有些是公摊的，有些属人防工程，开发商不能提供权属证明，所以业主们停车是免费的。”

风波始于2018年，当业主们去交物业费时，发现远辰物业已经撤离，换成了“联泰物业”。因为之前业主们跟远辰物业签订了“前期物业合同”，其中有规定“不得将物业的整体管理责任转让给第三方”，也没有任何业主与这家“联泰物业”签过物业服务合同，所以，业主们开始质疑这家新的物业公司并暂缓交物业费。

“联泰物业进驻后，开始在小区内打广告出售车位，不购买车位的业主，不得将车辆驶入小区停放。后来在2019年，在相关单位的协调下，联泰物业将业主购买车位的钱都退还给了业主。”业主黄先生说：“清退售卖车位款后消停了一段时间，但联泰物业于今年4月25日，又在小区张贴‘车辆停放收费通知’。”

业主们为此又炸开了锅，他们认为，“小区的第一开发商都说过小区内的停车位不能提供权属证明，为什么联泰物业一来，不是出售车位，就是出租车位?很明显就是想搞钱。”

物业方拿宣传单当文件

业主方代表为此提出疑问：“业主们都是和远辰物业签订的‘前期物业合同’，且小区尚未成立业委会，‘联泰物业’在广大业主不知情的情况下，是如何进驻小区的?这是否合法?”“在未与业主签订物业服务协议的情况下，联泰物业拦路强行收取停车费，是否合法?”

“我们是经过邀标、招投标的方式，中标后合法进驻小区，已在住建局备案。至于停车收费，也已通过物价局的审批。”物业方的黄经理说：“这些我们都是有相关的文件和批复文的。如果不是合法进驻小区，三个单位怎么可能给我们印发这样的宣传单?”

当业主代表提出要看相关的文件和批复文时，黄经理则拿出“临桂区关于幸福美地小区的政策宣传”的宣传单说：“这里面的内容就是相关单位的文件和批复文的内容。已经写得很清楚了。”但业主代表坚持要看文件，黄经理却一直没有出示给大家看。

有记者问黄经理：“如果不方便给业主方看，是否可以给在场的媒体看一下?”黄则说：“现在这些材料不在我们这里，都在总公司，我只能向总公司申请，看不看得到，我也不能确定。”

记者接着又追问这个宣传单是怎么来的。黄经理说：“这些宣传单是临桂区住建局印发的。”

三单位均表示没有印发宣传单

黄经理并说：“如果我们不是合法进驻小区，三个单位怎么可能给我们印发这样的宣传单?”

这份“临桂区关于幸福美地小区的政策宣传”的宣传单，到底是不是上面印着的三个部门联合印发的呢?

在临桂区住房和城乡建设局，政策法规股负责人明确说：“这份宣传单不是我们印发的，我们从来没有印发过这样的东西。”

临桂区发展和改革局收费管理股童股长则说，他们确实收到过‘联泰物业’的备案材料，但已上交管理部门，让记者到临桂区政府四秘办公室询问。而四秘办的相关负责人却说：“如果是政府印发的，那就是政府行为，就不会把这三个局的名称印上去了。这肯定不是我们印发的。”

临桂区自然资源局办公室李主任看过该宣传单后也说：“这明显是企业行为，我们单位怎么可能给企业打广告……”

律师说法：

物管做法没有法律依据

“联泰物业的做法有问题，因为物业方有义务将相关文件和批复，以及收取的费用是如何使用的向广大业主做出公示。如果物业不是合法进驻小区的，业主方有权向法院起诉。”桂林物业行业协会相关负责人表示。

广西大海律师事务所高级合伙人蒋鑫律师认为，根据《广西壮族自治区物业管理条例》相关规定，开发商没有经过全体业主大会通过就与广西远辰物业服务公司解除《前期物业服务合同》，并聘请联泰物业为“幸福美地小区”提供服务，没有法律依据。因小区业主对开发商与联泰物业的《物业服务合同》不追认，联泰物业没有依据进入小区为业主提供物业服务，更没有权利收取相关费用及妨害业主和车辆通行。对于联泰物业的行为，业主可以向临桂区住房和城乡建设行政主管部门投诉，或者提起诉讼。

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