宏观调控 桂林向西

米卢在临桂金水湾花园买房成为当年轰动一时的大事。Photo/资料图片

(上接06~07版)

当然,桂林向西发展也并非一个完美方案。首先从区位上看,临桂并不在桂林城市发展的主轴上。数十年来,桂林城市发展基本沿着从北向南这个方向延伸,教育、医疗各种配套都集中在这一狭长的区域内;其次,临桂的基础设施配套较弱,若要发展成为桂林市区的一部分,需要投入的人力、物力都非常巨大。最重要的是,对于当时全年财政收入尚未突破百亿,凭借桂林的人力、物力,新城何时能够发展成型依然是个未知数。就算十年后的今天,依然有一些人对于桂林向西发展有着不同的看法。

2004年,主要研究方向为区域经济领域的广西师范大学党委副书记阳国亮发表了一篇名为《桂林向西部发展的经济学分析》的文章。文中提及,一个城市次中心的形成要满足三个条件:1、城市周边区域与核心区形成相互依存相互依赖的关系,边缘区与核心区共同构成一个完整的空间系统,形成核心-边缘模式;2、拟成为次中心的区域,必须能够成为核心区的一个新的生长极;3、拟成为次中心的区域,必须能形成与中心区域相同而又有特色的社会文化结构。

“相较而言,以临桂为主体的西城区更具备在近期内开发为新的城市发展中心和生长极的条件。”“地势较为平坦,具有大片未被开发的处女地,有较大的发展空间。”“区域需要保护的农田较少,开发成本较低。”……

“城市向西”有赞成的,也有反对的。但在当时的房地产开发企业看来,不管未来临桂能否发展成为桂林城市中心,“桂林向西”这一方向的确立,对房地产开发、销售都是一个重大利好。

正通房产销售团队在听到这个消息后,可以用欢呼雀跃来形容,销售部门特别开了一次动员会,宣布这个重大的好消息。

此时正通房产的主营业务已经转移到房地产开发上来。在上一年的正月初六,正通房产的六位高层在原龙胜温泉贵宾楼,开了一次决定正通房产未来发展方向的重要会议。在这次会议上,大家达成共识,公司的主营业务由原来的经营土地转向房地产开发,由卖地转为卖房。这次会议成为正通房产发展过程中的转折点。

2003年,正通房产第一个房地产项目——金水湾花园开始交房。而收房的业主们显得格外高兴,因为他们知道鼎鼎大名的米卢是他们的邻居。

米卢,绝对是当年的风云人物。2002年,米卢带领国家队杀入世界杯,中国足球迎来历史巅峰时刻,取得的辉煌至今无法超越。这让所有中国人一夜之间,认识了这位略显清瘦的传奇教练。

而让人难以置信的是,这样一位几乎被当作英雄的人物,却在临桂金水湾花园买了一套房子,这成了那一两年桂林房地产市场最具爆炸性的新闻。

虽然金水湾花园地处临桂,也是正通房产开发的第一个商品房小区,但其超前的营销意识却走在了桂林前列,开启了桂林楼市“明星营销”之先河。

借助米卢效应,金水湾花园、正通房产在桂林一炮而红。正通房产不仅成为临桂房地产开发企业的代表,其开发的“金水湾系列”也成为桂林家喻户晓的房地产品牌。从此,“临桂买房必看金水湾”。

在临桂房地产市场因米卢风生水起之时,桂林北面,灵川的房地产市场也日渐红火,特别是临近桂林市区的八里街经济开发区。2003年,在八里街从事房地产开发的企业达到了12家。这些企业来自四面八方,有灵川本地的,有来自桂林市区的,也有来自周边县份,以及桂林市以外地区的。他们来到这里有一个共同目的——抢地,卖房,赚钱。当时八里街开发区与临桂的房地产开发形势十分相似,每亩土地的价格大多在几万元一亩,贵的不过10来万元一亩。

新区往往意味着机会,来这块“荒地”淘金的人实在是太多,以至于官方公布的房企数字远远无法精准地概括当时这片区域房地产开发的繁荣景象。当时两三个人合伙,凑点钱,买块地,就可以开始房地产开发了。

黄亮在灵川某政府机关上班,他一直为当初错失一次发财的机会而后悔不已。那个时候,身边几个朋友找到他,想一起凑点钱,在八里街买块地投资,“那个时候八里街的地太便宜,5万块钱一亩,不少人都靠倒卖土地发了财。不过,那时候思想还是太保守,觉得这些人不好好上班,搞这搞那的都是‘旁门左道\’。”当初,“倒卖土地”少的赚几万,多的赚了几十万。

陈刚也是八里街众多淘金者之一。2003年左右,看到身边一些人因为盖房子而发家致富后,他和几个朋友一起,在八里街买了一块地,搞起了房地产开发。由于刚涉足这个行业,啥也不懂,找人做设计,请包工头来做工程,有时人手不够,就自己挽起袖子搬砖。就这样磕磕绊绊搞了一年多。不过因为项目小,无论是品牌还是品质都跟稍具规模的项目有很大距离,只能卖几百元每平方米。最后算下来,差点赔了钱。

就算是在房地产行业满地黄金的时候,也不是所有人都能够弯腰把黄金捡起来。也许在今天我们看来,这些并不难,但在当时的环境下,能否靠开发房地产发家致富,同样需要胆识、眼界和实力。

2003年,灵川文华房产成立,作为灵川本地成立较早的房地产开发企业,把第一个项目选在了八里街。首个项目虽然不算大,只有16.7亩左右,但足够这个刚刚成立的房地产开发企业小试牛刀。这就是后来的文华花园。

文华房产董事长黄光文在灵川地产圈算是家喻户晓的人物。这位个子不高的灌阳人,酒量奇好,圈内对他的评价主要有两点:为人爽快,信誉好;做事很精明。

对于圈里人对他的看法,他很坦然,“无论是经商,还是做人,信誉都是第一位,我们做项目,从来不拖欠工程款和材料款,一些供应商一起合作了十几年。”

毕业于华南理工大学的他,做过工程设计、灵川质检站站长、包工头,最重要的是在灵川县房地产开发公司做了多年的总经理。

2000年以后,在政府机关工作了数十年的他,渐渐有了下海的想法,方向自然是自己擅长、熟悉的房地产行业。因为他有多年房地产相关从业经历,因此文华房产的创业阶段少走了很多弯路。第一个项目——文华花园的开发异常顺利,三下五除二就做好了。

从文华房产经营模式和管理方式上,可以看到那时县城房地产开发的典型方式——多股东合作开发。由于房地产是资金密集型产业,就算规模不大的项目也要数千万元投资,而稍微大点的项目投资额动辄上亿元。这么大的投入一两个小老板很难承受。因此,他们的操作模式往往是先拿到土地开发权,再四处寻找有资金实力的人来入股,风险共担,赚钱大家分。

这种入股形式非常灵活,大家可以根据对项目的判断来决定是否入股。就算同一个公司的不同项目,股东往往也不同。这个模式有点类似于当下正流行的众筹。

2003年,桂林房地产行业呈现全面发展的格局。县域房产蓬勃发展,市区房企开疆拓土。

这一年,安厦房产开发的麒麟湾别墅区在广西住宅商品交易会上获得“广西十大明星楼盘”称号。其他入选的房企大部分是当时广西名噪一时的楼盘,包括荣和房产在埌东开发的荣和·山水美地,南宁海田房产开发的天池山,阳光100开发的城市广场等。

麒麟湾是继安新小区、安厦·世纪城后,安厦房产开发的又一个占地面积超过500亩的项目。麒麟湾占地面积共550亩,位于临桂新区机场路旁。虽然面积大,但当时土地成本并不高,每亩地的价格在5万元左右。

在这个项目的开发上,充分体现了安厦房产作为桂林老牌房企的实力和超前的理念。邀请了同济大学的著名建筑专家对小区的规划和设计进行反复修改。在当时小区园林、建设刚刚兴起之时,安厦房产便在小区的核心位置,用了100多亩的土地进行园林景观建设,并把青狮潭的水引入小区,形成山环水绕的园林景观,绿化率达到了70%。高标准建设、高起点规划使得项目成为当时桂林市知名的别墅楼盘。

这一年,彰泰的第四个住宅项目——鸣翠新都揭开了面纱。在彰泰20多年的开发历史上,鸣翠新都是代表性项目之一。与其他项目一样,彰泰将一些创新的手法、工艺、营销方式在这个项目上作了大范围的应用。首先,开创了桂林建筑与园林一次性成型。之前,一般的房地产项目基本都是先盖楼,后做园林,同步完工的几乎没有。第二,在多次到广州、深圳等地参观后,彰泰在鸣翠新都做了桂林楼市第一个工法样板间。

说到制作项目样板间,这是彰泰的拿手活儿。在1999年开发澳洲花园的时候,彰泰便在项目的顶层做了桂林市第一个样板间。那时候,样板间是个稀罕事儿,以前购房者买房最多只能看看清水房,有的连清水房都没有,只能看图纸。样板间的出现让桂林购房者眼前一亮:原来还可以这样看房。而工法样板间,比样板间的理念还要超前一个层次。

所谓的工法样板间,就是对项目的施工工艺、细节亮点等进行实际呈现,让购房者清楚地了解到项目的施工和一些技术应用。

为何彰泰当初能够屡屡率先在桂林楼市尝试样板间、架空层等概念,用彰泰人的话来说是“创新意识”,也叫“学习精神”。当时广州、深圳由于发展较早,全国各地的楼盘都前来考察学习,催生了“踩盘经济学”,彰泰就是众多踩盘的房企之一。

除了很强的学习精神外,当时的彰泰还具备非常强的房地产营销意识。为了突出项目特点,增加关注度,在项目宣传上,利用当时人们对海外先进地区生活的憧憬,把鸣翠新都的宣传口号定为“新加坡生活0距离”。丰富的园林水景、独特的项目风格,“全国房地产品牌企业50强”开发的楼盘,在这些炮弹的轮番轰炸下。试问,还有多少购房者能够抵挡住这种诱惑?

市场的表现是对项目最直观、最有效、最有说服力的评价。2004年3月28日,鸣翠新都开盘,吸引了800多组购房者到销售中心抽号选房,现场火爆异常。

延伸阅读 

“传奇教练”成金水湾业主

2002年年底的一天,桂林的天气有些阴冷,金水湾花园销售中心一切如常。“叮,叮,叮……”一串电话铃声打破了平静,置业顾问熟练地拿起话筒,“喂,您好,这里是金水湾花园。”可电话那头的回答却让整个销售中心都沸腾了。

原来,米卢在2002年第一次来桂林的时候,就被桂林山水所吸引,考虑在桂林买一套房子。回去之后,他托朋友帮忙留意。而当时金水湾花园正销售第一期产品,于是他的这位朋友打来了刚才的这通电话。

在各方的努力争取下,经过一番权衡、对比之后,米卢在金水湾花园买了一套面积为130平方米的房子。

米卢在临桂买房的消息迅速传遍桂林,临桂县政府决定授予米卢“临桂荣誉市民”称号。正通房产顺势做了一次成功的“明星营销”,将正通房产的十周年庆典与传奇教练米卢紧紧地联系在一起。

2002年11月底,正通房产专门为米卢策划了一场隆重的授牌仪式。活动现场被闻讯而来的市民围得水泄不通。尽管活动安排得非常紧凑,但米卢一直保持着招牌式的微笑,亲切地与邻居、学生们一起合影。

在众多照片中,米卢抱在胸前的“爱桂林山水住金水湾花园”、“金水湾花园荣誉市民”等牌匾显得格外醒目。

2002年11月27日,《桂林日报》以《神奇教练米卢成为临桂县“荣誉市民”》为题,对该事件进行了简短的消息报道——“我国前国家足球队主教练米卢蒂诺维奇先生,对山水甲天下的国际旅游名城——桂林情有独钟。11月25日,他在桂林市西城区临桂县金水湾花园购置了一套130平方米的住房。米卢希望经常住在桂林,与青山秀水作伴。”

显然,米卢当年想“经常住在中国,与青山秀水作伴”的愿望未能实现,随着他卸任国家队主教练,离开中国,他来桂林的次数也越来越少,邻居们也鲜见他的身影。也许在桂林买房,只是米卢不经意间的一次决定,但这却成就了一段地产营销史上的传奇。

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