第四节宏观调控 桂林向西

俯瞰临桂。在“向西发展”正式提出后,临桂不再是桂林周边的一个小县城,而是未来桂林城市的发展方向。Photo/方嘉

■翁兆云

“1998~2002年,桂林市房地产投资的资金来源中,国内商业银行贷款占比平均为21%,建筑企业垫款占总投资20%;收取定金及预收款占总投资的46%。而房地产企业自有资金率平均仅为13.1%。”

——摘自2003年《广西金融研究·房贷新政策的效应分析》

2003年,是我国经济、社会发展历程中的一个重要年份。

3月16日上午,温家宝当选国务院总理。就在中央领导层更新交替之际,SARS病毒突然袭来。这种传染性极强,并且很可能导致死亡的急性肺炎,让社会迅速笼罩在一片恐怖的氛围中。

尽管受“非典”影响,但当年的国内GDP仍达到11万亿元,增长率达到了9.1%,中国经济总量已经跃升至世界第六位。

新华社在2003年11月27日以《不平凡的一年 不平凡的成就——2003年我国经济建设成就综述》为题,对这一年的经济发展成就进行总结。文中将中国经济保持高速增长的原因归功于“三驾马车”的拉动作用。其中特别提到“汽车、通讯器材、商品房等一些新的消费热点持续升温,成为推动经济增长的新兴力量”。

与上世纪70年代的日本和台湾一样,在经济高速发展时期,房地产是最具发展潜力、成长最快,也是利润最丰厚的行业之一。在2003年的《福布斯》中国富豪榜上,人们发现从事房地产开发与房地产开发相关的,上榜人数达到40多人,前十大富豪中,房地产开发商占了6人。

尽管房地产行业的蓬勃发展为中国经济这艘巨轮提供了源源不断的前行动力,但行业风险也渐渐地暴露出来。

这一年,国内掀起了对于房地产行业“冬天论”、“泡沫论”的大讨论。2002年初,清华大学经济管理学院教授魏杰发表了一篇《2002,房地产的冬天》的谈话文章,指出中国房地产当前的泡沫已经超过了上世纪90年代初期的水平。魏杰的观点一经发出,便在行业内引起强烈反响。随后,《中国建设报》发表了一篇署名文章,与魏杰的观点针锋相对,题目为《2002年,不是房地产业的冬天》。

如今看来,房地产行业是否会迎来冬天已经无需再讨论,全国“日光盘”、购房者排队买房等现象已经证明,当年的房地产行业不仅没有迎来寒冬,反而进入了一个上涨通道。

但房地产行业因过快发展而暴露出的问题却不容忽视。

2003年1月,《广西金融研究》刊登了两篇对于桂林房地产市场现状的分析,文章题目分别为《房贷新政策的效应分析——桂林市房地产市场的调查与思考》和《桂林市房地产行业现状及房地产贷款存在问题浅析》。这两篇文章的作者分别是中国人民银行桂林市中心支行和中国建设银行桂林分行,文中指出了当时桂林市房地产行业主要存在的问题:

一、房地产企业实力整体偏弱,负债率偏高。2002年底,桂林市144家房地产开发公司中,平均负债率达到78.1%。房地产开发企业对银行贷款过度依赖,自有资金严重不足。1998~2002年,桂林市房地产投资资金来源中,国内商业银行贷款占比平均为21%,建筑企业垫款占总投资20%;收取定金及预收款占总投资的46%。而房地产企业自有资金率平均仅为13.1%。

在当时的政策金融环境下,房地产开发企业能够以极小的资金投入撬动一个庞大的项目,达到四两拨千斤的效果。这种操作手法也有另一个形象的名字“空手道”。此种开发模式的优势不言自明,而缺陷也显而易见。由于对银行输血和市场销售回款的过度依赖,一旦遇到银根紧缩、市场疲软,资金流动受阻,房企资金链很容易断裂。

二、别墅、高档公寓增长过快。2002年桂林市别墅及高档公寓投资占商品房投资比例达到55.2%,比1998年增加了44个百分点。1999~2002年,别墅、高档公寓投资增幅大幅增长。2001年比上一年增长了128.4%,2002年投资增长率又达到了183%。

别墅、高档公寓,以及商业营业用房投资增长过快,导致房地产市场产品结构失衡。一方面普通商品住宅供应不足,房价过快上涨;另一方面,这部分产品的积压、使得资金大量沉淀,给企业经营带来风险。

三、房价过快上涨。自2000年以来,除了临桂、八里街等区域房价较低以外,桂林市区房价涨幅非常明显。如秀峰区的普通商品房的价格已经达到3000元/平方米,房价收入比已经超过了14。到了2003年,市区优质地段销售住宅套内面积均价为每平方米3500元,最高价榕湖南路御城大厦每平方米达到5600元,而商业地产最高价位每平方米达到5万元(中山中路金马大厦)。

在当时一篇报道中,讲了桂林一位房企李老板的故事。李老板手里有60多亩土地,准备在两个月内动工建设,不过他自己从来没做过房地产开发,怎么办呢?他想到出去学习,在动工建设前准备带着公司几个高层一起到深圳考察取经,一群门外汉就这样做起了房地产开发。房地产开发不是闹着玩,但李老板异常乐观。他觉得盖房子没有什么难的,房地产是来钱最快的行业,“房子建多少,就能卖多少,有什么好担心的?”

当社会资金蜂拥而至,疯狂投入一个行业淘金之时,行业发展的风险已经暴露无遗。在这个背景下,宏观调控再次降临。

2003年2月,国土资源部紧急发布了《紧急调控土地市场的通知》、《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》。明确要求各类用地要纳入统一规划,实施统一供应,统一管理。同时,对当时别墅项目泛滥的现象,要求停止别墅类用地的供应,从源头上堵死。

紧接着,一系列的调控整顿接踵而至:暂停审批各类开发区;治理整顿土地市场秩序;全面推进和落实经营性用地“招拍挂”制度等。

2003年6月13日,中国人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。这就是震惊业界的“121号文件”。文件对开发商贷款方面作了众多调整,其中最厉害的一条是贷款门槛的提高:规定房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金比例不得低于项目总投资的30%,且商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

这对于自有资金普遍在10%左右的房地产开发企业而言,如同一下子被卡住了喉咙,随时都可能喘不过气。

不过,正当房地产开发商们愁眉苦脸,思考着如何渡过难关时,2003年8月12日,国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,被称作指导当前和今后一段时间我国房地产市场发展的纲领性文件。

文件明确提出,要充分认识到房地产市场持续健康发展的重要意义,由于行业关联度较高,已经成为我国国民经济的支柱性产业,促进房地产市场持续健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展,对于全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

虽然文件中对规范房地产市场提出了几点要求和建议,但阅读完文件后不难发现,在重申房地产调控的背后,中央支持房地产行业保持稳定发展的态度非常明确。为了保证国内经济的高速增长,房地产这驾马车不会停,也不能停。这给房地产开发企业吃了定心丸。

事实也证明,由于该文件的出台,中国人民银行出台的“121号文件”并没有被严格执行。当时央行的一位负责人在某论坛上也坦承“政策执行得不怎么样”,“各位好自为之,最后造成的风险自己背着吧”。

2003年被认为是中国房地产行业的调控年,金融、土地等各项房地产调控政策密集出台。从这一年开始,伴随着房地产市场的继续狂飙猛进,房地产调控一直如影随形。但由于中国经济对房地产行业严重依赖,使得政府部门对房地产调控表现出摇摆不定的矛盾心理。一方面担心房地产市场过热,房价增长过快,引发行业风险;而另一方面,又担心因调控过度,使房地产投资、销售下滑,从而影响到整个经济发展速度。

就是在这样一种纠结的心态下,行业发展呈现出一个奇怪现象:在今后十年中,既是房地产行业发展的黄金十年,也是房地产调控的十年。房地产市场越调控越增长,房价越调控越上涨。

桂林房地产黄金十年,就此开启。

2003年桂林房地产市场依然保持火爆行情。全年商品房销售面积达到105.15万平方米,销售额达到22.4亿元,分别增长了74.6%和59.5%。

随着房地产市场的火爆,临桂、灵川这两个临近桂林市区的区域,房地产行业迅猛发展。尤其是临桂新区,2003年是一个值得纪念的年份。

2003年7月14日,桂林市城市总体规划通过国务院审查批准。此次国务院批复中明确,“在城市规划区内,实行统一的规划管理。主城区要按照‘多中心、分散组团式\’进行布局,严格控制旧城的开发强度。城市建设主要是向西发展,适度发展东部组团,控制向北扩大。”并且在第八条中明确强调:“《总体规划》是桂林市城市发展、建设和管理的依据,城市规划区内一切建设活动必须符合《总体规划》的要求。”

尽管1985年10月23日,国务院正式批准的《桂林市城市总体规划》中,对桂林向西发展进行了一定的表述,但当时只提及建设桂林西城区,将其作为桂林老城区的调整和发展用地,并没有对桂林城市发展方向作出明确规定。

而2003年,获得国务院原则同意的桂林市城市总体规划中,对桂林城市的发展方向和策略都作了明确的表述。首次明确提出向西发展是未来桂林城市的主要发展方向。

从此,临桂的身份和地位彻底改变了。他不再是桂林周边的一个小县城,也不是一个承接老城区产业转移的开发区,而是未来桂林城市的发展方向。

事实上,对于桂林城市框架的外延方向,多年来一直是各界讨论的焦点。呼声最高的是向北和向南发展。向北通过发展八里街开发区,桂林市区与灵川县合为一体。按照当时的情况,灵川与桂林几乎是无缝对接,发展灵川难度较低,最易实现。但向北发展,依然无法摆脱城市空间过于狭窄的障碍。而向南,虽然拥有充足的城市建设空间,并且交通便利,又处在桂林旅游的黄金通道上。但城市发展依然在传统的“南北轴上”,没有实现城市的横向发展。

(下转08~09版)

新闻推荐

两位双色球大奖得主奖金均用作孩子教育基金

 4月15日晚，中国福彩双色球第2012043期进行摇奖，开出的红色球号码为:02、09、11、21、26、33，蓝色球号码为03。广西彩民中出12注二等奖，单注奖金18万元，分别...

灵川新闻，弘扬社会正气。除了新闻，我们还传播幸福和美好！因为热爱所以付出，光阴流水，不变的是灵川县这个家。