无产权证的房，价格实惠风险不小

◎楼市咨询

今报实习记者吕晓芳

相对楼盘售楼部销售的商品房而言，二手房和没有拿到预售证的房子，价格相对优惠，让不少购房者为之倾心。但是，如果不打消购房者出手前的忧虑，购房者难免会面临资金损失的风险。

A

能否购买暂未拿到房产证的房子？

市民陈先生：我看中一套没有取得产权证的二手房，对方承诺得证后办理过户。目前，对方要求双方签一份协议，这套房我能不能买？若购买，签协议是否稳妥？在协议中怎样约定，才能保证购房者的权益？

广西东方意远律师事务所文鳐地产律师团队律师唐小惠：没有取得房产证的房子，购买均有无法过户的风险，风险原因主要有两个：1.因房开商原因无法或者拖延办证；2.因出卖方单方违约不愿意办理过户。

如果这位读者决定购买，可以在协议里做出如下约定：首先，协议里要明确目前无法拿到房产证的原因；其次，约定过户期限；超过期限未能过户的，出卖方应支付违约金，违约金可按日计算，直至过户之日止；最后，如果因为本合同约定以外的原因，导致超期或者无法办理房产证的；或者出卖方取得房产证后，未按约定办理过户的，买受人有权解除合同，要求出卖方返还已付购房款，并支付资金占用费；如果买受人已经入住，出卖方应赔偿买受人装修损失以及搬家费。

B没签合同的房能退首付款不？

读者夏女士：我在某楼盘看中一套房，已交首付款，签了认购书，但是没有签合同，能退首付款吗？

唐小惠：签订认购书，不签订购房合同，根据合同约定，一般会被认定构成违约；您可以单方解除合同，但需要承担解除合同的违约责任。

合同解除后，已支付的首付款可以主张退回。但认购定金能否退还，需要看认购协议的约定，如果协议中约定买受人单方解除合同或不签订《商品房买卖购房合同》，就不退还定金的话，认购定金就很难要求退还了。

C买方违约卖方如何取消网签？

市民刘先生：我有一套商品房通过中介出售，2019年11月底中介找到买家并和我签订了二手房购房合同，于2020年2月2月到房产局办理了网签，合同要求最迟2020年1月31日交首付款，由于买方有贷款到7月才还清，所以银行审核没能通过。我想取消网签，但中介和买方不同意，又不想交合同约定的超时违约金，我多次交涉无果，中介和买方都不接电话，网签又不能取消，我该怎么办？

唐小惠：关于取消网签，是想解除合同，还是解除网签备案状态？无论是何种，首先，需要看合同是怎么约定的，即买受人未在约定时间支付首付款，应承担什么违约责任。如果违约责任里包含撤销网签备案，那么完全有理由撤销网签。

如果没有约定，就要看合同约定的解除权行使条件，是否包含了未及时支付首付款；如果有约定，合同解除条件满足时，发函通知买受人解除合同，然后去撤销网签。当然如果房管部门要求各方共同办理撤销网签，建议和房管部门反馈本次购房情况，合同解除后，出卖人是否可以单独办理撤销。

如果没有约定，可以根据《合同法》第九十四条的规定，“有下列情形的，可解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的。”先发函催告买受人在某期限内付款，如果不付款将解除合同。买受人超出履行期仍未付款的，再次发函解除合同。合同解除后，网签就可以申请撤销了。

但是要注意举证通知函件已经送达对方。发函时，要按照合同里对方的地址、联系方式发送，如果合同约定了通知送达条款，即“无人接收的视为送达，或者寄出后3天内视为送达”，那么送达的难度较小。但如果没有约定送达条款，则必须要证明买受人签收了函件才发生送达的效果。证明送达的目的是“经催告后一方仍未履行主要债务”，故可以解除合同。

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