拿地40余块，孙宏斌眼中的集中供地争夺战

过去几年一直保持低调的融创中国(01918.HK)，今年在土地市场发力，不管是招拍挂还是在收并购方面都有比较大的动作。

5月27日，融创中国召开股东大会，融创中国董事会主席孙宏斌，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德，融创中国执行董事兼西南区域集团总裁商羽等出席了此次股东会。

在今年的第一轮集中供地浪潮中，融创无疑是大赢家。就在5月27日，融创以121亿元斩获最受关注的北京海淀树村南北两个地块。除此之外，据不完全统计，自本轮集中供地以来，融创中国在全国各主要城市共获得地块40余宗，总地价超过500亿元。

融创今年所拿地块，大部分位于高能级的热点城市。4月26日，融创在广州竞得两宗地块，4月28日至29日，融创在重庆斥资约99.09亿元，竞得8宗地块；4月30日，融创又在无锡拿下4块地，总成交价超过66亿；5月7-8日，融创以126.95亿元在杭州斩获4宗地块；5月10日，融创在北京以26.83亿元竞得北京金盏乡小店村地块，随后融创与石泰联合体拿下石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目，成交总价64.4亿元，溢价率4.55%。

除了上述城市，融创在青岛、天津等地也有土地入账。

在收并购领域，年初融创接盘华夏幸福位于嘉兴南湖的地块，之后又截胡旭辉完成了对广西房企彰泰的项目并购。还有市场消息称，融创与陷入资金危机的蓝光发展也在进行项目层面的收并购谈判。

对于拿地数量，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示：“主要是因为这几个城市集中供地的时间刚刚在一起，其实我们还是严格管控季度的总量，半年度的总量。”

拿地金额上，融创管理层认为：“目前，我们还是按照权益拿地额不超过权益销售额的40%的标准拿地，在这个原则下现金流管控就相对比较轻松。并且我们有大量的合作方，实际我们自有资金投入大概占拿地金额不超过20%”

在此次股东会上，拿地和利润是融创管理层回答较多的问题。

汪孟德表示：“我们今年在拿地这一块有几个大的原则，一个是总量管控，央行从去年开始有一个指标体系，我们在19年就按照这样的要求开始做了，所以说今年的经营，包括拿地的前提是符合指标的持续优化。另外就是拿地质量，这其中包含了利润和周转速度。”

在杭州集中供地之后，滨江集团董事长戚金兴对外表示努力把利率水平做到1%到2%。

这一点也得到汪孟德的认可，“杭州的利润是偏低的，不过我们今年从1月份到5月份，拿地平均利率超过7%，利润率还是比较实的，因为绝大部分城市都是有明确的限价。”

而按照孙宏斌的说法，在杭州，融创新拿的4幅地块算下来的利润率能达到5%，这主要是因为其拿下的3幅下沙地块没有竞自持，而位于拱墅区的地块的自持部分则被合作方拿走。

目前全国第一轮集中供地已经接近尾声，孙宏斌认为：“集中供地一定会对地价是一个往下压的影响。但是第一批是压不下来的，因为第一批每个城市出来的都是好地块，而到了第二批，第三批好地块就会变少。另外，供地政策，我相信各地政府也会进一步调整。”

在孙宏斌看来，北京的限价触顶后竞高标准方案的方式是最合适的。

“北京的方案是达到上限后，大家有合理的利润，然后再报方案，谁的方案好，地块归谁，这样避免了高价买到品质差的项目。”

另外，此次股东会的另一项重点是融创中国执行董事兼西南区域集团总裁商羽对外介绍了融创西南区域的发展情况。

商羽表示：“西南区域的投资回报非常好，首先地货比特别合适，就是花200亿可以拿到2000亿的货值，同时，周转速度其实也是非常之快的，利润也比较的合理。”

在刚结束的重庆土拍中，融创拿下8宗地块，其整体利润率基本在7.8%左右，今年能够去化60%左右。

“可能这个项目整体土地储备600亿，花了60亿的土地款，一年就卖了150亿，周转非常快，利润的话基本上净利润在百分之八，九以上，这是在覆盖完持有之后，毛利率能达到27%~30%。”商羽认为。

另外，西南区域还是融创收并购的重地，“并购来讲的话你有时间谈付款节奏，有时间谈对价等等，所以说整个西南的回报率还真的是特别好，内部来讲的话，我们管控从最低指标的话，IRR要在30%以上。”

融创西南区域目前在几个省份市场的排名都较为靠前，其中在四川和云南都处于行业第二，在贵州是第四，在广西是第八，今年在收购彰泰后，一季度，融创已经成为广西市场的第一。

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