进入新千年 住房奔小康

桂林大学生公寓城,从一期工程竣工到被拆除仅10年时间。Photo/方嘉

(上接04~05版)

这片上千亩的土地原是一片荒地和水田。政府部门把土地的使用权、开发权转让给正通房产,由正通来统一运营。刚开始的时候,正通的主要业务是卖地,把“生地”经过平整、做好“三通一平”,然后将土地卖给有建房需求的人。当时的地价大概200元/平方米左右,约13万元/亩。

也有公司或私人从其手中购买土地用来进行房地产开发,老胡就是其中一个。当年他和一位朋友一起从正通房产买了一块7亩多的土地,花了200万元,建了几栋房子,总建筑面积1万多平方米,随后再把房子出售给个人。虽然做了几年开发商,但老胡感觉没赚到什么钱,“那时候收费站还没搬,房价也很便宜,才800多块一平方米,房价每年的涨幅也就50多块/平方米。”

正通房产刚刚开发这片区域时,周边配套设施几乎为零,连路都没有。“没有公交车,周围也没人,下班后只能到西干渠摸鱼、抓虾,晚上住公棚,几个人挤在一起,听着耳边北风呼呼地吹。”正通人如今还能回忆起那段创业岁月。

由于刚刚涉足这个行业,许多事情要一边做一边学,正通也走了一些弯路。比如,开始的时候对土地运营成本估计不足,要修路,又要做排水、管网等市政工程,还要建农贸市场、学校等生活配套,后面交地时发现钱都用完了,而一些绿化、道路还没修完。最后,还要从其他地方筹钱过来把后续工作做好。

从房地产开发阶段来看,正通房产初期的业务类似土地一级开发,进行区域运营。从政府部门拿到土地使用权后,征地、拆迁,做好各种基础配套,可以转让给私人建房,也可以成片地转让给其他房地产开发企业,利润来源是土地使用权转让过程中的差价。

而到了上世纪90年代末期,桂林大量房地产开发企业成立,商品房销售慢慢热了起来,正通团队渐渐发现开发房地产的利润要远高于单纯的“卖地”收入,而原先的“卖地模式”因成本过高,也越发难以为继。

这时正通房产做了一个在今天看来非常重要的决定:把手里尚未转让的1000多亩土地,用作自身房地产开发。

2001年,正通房产第一个真正意义上的住宅小区金水湾·花园动工建设,开始了商品房开发之路。

从1993年正通房产成立,到整个上世纪90年代,正通都处在积累阶段,真正的发展壮大,要从2000年开始。依靠积累的土地资源,通过房地产项目的运作、开发,正通迎来了属于他们的新世纪。

正通房产的房地产开发之路,是临桂房地产市场发展历程的一个缩影。从最初的初级土地买卖,到后面大规模的商品房开发,由粗放型、零散型,向规模化、专业化转变。

进入新世纪,不仅桂林市区、临桂的房地产市场迎来了新的发展局面,大桂林周边县域的房地产也焕发出生机,进入一个新的阶段。灵川、灌阳、荔浦、阳朔、龙胜等县域房地产开发在上世纪80年代末、90年代初纷纷起步,但受地方经济发展和大环境影响,除了荔浦、全州等少数县份房地产发展较快外,其他地区的房地产开发在整个90年代一直不温不火,有的县份直到2000年以后,才出现真正意义上的房地产开发。

2000年,荔浦县房地产行业发展迎来一个发展高峰。一大批房地产开发企业相继成立,包括华生房产、佳信房产、万丰房产、大发房产等9家企业,改变了荔浦只有荔浦县房地产开发公司一家开发企业的局面。房地产开发企业的增多,也预示着一大批新项目纷纷上马,商品房开发如火如荼。

灵川的房地产行业发展情形与荔浦类似,房地产开发起步于1991年,项目开发主要由灵川县房地产开发公司完成。整个上世纪90年代,房地产开发仅限于灵川县城城区,房地产行业发展缓慢。但到了2000年以后,灵川开始加大八里街区域商品房开发力度,随着桂林商品房市场的日趋火爆,灵川的房地产行业渐渐步入高潮。

县域房地产企业的发展历程与市区房企类似,也是摸着石头过河,经历了从懵懂到成熟的过程,如在兴安从事房地产开发的水坝房产。“水坝”如今已是兴安房地产行业响当当的品牌,无论是小区的品质还是物业服务,在当地都广受好评。可2004年前后,水坝房产董事长唐德生刚刚进入房地产开发行业时,并没有意识到自己会扎根这一行。在进入房地产行业前,唐德生一直在当地做其他生意,几经辗转获得了一块土地的开发权,于是跟朋友合伙尝试做起了房地产开发。“没承想越做越有味道,项目体量虽不大,却赶上了房地产市场爆发的好时候,项目完成后收益颇丰。”唐德生说,后来他干脆成立了一家房地产开发企业,以他的小名(乳名)水坝作为公司名称。桂林水坝房产就这样开始了在兴安的房地产开发之路。

梳理桂林市区和县域房地产的发展历史,我们发现了一个有趣的现象。桂林的房地产开发紧跟深圳、广州等先进城市,而县域房地产的发展紧紧跟随桂林市区房地产发展步伐。市区的房地产开发企业以万科、中海等一线房企作为自己学习的榜样,而县域不少房企的学习对象则是彰泰、安厦等本土龙头。房地产行业先进的开发理念和技术就是这样经过层层传递,通过房企间的相互学习得以扩散、传播。

延伸阅读 

短命的桂林大学生公寓城

2011年5月25日,伴随着轰隆隆的机器轰鸣声,桂林大学生公寓城的拆除工作正式开始。

2000年6月,安厦房产与市柑桔研究所合资组建桂林东梓物业有限公司,开发大学生公寓城项目。在这个项目上,安厦投入了大量的人力物力,无论是从规划、设计,还是工程质量上,许多地方都可圈可点。可就是这样一个大家公认的明星项目,从一期工程竣工到被拆除仅10年时间。《中国青年报》在2011年6月24日,以《桂林大学生公寓城10年“猝死”》为题,作了大篇幅的事件报道,引起了各地新闻媒体的广泛关注。一个10余万平方米的建筑,投入使用不到十年便被拆除,其中原因让人深思。

2000年,伴随高校扩招的脚步,桂林市也与国内其他城市一样,提出了“高校后勤管理社会化”的设想。当时七星区汇集了广西师范大学、桂林电子科技大学、桂林工学院(后更名为桂林理工大学)等高校,为了解决这些高校扩招后学生的住宿问题,桂林市决定兴建大学生公寓城,并作为桂林市的重点工程。

据当时参与项目建设的一位负责人回忆,由于是市政府重点工程,对工期要求非常严格,在项目批建、审查等各方面都是绿色通道。公寓城2000年12月动工建设,一期工程必须要在2001年8月底投入使用,真正的建设工期只有180天。

经过各方面的加班加点,项目一期如期完工,2001年8月底公寓城迎来了第一批住宿学生。到2003年11万平方米的建筑面积已经完成。 

除了建设速度快、工期短以外,项目建设的标准在当时全国各地的公寓城中,堪称豪华。国内一般的大学生公寓项目,人均住宿面积在七八平方米,而这里人均居住面积达到13平方米,是其他地方的两倍。建筑一律是七层小楼,宿舍都是独立套房,独立床铺,书桌、衣柜等家具齐全。优雅园林、2个篮球场、3个学生食堂,网吧、咖啡厅、超市各种生活配套一应俱全。许多第一天前来报到的新生都被“豪华”的场面震撼到了。在当时全国各地的公寓城项目中,桂林大学城堪称样本。这样的配置就算放在今日也不过时。

到2003年,公寓城可容纳8400多名学生入住,入住率达到九成以上。

然而,公寓城的命运在2007年发生了大转折。从这一年开始,周边高校学生陆续搬迁到雁山、尧山新校区,大学生公寓城的入住率急转直下,仅能维持六成左右。而随着学生的陆续搬迁以及师大育才校区学生宿舍的建设,未来60%的入驻率也无法保证。

2011年1月4日,公寓城的运营方桂林东梓物业有限公司发布“桂林大学生公寓城学生退宿通知”,文中写到,随着广西师范大学新校区的建设完成,大学生公寓城将停止学生住宿业务。要求学生必须在2011年1月15日前办理退宿手续。“1月15日中午,公寓城所有宿舍停水、停电”。这则通知,为这座曾经无比荣耀的公寓城画上了句号。

实际上,大学生公寓城的命运在2009年便被定格。这一年,一条有关彰泰实业将在大学生公寓城地块建造商品房小区的消息在小范围传开。而此时,居住在这里的数千名学生不会想到,几年后桂林市一个知名的高端住宅小区,将在他们居住的这片土地上拔地而起。

严格来说,从2003年项目竣工,到2009年该项目所在地块被传出将用作商品房开发。从竣工到被放弃,不到6年时间。

从项目规划角度看,项目各种配套齐全,绿化达到30%以上,而且户型并非传统的学生宿舍布局,卫生间、客厅、卧室均有,与普通家庭住宅并无区别,整个公寓城俨然一个住宅小区。就算将来市场发生变化,不用作学生公寓,也完全可以对外出售或出租,甚至可以将其作为保障性住房出租或出售。

可最终的结果却是当时预料到的最差结局——拆除。政府高校布局规划变更、经营效益不佳、公寓管理不到位、房屋租金价格过高等等,都可以成为其原因,但又都不是决定性因素。

《中国青年报》在报道中提出了质疑:“缺乏长远规划还是让步于商业利益?”各种缘由也许本不用深究,只需知道一个事实。2012年在原大学生公寓城所在地块建设的商品房小区开盘销售,住宅售价达到8000多元/平方米,商铺的售价每平方米四五万元。

“拆了建,建了拆”,“破坏式建设”是国内城市建设中的一大诟病,建了十余年,甚至两三年的建筑被拆除的事例屡见不鲜。或缺乏长远规划,或追求巨大的土地增值收益。桂林大学生公寓城的经历只是无数此类案例中的一个,也许不值一提,但此类事件在城市建设中依然不断上演。

作为城市的建设者、开发者,不仅要对这座城市充满敬畏之心,也要对建筑给予应有的尊重。因为他们不是简单的钢筋水泥,而是凝固的音符,是岁月的见证。

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