第五节8·31大限 房地产走出去

从山上俯瞰桂林“两江四湖”。Photo/钟铀

■翁兆云

“在2004年8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕,8月31日之后,不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。两年内不开发的地块,政府无偿收回。”

——摘自《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》

进入新世纪以来,桂林房地产行业获得巨大发展机遇的同时,面临的社会、经济、政策环境也更为复杂。

2004年3月30日,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发〔2004〕71号,以下简称“71号令”),要求各省市在2004年8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕,8月31日之后,不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。两年内不开发的地块,政府无偿收回。

该通知在我国土地市场化进程、房地产开发中有着极其重要的意义。其所带来的影响甚至连当初的政策制定者也未必预料得到。

事实上,早在2002年国土部的“11号令”便对土地使用制度作出明确规定,只是该政策因各种原因,没有在各地严格执行,而此次由国土部和监察部联合下发的“71号令”,只是对之前土地政策的重申,对尚未严格执行的地方政府下了最后通牒。

从1987年底,深圳诞生中国土地第一拍以来,经过十余年的探索,土地“招拍挂”政策终于被政府部门以行政手段强制在全国推行。

随着房地产市场的发展以及房价的节节高升,土地被视为滚滚财富的源泉。为了最大程度、更多地获得土地开发权,各路“豪强”你争我夺,市场乱象丛生。当时,能否获得地块的土地开发权,企业的实力仅是一个方面,还要靠“关系”,靠熟悉程度。

另外,低廉的地价也引起了社会对房地产开发暴利的质疑,以及对市场不公的声讨。通过统一的招拍挂制度,让每个市场参与者都有平等竞争的机会,让土地的流通在阳光下运行。这在当时被认为是解决土地市场乱象最有效的手段。

政策颁布后,各地出现了一大波“赶末班车”的情况,桂林也不例外。不少之前协议出让的地块,尚未走完程序的,企业、相关部门加班加点,赶在“8·31”大限之前将相关手续补齐。为此,政府部门特意开了绿灯,对个别企业延长最后的政策执行期限。

该政策的出台,被视为我国土地出让制度正式确立的标志性事件。虽然质疑声不绝于耳,但其对房地产市场发展、城市建设所起到的促进作用是巨大、深远的。也是从这个时期开始,一些房地产开发企业依靠“招拍挂”制度,在各地攻城略地,加快了全国性布局的步伐,为恒大、万科、保利等地产巨头的诞生创造了条件。

“招拍挂”土地出让制度的最终确立,对大多数房地产开发企业都产生了巨大影响。但对于一些地方政府的重点项目,如旧城改造、国企改革等,这些项目不同于一般意义上的房地产开发,在土地使用权的获得上也有明显不同,这又是另外一种情况。

这些企业往往以城市运营商、资源整合商的身份出现,在参与城市建设、房地产开发方面也具备其他企业无法比拟的优势,新疆广汇集团便是其中的典型代表。

对于选择广西作为新疆广汇向外发展的第一站,当时广汇外扩战略的主要参与者——宋军介绍,主要是当时公司认为广西与新疆的经济现状比较接近,企业更容易在这里落地生根。另外,当时广西正借助西部大开发战略广泛招商引资,对外来企业提供了十分有诱惑力的优惠政策。

宋军毕业于新疆纺织大学,大学毕业后,他先到了一家国有企业任职,从普通职员一路做到了厂长,不过最终由于国有企业在当时的经济环境下举步维艰,他不得不再次择业。而这一次,他放弃了一些事业单位伸来的橄榄枝,来到新疆广汇集团。“为何拥有众多资源的国有企业却陷入经营困难,而一个最初只有一个小门面的小企业,竟然能快速发展壮大?”完全不同于国有企业的管理制度和企业文化给宋军带来很大的震撼,当初只想一探究竟的他,最终留了下来。从1999年进入广汇集团,到2004年,他在广汇已经待了5年。

2004年初,新疆广汇集团确定了“将广西作为全国战略重点”的企业发展目标。在当年第一届中国东盟博览会上,广汇集团与桂林市政府签订战略合作协议,成为当时“百企入桂”中颇具实力的企业,也是当年桂林市政府重点招商引资项目。

地方政府主要看中广汇的产业整合能力以及对城市经济的带动效应。当时新疆广汇集团已经形成了汽车服务、能源、房地产开发三大支柱产业。

广汇在桂林也的确走出了一条与其他房企不同的开发之路,将参与桂林市旧城改造、国有企业改制与房地产开发相结合。在十余年开发过程中,新疆广汇参与开发的4个房地产项目,有3个属于旧城改造项目。

2004年,灵川文华房产的黄光文面临重要抉择。有一天,黄光文正在单位上班,有几位工作人员找到他,对他说在灵川县城灵西路(也就是现在灵川二中附近),有一块130多亩的土地,问他是否感兴趣。

实际上,这个地块黄光文早就在关注。当工作人员找到他时,他隐约感觉到机会来了。不过,当他了解到这块地的实际情况后,心里有些犯嘀咕:地块周围一片荒凉,铁道往西在当时已经不属于传统的县城区域,周围都是农田、荒地和工厂,这里搞房地产开发能行吗?更重要的是,这块面积130多亩的土地,按照当时的地价,土地总价格要2000多万元,而当时他的全部身家不过500万元。这点钱连交土地出让金都不够,还谈何开发?

但他最终还是决定搏一把。钱不够,他就四处找人入股。当他成功拍下地块准备开发的时候,原先答应合作开发的几个股东却打了退堂鼓,不愿意出钱。这下子,黄光文骑虎难下。正在他左右犯难的时候,一位银行系统工作的朋友提醒他:做房地产开发哪能这样干?要借助银行的资金才行。一语点醒梦中人,通过银行贷款,黄光文成功解决了资金短缺的问题。

以后的故事便顺风顺水,该项目名叫江岸美城,黄光文邀请了同济大学的专家对项目进行规划设计,中国建筑北京设计研究院进行建筑设计。最初他还很担心项目的销售问题,当时灵川县城不过两三万人,5000多户,而江岸美城就规划有2000多户,“这么多房子卖给谁?”

事实证明,加速的城市化进程为楼盘提供了源源不断的客源。不但房子卖出去了,而且还供不应求。两年后,黄光文不但把银行的贷款还清了,还有1000多万元利润。

2004年,如果抛开宏观调控不谈,桂林房地产行业可谓硕果累累,营销活动大放异彩,是桂林市房地产行业的营销年。

3月28日,鸣翠新都开盘,近千名购房者齐聚营销中心;4月6～8日,“桂林安厦房产杯”全国艺术体操冠军赛在桂林举行,来自全国各地的11支艺术体操队、近百名运动员参赛;11月,安厦·世纪城听涛湾组团复式结构户型,因每户均设计了具有生态人居特色的空中花园,极具独创性,成功申报了全国专利。

这一年,广西首个道路冠名权拍卖案例发生在桂林,圣隆房地产开发有限公司以50.5万元取得了凤凰山道路的冠名权,该路段后更名为圣隆路。这也是桂林第一条以房地产项目命名的道路。

这个时期,桂林楼盘的营销意识已经觉醒,再也不是当初几张图纸就开始卖房的时代。各种印刷精美、言辞极具煽动性的宣传资料开始出现,楼盘也有了自己的宣传口号。有一些广告语在今天看来依然颇具创意,如漓江华府的“离城市和自然最近的地方”,安厦·世纪城的“演绎新的山水传奇”,先锋天地的“也许是2003年最具创造力的房子”、米兰春天的“青年DNA,新青年自由领地”……

(下转06~07版)

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