办证难、办证慢、限号收件……不动产登记有点儿“登不动”桂林不动产登记遭遇“肠梗阻”

俯瞰桂林楼市。目前桂林不动产登记办理进度缓慢,给房地产市场平稳发展带来了消极的影响。

Text/周彧喆 Photo/方嘉

桂林全面启动不动产统一登记已近两年,但当前不动产登记办理进度仍然相当缓慢,交房许久都拿不到不动产证,部分开发企业还因此背上了官司。本是一项便民利民的改革举措,为何不仅得不到“点赞”,还弄得各方都抱有微词?为此本报进行了调查。

现状

不动产登记办理相当慢

3月26日,本报特约记者参加了桂林市房协举办的不动产登记业务座谈会。记者在座谈会上了解到,2016年7月至2018年3月,A开发公司市区累计办结不动产权证928本,临桂区累计办结不动产权证301本,市区、临桂区待办证数量约2.4万本,每年还有8000本左右的新增量;B开发公司市区累计办结不动产权证532本,临桂区累计办结不动产权证195本,市区、临桂区待办证数量8159本。还有开发企业在座谈会上表示,如果按目前进度,在不考虑增量的情况下,仅办结存量的不动产权证就至少需要十年甚至更长的时间。

3月下旬,桂林市房协和临桂区房协对22家开发企业进行了抽样调查,数据显示,截至3月份,受调查企业已取得不动产权证约5000本,正在办理中的约2.8万本,已具备办证条件、未来需要办理的不动产权证近6万本。虽然此统计数据不尽全面,但启动不动产统一登记这两年,正好是桂林房地产市场连创新高的两年,2016和2017年仅市区、临桂两地商品房销量合计就突破7万套,算上之前因各种原因积压下来的待办证数量,上述调查数据在一定程度上还是能够反映出当前不动产登记工作的困境。

探因

“人手严重不足”

为探究不动产登记进展缓慢的症结所在,本报特约记者分别与市不动产登记中心有关负责人和开发企业进行了深入沟通。

“人手严重不足”——这是开发企业对不动产登记进展缓慢的一致看法。不动产登记是改革过程中产生的新事物,无论开发企业还是不动产登记部门都有一个适应过程。但不动产登记部门在启动之初,对业务量的快速增长估计不足,在人员配置、专业素养等方面难以满足需求。这一点得到了市不动产登记中心的认同。

市不动产登记中心负责人坦言,不动产登记工作是一项专业性很强的工作,通常新聘用上岗人员需要3~5个月的培训才能达到上岗条件。而受制于不动产登记部门的单位性质,在薪酬待遇上远低于市场通行标准。虽然各级不动产登记部门努力增加了聘用人员数量,但低薪酬与所承担的工作量、工作压力无法匹配,导致聘用人员流动性大,招聘亦相当困难。据介绍,仅今年1~3月,市不动产登记中心就有多名聘用人员离职。另一方面,受制于专业性强和风险控制要求,大量资料审核只能是少数在编人员甚至是中心负责人承担终审职责,这就导致资料审核慢,办证速度快不起来。

记者了解到,人手严重不足的问题在临桂区更为突出。不少开发企业反映,目前临桂区每家开发企业每月可预约交件40本,其余的只能让所有的开发企业每天排队交件。每天只发七八个号,每个号收5份件,每天最多仅能办理35~40件业务,而且收件后无回执,没有办结时限,开发企业难以预估办理期限。另外由于人员流动性大,导致办证人员业务不熟,不同的人收件时要求不同,令开发企业无所适从,也额外增加了办证耗时。

“办理流程繁琐”

开发企业普遍认为,办理流程繁琐是造成不动产登记缓慢的另一个重要原因。

过去房产证和土地证是分开办理,改革之后两证合一,因此增加了土地信息的核验环节。《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定,不动产登记机构办理登记时要查验不动产权籍调查成果,包括“不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备,权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”,并在相关登记类型中将权籍调查表等作为应当提交的材料予以列明。由于土地属性信息的复杂性,涉及土地面积、性质、用途、使用期限、权属变化等等,确认该信息时间耗时较长。

以商品房首次登记(俗称大证)为例,根据开发企业提供的资料,办理首次登记需要先在房屋交易部门办理初始确认,再前往市国土测绘院进行权籍调查,然后前往市不动产登记中心初始登记预审,最后才进行初始登记。全部流程都需要开发企业自己在各个部门间奔走,企业为了加快工作进度,还自行承担了信息录入、扫描、贴图等工作。企业反映,整个初始登记完成时间在6个月以上。

“新老政策衔接不畅”

市不动产登记中心负责人还表示,造成当前办证进度缓慢很重要的一点就是新老政策衔接过渡期,不动产登记部门对于历史遗留问题与有关行业管理部门的认知存在不同。如有的开发项目按照过往政策是符合法律法规要求的,也得到了行业管理部门的认可。但随着不动产统一登记制度改革,有可能不符合新形势、新政策的要求,各部门间对这类问题,需要反复沟通达成一致意见后方能开展不动产登记。针对这一问题,参加座谈会的开发企业表示,不动产登记部门作为办证机构,对于历史遗留问题可以灵活掌握,既然其他政府部门已办理了商品房预售许可,能够完成竣工验收,有些甚至已经取得了房产证,不动产登记部门可以认可之前的行政审批成果,先行为其办理登记。历史遗留问题自有相关的法律法规和有关部门予以处理。如坚持处理完毕问题再予以登记,只能是增加购房人的时间成本。

在与市不动产登记中心交流过程中,“部门间沟通不畅”也是中心反复提及的问题。房产历史档案共享与移交长期形不成共识,使得查档耗时过长;开发过程中历史遗留问题错综复杂,各部门间协商时间过长等等,这些客观存在的困难均影响了不动产登记的工作效率。

追问

不动产登记何时能加快?

市不动产登记中心有关负责人表示,针对“办证难、办证慢”的问题,他们也很重视,采取了一系列举措,不断优化工作流程,完善内部机制,压缩办结时限。对于历史遗留问题,他们不断向其他城市学习经验,主动与开发企业和有关部门对接,在不违反法律法规的前提下,尽量先为开发企业合法合规的楼栋办理不动产登记。

另据市房协了解,为进一步加快推进不动产统一登记工作,市政府已决定对现行的不动产登记和房产交易机构进行改革,整合原分散在国土、住建部门的各项产权登记、交易管理、档案查询、房屋土地测绘等职责,组建新的不动产登记和房产交易中心,由市政府直属管理。针对这一改革举措,市房协会长申应林表示,此举有利于解决目前部门之间信息沟通不畅的问题,实现房屋交易与不动产登记的有效衔接,同时一些牵涉部门众多的历史遗留问题也能够在市政府层面上统筹解决。

对于开发企业和业主较为关心的通过法律途径维权的问题,记者也采访了法律界人士。律师表示,过去绝大部分《商品房买卖合同》约定的是开发企业在一定时间内为业主办理房产证,土地证需要业主自行办理。不动产统一登记启动后,意味着原来办理“两证”的时间被整合入“一证”当中,买卖双方各自承担的责任也被一并整合成一方承担,因此业主对此变化应给予理解。改革需要一个各方摸索、磨合、适应过程,开发企业和不动产登记部门都在努力加快进度,最大限度地缩短办理时间,真正做到便民利民。

不动产登记缓慢带来的消极影响

由于不动产登记进展缓慢,已对桂林市房地产市场平稳健康发展带来了严重的隐患。

首先,给开发企业带来了法律风险。现已有部分业主因无法按照《商品房买卖合同》约定时限取得不动产权属证书在法院起诉开发企业违约,从开发企业反映的情况来看,形势并不利于开发企业。

其次,给开发企业带来资金风险。根据现行法律,业主个人按揭贷款在取得不动产权证之前,开发企业负有连带保证责任,如长期无法办结不动产权证,按揭贷款中开发企业保证责任风险始终无法化解。

再次,增加了开发企业的人力、财力负担。不动产统一登记工作启动之前,开发企业负责办证的部门通常只需两三个人即可满足需求,而今有企业增加至10人仍无法如期办结。大量的人力和时间耗费在每天排队交件、催件、信息录入等环节,造成了极大的资源错配和浪费。

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