改需登场,自带主角光环桂林楼市大户型产品数量增多,销售火热

俯瞰城北楼市。城北的桂林恒大江湾、桂林国奥城、彰泰·峰誉等楼盘都有改善型房源在售。 一组购房者正在楼盘售楼部看户型模型。 荣和·林溪府优美的园林。该项目的改善型产品颇受市场欢迎。

聚焦改需 综述

Text/记者 于玲 黎俊宏 Photo/方嘉

6月24日,桂林万达城洋房紫云台开盘,原计划推出53套房,但由于购买需求太过旺盛,当即决定加推一栋楼,70余套洋房产品仍供不应求。

很多购房者注意到,近段时间不少楼盘纷纷推出了120平方米以上的大户型,且频获热销。改善型产品逐渐活跃,尤其在七星、秀峰等土地供应量少的区域,一些楼盘更是将改需产品作为目前甚至下半年的主推产品。这是否意味着,在刚需之后,改需的主角光环正在逐渐释放?

市场表现

改需成为购房主力之一

“万达的洋房采用前后双花园设计,一楼有花园,二楼有露台,顶层是复式,这样的房子住起来才舒服。”购房者秦先生说,第二次买房他希望一步到位买居住品质高的房子。

荣和·林溪府之前推出的洋房产品也很受欢迎,据其置业顾问介绍,改善型客户占四成左右;彰泰·春天和安厦·漓江大美等楼盘也反映,5月以来项目更受本地改需客户青睐,咨询量和成交量均有所提升。据桂林奥林匹克花园销售主管介绍,近期到访的不少客户都比较倾向于优质的改善户型,需求上更看重品牌和环境,对新品府悦世家关注度较高。据临桂监测数据显示,90~144平方米的户型最为热销,今年4月此类户型的成交量占总成交套数的65%。

近期居桂林记者在各楼盘现场采访了解到,目前改需正逐渐回归市场,成为购房主力群体之一,产品价格也随着供需关系变化稳中有升。

改善型房源强势登场

除了改需数量的上扬,桂林市场上改善型产品的供应量也不断增长,呈现出与刚需产品齐头并进的态势。

与首次置业的刚需相比,改需往往具有二次甚至更多的买房经历,对户型、位置、配套等要求普遍更加挑剔。放眼当下市场,桂林各大区域产品类型丰富,尤其是近年来一线房企的涌入,带来了更先进的开发理念,为改需提供了更丰富的购房选择。

以高端居住为主的琴潭片区,产品多以改善型为主,在售楼盘三房、四房产品的供应量占七成以上;七星区兴进·漓江郡府直面漓江的优势地段,吸引了众多奔着漓江美景而来的改需购房者。

此外,安厦·漓江大美、桂林恒大江湾、彰泰·峰誉、兴荣郡、汇荣·桂林桂林、花样年·麓湖国际等楼盘也推出了改善型房源,而梧桐墅五期·十里花海的洋房正在接受预约,欲在激烈的市场竞争中分一杯羹。

当然,想要俘获改需的芳心,只有一款产品怎么行。改需市场呈现出供应多元化的趋势,除了大户型、大平层和洋房,类别墅等产品在市场上也有不少。

原因分析

“粉丝”太热情,市场需求旺

从小户型到大户型,从产品形式到品质,随着生活水平的提高,越来越多的人对置业提出了更高的要求。

不同于刚性需求,改需更注重居住质量,因而改善型产品多分布于主城区边缘地带,既靠近市中心,又能享受近郊的良好生态环境。良好的自然环境,完善的生活、教育配套,精心规划的户型以及贴心的物业服务,都使得改善性购房需求进一步释放。

改善产品得以吸引众人关注,除了种类众多,购房者可选面较大以外,其颇具弹性的议价空间也是重要原因之一。例如目前桂林恒大江湾推出年中冲刺巨惠,可享受分期付款,首付最低5万元起;而桂林万达城紫云台洋房产品底层和顶层赠送面积较大,据了解,其155平方米的底层赠送面积近130平方米。

此外,随着二胎政策的放开,许多家庭已把换大房提上了日程。对于一些经济条件较好的家庭来说,光换大房已经不能满足他们的要求了。“只要价格在能够接受的范围内,就索性换个各方面都不错的小区,此后不用再换房了。”目前准备换房的陈女士说。

政策仍宽松,吸引外地购房者

除了改善产品自身的优势以外,桂林宽松的政策环境也在一定程度上缓解了改需换房的压力。

目前桂林无论是公积金贷款还是商业贷款,政策对改善置业还是较为宽松的。虽然近期银行在贷款利率上有所收紧,但目前二套房首付30%的标准并未提高,相较于一二线城市的限购、限贷,桂林的政策环境还是很有吸引力的。

优质的山水资源和空气质量也吸引了众多外地购房者到桂林改善置业。目前临桂外地人购房的比例达到60%以上,且购房连带效应已经凸显。这其中虽然有投资客,但就记者了解的情况来看,养老等改善型客户也不在少数。信和信·大中华养生谷相关人员介绍,春节后到项目买房的外地人越来越多,且老带新比重大,看中的多是项目的环境和配套。

外地购房者置业桂林还有一个十分重要的因素——价格。虽然桂林的房价在稳步上涨,但与一二线热点城市相比不值一提,“价格洼地”的标签应该还会挂很长一段时间。

后市预测

改需刚需各占半边天

今年上半年,桂林楼市整体形势一片大好,在刚需大量释放之后,近段时间改善型产品的销量也有所回升。在桂林市房地产业协会会长申应林看来,桂林正逢改善置业周期阶段。

“从2013年至今,桂林就一直处于改善性置业周期内,人们对物质生活不断追求,经济发展提供了可能性,楼市产品的更新换代使得改善置业有了更多选择。”申应林说道,买房要有前瞻性,房价上涨是必然趋势。申应林还指出,当初漓江边的改善型大平层每平方米2000多元,如今价格翻了好几倍。购房者在追求高端产品时,接受房价需要有一个循序渐进的过程。“今年以来,市区房价上涨较快,说明改善需求旺盛,但价格的持续上涨会调节后市的供求关系。”

也有业内人士指出,就整个桂林而言,市场上绝大多数的楼盘还是以满足首次购房的刚需产品为主,首次置业者仍牢牢占据市场主流。“改善型产品的销售存在两极分化,部分优质楼盘的大户型得以热销,但一些名气不大、附加值不高的项目,改善大户的去化速度则较慢,此类楼盘主推改善的可能性不大。”

2017年桂林五城区春节后新建住宅销售价格变动情况(%)

面积2月3月4月5月环比同比环比同比环比同比环比同比90~144平方米↑0.6↑4.3↑0.8↑5.2↑1.5↑6.2↑1.1↑7.3144平方米以上↓0.3↑5.7↑0.6↑5.5↑1.5↑6.8↑0.1↑7

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