五城区价涨量跌,多重因素带动房价走高2018年桂林市商品住宅市场运行情况分析

临桂楼市2018年实现了量价齐升。 2018年桂林市新建商品住宅价格走势图 图一 图二 2018年桂林市二手住宅价格走势图 2018年楼市的火热刺激不少购房者积极出手。

记者_吴李赟粟凌燕(通讯员)摄影_方嘉

如果说2017年楼市呈现出快速上涨的态势,那么2018年楼市可谓是波动式上涨。全年的市场表现中,临桂楼市“火力全开”,而五城区则受到供应量的“束缚”,房价涨幅不及临桂,但成交价格依旧稳坐“老大”的位置。

据国家统计局桂林调查队数据显示,2018年桂林市(五城区)商品住宅市场价格震荡上行,全年新建商品住宅价格比上年上涨7.5%,涨幅比上年扩大0.3个百分点;二手住宅价格比上年上涨4.1%,涨幅比上年扩大3.6个百分点。

市场表现

新建商品住宅价格震荡上行,

成交量下跌逾三成

新建商品住宅价格比上年上涨7.5%。其中,90平方米以下商品住宅价格上涨8.2%,90~144平方米商品住宅价格上涨6.9%,144平方米以上商品住宅价格上涨8.3%。新建商品住宅成交面积98.38万平方米,比上年下降34.1%;成交套数8823套,比上年下降35.8%。成交量连续两年呈下降趋势,且相较于2017年同比个位数的降幅,2018年同比降幅大幅扩大。

分月价格同比来看,呈现V型线走势,全年峰值出现在2月,之后持续下行于8月触底反弹(如图1所示)。1~12月价格同比分别上涨7.2%、8.7%、8.5%、7.8%、7.5%、7.2%、6.4%、6.0%、6.8%、7.0%、8.1%和8.2%。

分月价格环比来看,除1月份外,其他各月保持上行态势,11月环比涨幅尤其突出。1~12月价格环比分别上涨-0.2%、0.1%、0.6%、0.7%、0.6%、0.7%、0.5%、0.6%、1.0%、0.7%、2.3%和0.4%。

二手住宅价格“十二连涨”,

成交量增长两成

二手住宅市场受一手住宅市场的直接影响,成交和价格实现了连涨,根据国家统计局桂林调查队数据,2018年二手住宅价格呈现“十二连涨”态势,全年价格比上年上涨4.1%,其中,90平方米以下二手住宅价格上涨4.8%,90~144平方米二手住宅价格上涨3.4%,144平方米以上二手住宅价格上涨4.0%。二手住宅成交面积82.59万平方米,比上年增长20.2%;成交套数9198套,比上年增长22.4%。

分月价格同比来看,价格稳定上行,后期涨幅扩大。1~12月二手住宅价格同比分别上涨3.1%、3.3%、3.6%、3.4%、3.3%、3.4%、3.4%、3.3%、4.6%、5.2%、6.0%和6.5%。

分月价格环比来看,除2月份外,其他各月涨幅连月上行。1~12月价格环比分别上涨0.1%、-0.1%、0.3%、0.1%、0.2%、0.8%、0.5%、0.7%、1.4%、0.7%、1.3%和0.4%。

深度解读

楼市热浪持续,供应却下滑

2017年桂林楼市的持续回暖向好,价格快速上涨的势头,到了2018年一直延续。一季度仍然保持了高开高走的态势,二、三季度价格高位持平,受“金九银十”销售旺季带动,年底价格再次走高。而二手住宅市场价格全年保持了稳步上涨态势,上涨预期强烈。

1供应不足,价格易涨难跌

2016年,市委、市政府提出城市建设指导方针“新区产城互动做加法,老城疏解提升做减法”。受此影响,近两年五城区范围内普通商品房建设用地逐年减少,五城区范围内新增房源大幅下降;加上去库存政策和2017年楼市上涨周期带来的刺激效应,商品住房库存持续减少。

据桂林市住建委行业监测数据显示,2018年市区商品房上市面积128.71万平方米,同比上涨8.6%;商品住房上市面积100.54万平方米,同比上涨4.0%,上市面积增幅远远低于临桂区和灵川县。市区成交面积占全年总量的比例由2017年的30.1%下降至20.9%。

2018年五城区只有5个全新楼盘面市,有房可售的楼盘不超过40个,其中房源充足的楼盘不超过10个,整体市场房源尤其是刚性需求房源一直处于紧缺状态。因此,即使受全国楼市价格下行趋势影响,岁末年终,桂林房产市场不活跃、观望情绪渐起,但是住宅价格仍然保持了稳定的温和上涨态势。供不应求的局面造成住宅价格易涨难跌。

2

节点旺季,房价先涨再折

全年价格上涨的两个时期比较突出,分别是一季度的春节假期和“金九银十”销售旺季时期。

1月份各楼盘推新上市房源价格小幅微涨,普遍提价100~200元/平方米左右,留出价格折扣空间以待春节。2月针对春节和返乡置业客,各楼盘普遍都有2~3个百分点的折扣力度。按提价和打折比例来折算,价格基本保持涨势。整个春节期间,返乡置业市场总体成交不错,普遍约占各楼盘2月成交总量的30%左右,为购房主力军。

9月、10月的“金九银十”仍然保持了销售旺季的传统势头,楼盘积极推新上市,市场呈现供销两旺的态势。虽整体市场热度较2017年有所下降,但由于房源紧俏,尤其是刚性需求货源十分紧缺,各楼盘蓄客量大,因此一有新货上市,市场的追逐力度不减,进一步推高价格。

3

房贷利率收紧,市场价格降温

2018年3月初,桂林各大银行原有的首套房利率8、9折优惠逐渐消失,取而代之的是利率不打折甚至上浮10%~30%,二套房贷款利率提高为基准利率的1.1~1.2倍;2018年6月1日,以五大行为首的桂林市各银行再次将首套房首付比例从15%上调至20%,二套房首付比例上调至30%;2018年12月桂林市各大银行信贷全面收紧,房贷利率再次上浮20%。截止年末,首套房贷款利率达5.88%,二套房贷款利率达6.14%,三套房不放贷,且利率计算认房又认贷。

全年桂林市场资金偏紧,房贷利率持续走高,房贷规模也日趋收紧,个人住房按揭贷款的放款时间明显延长。房价、房贷的“双双高走”令购房者购房成本居高不下,加重了购房者的观望心理,平抑了市场热度,抑制了价格涨幅,利率杠杆作用明显。

4

新房价格上涨,二手房跟着涨

桂林二手住宅市场的反应总是落后于新房市场半拍。2017年桂林市新房市场价格高歌猛进而二手房市场价格只是温和小幅上涨。而2018年,与新房市场价格的温和上涨相比,二手住宅市场价格则稳步上行。

经过2017年新房价格的一轮快速上涨,原来新旧房价格倒挂的空间消除,新房价格逐渐超越并引领二手住宅市场价格。以七星区万达片区为例,2013年面市的两个楼盘——彰泰·兰乔圣菲和彰泰·春天,当时期房的销售均价近8000元/平方米;2017年末其周边两个纯新盘——融创·桂林文旅城和信昌·棠棣之华期房成交均价不足8000元/平方米;到了2018年末,两项目期房成交均价已经在9000元/平方米上下;而彰泰·兰乔圣菲和彰泰·春天二手住宅现房的叫价已经突破10000元/平方米。

新房价格的上涨带动了二手房卖家预期的高涨。全年二手住宅市场缺乏有力、有效的利好因素,但是市中心学区房仍然是二手房价格领涨的主力军。比如2017年从8000元/平方米跳跃到10000元/平方米的市中心学区房价格,至2018年底已经涨至12000~13000元/平方米,且一房难求,鲜有推货。

5渠道营销成楼市销售主流

2015年下半年,渠道营销开始进入桂林市房地产市场,随着3年多的发展,渠道营销逐渐成为桂林市区房地产营销主流。据走访调研了解,2018年渠道营销成交量约占各楼盘总成交量的20%~30%。桂林市大型的二手中介经纪机构都同时代理新房销售和二手房买卖。2018年,新房代理销售的业务额仍然为各中介公司总收入的主体。

渠道营销在一定程度上促进了桂林市房地产去库存工作,为开发企业在互联网+和新媒体崛起的时代提供了一种全新的营销手法,而且在促进房地产外销市场建设方面起到了相当大的作用。比如今年以来,一二线城市调控措施不断“加码”,多地限购,特别是4月,海南省实施“全域限购”后,大批购房者通过全国性平台渠道营销引导,向不限购的桂林转移,一时间外地购房者购房比例明显增高。据桂林市房地产业协会内部资料数据显示,当前市区楼盘外地客户购房比例约为24%,以广西区内其他城市、珠三角和北上广深为主,较前两年5%~10%的外地购房者比例明显提高。

2019年楼市预判

桂林房价走势不明朗

预估2019年桂林房价仍以平稳上涨为主。桂林新型城镇化、良好发展前景和生态宜居环境进一步吸引着外地购房者的慕名而来,市场住房需求较旺,但受住宅土地供给及产品开发周期的影响,新增房源短期内无法形成有效供给,推盘入市的节奏与销售走量的节奏脱节。据市住建委行业监测数据显示,截至2018年末,五城区商品房和商品住房库存消化周期分别为10.2个月和6.2个月,供不应求局面短期难以缓解,房价易涨难跌。同时全国房地产市场大势下滑,经济下行压力加大,房价走势愈加扑朔迷离。

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