频繁“爆雷” 长租公寓如何健康发展 人大代表就此展开热议，建议加强监管，建立行业准入机制

视觉中国供图

南国早报记者周如雨赵劲松罗暘

从去年开始，在南宁租赁长租公寓的部分市民陷入困境：他们交了半年甚至一年的房租，仅住了不到两三个月，就被收不到房租的房屋产权人驱赶，无家可归。随着全国长租公寓行业不断“爆雷”新闻见诸报端，长租公寓行业如何健康发展引发广泛关注。参加自治区十三届人大四次会议的人大代表亦就相关话题展开热议。

1事件

长租公寓频“爆雷”刚需一族被“炸伤”

对于刚毕业的大学生或刚到城市务工的人来说，租房是他们在这座城市里容身的首选。据《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，中国租房市场正呈现持续上升趋势，超过56%的租客将长租作为首选，长租机构业主的平均托管时长接近5年。

市场的巨大需求，引起资本市场和投资者的广泛关注，长租公寓市场成为市场风口，不少资本开始进入该领域：长租公寓先与房东签下数年租约，根据自身品牌特点进一步装修后再出租。对于房东和租客来说，与传统租房方式比较，这种模式本应更省心、更有保障。

然而，理想是丰满的，现实却十分骨感。

“受害者的维权群已有160多人，平均每人（房租）损失约1万元，初步统计涉案金额超过100万元。”“签约一年，月租2750元，押一付六，一共交给中介公司一万多元，仅住了三个月，房东就要求我们搬走。”……在广西世基商业管理有限公司、广西迈左林房屋租赁有限公司等长租公寓公司出现问题后，不少市民向媒体反映情况。

在上述长租公寓“爆雷”事件中，不仅租户遭受租金损失，而房屋持有人亦收不到租金。据悉，上述事件涉及人数超过600人，涉案金额超过600万元。

南宁市场的长租公寓“爆雷”，仅是该行业全国范围内的一个缩影。据新华社报道，天眼查统计，全国目前已注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%；与此同时，长租公寓陆续“爆雷”留下的“窟窿”，往往得由房东和租客自行埋单。

2调查

接连“爆雷”的背后有“割韭菜者”身影

据了解，首批进入长租公寓市场的企业，可追溯到2011年。如2011年5月，自如友家正式上线运营；次年，青客公寓、优客逸家成立；到2014年年末，行业内数得上名字的长租公寓品牌已接近30家。

大量资本涌入长租公寓领域，不少企业选择“用资本换市场”，导致埋雷不断。

据一名业内人士介绍，不少长租公寓采取“长收短付”“高进低出”的模式去占据市场份额，资本坚信自身平台拥有的房源越多，优势就越明显，“只要利用好资金池的时间差，即使前期处于亏损状态，只要坚持到占据市场大部分份额时，盈利也只是时间问题”。

该业内人士举例称，南宁市凤岭片区一处两房一厅的房子，市场价可租到2500元，长租公寓企业在资本的加持下“跑马圈地”，可能以2600元甚至更高的价钱将房源收归旗下，然后再以便宜两三百元的价格租给租客，“这种商业模式，需要市场租金不断上升，且有持续、大量的租房需求才能玩得转，一旦租房量下降就会出问题”。

根据知名房地产行业研究平台贝壳研究院统计，2020年上半年，长租公寓经营不善，七成是由于“高收低出”模式所致。在新冠肺炎疫情冲击下，长租公寓由于出租率下降导致的资金链紧张问题更被急剧放大。

长租公寓“爆雷”事件背后，还揭开了住房租赁市场乱象的冰山一角，部分不法分子打着长租公寓的幌子，对租客及房屋出租者进行“割韭菜”：先成立公司，以高收低租和长收短付的经营模式，快速积累大量房源和租客后，收一年半载的租金，后续再以经营不善为由，申请公司破产或注销公司，全身而退，“这种做法门槛低，手段隐蔽，模式易复制，在业内并不少见。”一名业内人士称。

该业内人士表示，近期深圳“爆雷”的美居公寓、小鹰公寓等，均与世基公司模式大同小异，“这些企业就像割韭菜一样，在极短时间内完成入场和‘爆雷’，随后又到其他城市继续以相同模式再次‘复活’”。

另一业内人士补充道，该类型的长租公寓“爆雷”属于新生事物，且租客、房屋出租者精力有限，住建部门、公安部门难断租赁纠纷，有时法院缺乏定罪依据……惩处力度不足，就很难震慑想要钻空子、“割韭菜”的不法商人。

3事件

加快补齐监管短板行业才能健康发展

自治区人大代表、广西汉军集团董事长莫汉军表示，目前，市场上的长租公寓公司属于平台公司，他们打着互联网的旗号构建起的商业模式，背后没有实体产品支撑，靠着做“二手房东”赚取差价盈利。

“不能否认，长租公寓的出现确实解决了部分群众的住房需求。”莫汉军说，虽然长租公寓频频“爆雷”，也不能说其没有存在的价值，长租公寓行业需要健康发展，必须加强监管，不能让其野蛮生长。与此同时，实体企业也可进驻该行业，如房开商优惠拿地建长租公寓，既是响应今年政府工作报告中关于“有效增加保障性租赁住房供给”，也能消除“长收短付”风险。

自治区人大代表、自治区人大法制委员会委员、广西大学法律事务办公室主任李晖认为，长租公寓公司在租期没有结束前，就能拿到租客全部租金，而他们仅需支付房东部分资金，无形中具备了融资的功能，此时巨额的资金池容易产生风险，“部分长租公寓平台，极短时间内快进快出卷钱跑路，留下的亏空只能是租户和承租户承担”。

李晖建议，要减少长租公寓“爆雷”事件的发生，一方面，类似长租公寓公司要有一个准入机制，开展相关业务前应到相关主管部门申报，比如经营主业、规模等情况；另一方面，相关部门要禁止长租公寓企业采用不可持续的模式经营、禁止搞违规租金贷、禁止随意涨租、乱收费、不退押金等行为。

自治区人大代表、广西精一律师事务所主任李佳潞指出，对于长租公寓企业部门管理人员存在主观骗钱的行为，按理说属于合同诈骗，租客及房屋产权人可到相关部门进行投诉报案；同时针对目前租客维权难等问题，她认为由于法律具有滞后性，相信过一段时间最高法等部门会就该问题出台相关司法解释，从而提高住房租赁领域违法犯罪行为的成本，在行业内形成有力威慑，切实保障人民权益。

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