“捷哲说法”系列之一 捷哲说法：好房东？坏房东？

【开栏的话】

2017年10月25日经四川省司法厅批准成立后，四川捷哲律师事务所已发展成为以商事法律服务为核心，涉及民事、刑事、行政等不同领域的专业法律服务机构，目前，拥有13名执业律师、实习律师和工作人员，独立产权办公场所658平方米，是广元市综合实力一流的个人律师事务所。

即日起，将在《广元日报》开设专栏，推出“捷哲说法”系列报道，并通过对热点事件的法律解析、以案说法等方式，进一步履行四川捷哲律师事务所的社会责任，为建设法治广元贡献一份力量。

近日，一些商铺门口挂起了“广元好房东二月免租”的横幅。

受新冠肺炎疫情影响，广元市部分房东选择以减免租金的方式，与租户共渡难关。但也有房东与租户无法达成一致意见，产生矛盾，甚至对簿公堂。减免租金到底是情分，还是本分？今天我们来探讨疫情之下房屋租赁合同的几种常见问题：

一、新冠肺炎疫情属于法律上的不可抗力吗？

根据《民法总则》第180条第2款、《合同法》第117条第2款之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，并且根据四川省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》（一）关于不可抗力的问题等相关内容，都明确了此次疫情的影响程度是人们无法提前预见、难以避免和克服的，从法律定义来看，新冠肺炎疫情属于不可抗力。

二、租户可以依据不可抗力要求减免房租或者行使法定解除权解除租赁合同吗？

1.合同明确约定遭遇不可抗力可以减免房租或者解除合同的，按合同约定优先。

2.合同无明确约定的，分以下三种情况：

一是租户未足额缴纳租金，房东要求解除合同并承担违约责任。

二是租户依据不可抗力要求解除合同。

三是租户依据不可抗力要求房东减免租金。

对于前两种情况，依据《合同法》第94条第1款之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此，新冠肺炎虽然属于不可抗力，但并非必然导致合同责任免除，是否免除合同责任还需要根据合同约定和疫情影响等进行具体分析。

第三种情况，即因发生疫情所形成的不可抗力能否成为减免租金的法定理由？

根据《合同法》第117条第1款之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定除外。由此可知，不可抗力可以成为减免房租的理由，但是否减免还要取决于不可抗力与不能履行合同之间的因果关系。也就是说，即使出现不可抗力也不是所有的租户都可以主张减免房租，还要根据疫情对不能履行合同的影响程度来判断。

最后，律师提醒广大市民，诚信友善是我国社会主义核心价值观。疫情面前，每个人的利益都或多或少受到损害。律师建议，基于公序良俗原则，房屋租赁合同双方当事人可以根据诚实信用原则、公平原则，结合合同履行的具体情况进行协商，以避免矛盾纷争，维护社会和谐。（李根律师、敬露露（实习）律师供稿）

新闻推荐

警惕境外采购抗疫用品“陷阱”

本报讯（记者孙汉）10日，记者从广元市公安局获悉，广元公安机关近期接到多起报案，嫌疑人利用各种社交媒体（百度贴吧、转转APP、咸...

广元新闻，讲述家乡的故事。有观点、有态度，接地气的实时新闻，传播广元正能量。看家乡事，品故乡情。家的声音，天涯咫尺。