二手房交易被忽悠工商执法人员、法律专业人士教你规避风险

近年来，二手房因价格实惠又能省装修费用，成为不少人买房时的选择。在桂林，二手房交易也很热，但二手房毕竟不像商品房，房屋产权、质量、中介等方面存在很多问题，交易过程中，每一步都会存在潜在风险，并且有诸多陷阱，常常造成买卖一方的合法权益得不到保障。我们特别从去年发生的二手房交易纠纷中挑选出一些有代表性的案例，请工商执法人员及法律专业人士来分析，指出误区，教大家如何规避风险。

误区一：

缴完契税，更名过户肯定没问题

案例：2017年2月初，唐先生通过临桂区一家房产中介公司选中一套二手房，缴税后，他一次性付给房主购房款36万元。在办理更名过户时，房产局工作人员却告诉他，他所购房产因卖房人涉及法律诉讼而被法院查封，无法进行更名过户。这让唐先生十分吃惊，他急忙与中介公司去找卖房人，但对方已失联。当年10月，唐先生无奈，向警方报案，但因情况复杂，至今无法立案。

广西亚卓律师事务所律师卢盛喜提醒：缴纳契税只是履行公民纳税义务，并不代表房屋完成交易，只有产权登记到买房人名下，交易才算办结。现实当中，缴完房屋契税，按交易办理流程，房屋产权登记到买方名下需要一定时间。在此期间，由于房产还处于卖方名下，一旦卖方因其他法律诉讼导致房产被查封，交易更名将无法完成。

误区二：

买家贷款分期付，卖房没风险

案例：2016年11月中旬，吴女士通过房产中介把自己临桂的一套房子以62万元卖给秀峰区的江某。在房产中介的见证下，双方约定江某首付32万元，余款30万元通过贷款还清。随后，吴女士配合江某办理房屋更名过户手续。可直至2017年8月，江某一直未向吴女士支付30万元尾款，而且人也失联。吴女士通过查询所售房产情况得知，江某已用房产以典当方式取得30万元典当款。

临桂区工商局执法股长徐永生提醒：很多人贷款购买二手房，卖房人在收到部分购房款后，就配合买房人办理房产更名过户，待房产登记到买房人名下后，再行申请贷款。这种交易方式正常情况下无风险，可一旦购房人因不具备贷款条件或人为恶意造成贷款不能，卖房人将面临收不到售房全款的风险，同时还会面临买房人变卖房产或持房屋所有权证恶意进行典当、拆借后卷款潜逃的风险，最后卖房人钱房两空。所以卖房人要认真核实购房人能否具有贷款资格，或者在证实银行给购房人贷款后方办理房产更名过户。

误区三：

中介担保，买房放心

案例：2017年6月，李先生通过房产中介看中

姜某在临桂的一套二手房，经商定双方以48万元成

交，在房产中介见证下，双方签订买卖协议。李先生

将28万元交中介托管，并与卖方约定办理交易时间。交易当天，房产中介和姜某一个都没来，李先生急忙去找房产中介，但发现那家中介已关门走人。他再到房屋现场了解，该房并未挂牌出售。

临桂区工商局执法股长徐永生提醒：个别中介公司和黑中介违法经营，甚至以牟取非法利益为目的，针对个别中介机构的不法行为，建设部有明确要求，中介机构不得代收代付房屋交易资金。如果李先生选择房产权威部门的资金监管，完全可以避免被骗。

误区四：

买方手拿房产证，过户没风险

案例：2017年4月，张先生以49万元购得临桂区林某的一套二手房，当时该房尚有1年多的贷款未还清。林某说他急于用钱，要求张先生先付全款即可先入住，并将房产证、契税证交给他，约定贷款到期还清后再办理过户手续。

当年11月初，张先生在家门上看到法院送达的执行通知，经了解得知，林某因经济纠纷被起诉，应原告申请，该房产已被法院保全查封。张先生千方百计找到林某，但他却极力推脱，让张先生无法办理过户手续。

广西亚卓律师事务所律师卢盛喜提醒：占有房屋并持有非名下证件，只能表明对房屋具有占有使用权，不具有产权，一旦产权人反悔或因其他原因出现纠纷，或被法院查封，使用人便丧失主动权。此时，如果使用人全款付清，追讨将难上加难，最后落得钱房两空。

误区五：

双方已签意向合同，过户没问题

案例：蒋先生于2017年9月看中一套二手房，在中介见证下与房主签订了买卖意向合同。按约定，在办结契税进入交易程序签字后，一次性给付房主70余万元。没想到几天后，蒋先生得到房产交易部门通知，其所购房产由于卖方与第三方债务纠纷，该房产已被司法保全查封，过户手续已停止办理。蒋先生想找房主时，发现他已失联。

广西亚卓律师事务所律师卢盛喜提醒：在目前的房屋交易模式中，买卖双方约定的付款时间大多在交易申请表签字并递交后进行，根据交易流程，房屋过户完成并登记到买房人名下需按规定时限办理，在此时限内，房屋登记仍为原产权人。如此时交易房产出现查封、拆迁冻结、房屋租赁、不可抗力灭失等原因，交易程序将被终止，买房人将面临钱房两空。

(陈延明胡思进)

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