签 or 不签？认购书并不是购房必选项

会员热问解答

记者_谢福平

“我看中了一套房，置业顾问要我先签认购书，我当时没多想就签了。现在感觉有点不划算想退房，可开发商不给退，否则2万元定金就不退。”买房先签认购书并交纳定金是期房交易过程中的常见做法，最近李先生就致电居周刊记者，咨询“签订认购书后不想买房，定金能不能退”的问题。为此，居周刊记者咨询了广西思贝律师事务所律师满文勇。律师提醒，签认购书并非买房必经程序，即使要签也千万别盲目。

看认购书是否具有合同性质

满文勇认为，如李先生这类情况，定金能不能退，首先，要看认购书是否属于购房合同性质。认购书中一般确认，认购人打算购买商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。作为签订合同的保证，认购人一般向开发商支付一定数额的定金。

若认购书中对房号、面积、价格、双方权利义务都作了明确的约定，那么可以视其为购房合同，双方签订的正式合同不过是把认购书约定的内容具体化。如果购房者不履行合同约定，就是违约，开发商有权不退还定金，还可以追究购房者违约责任。如果认购书未明确主要条款，则认购书不具备合同的性质，可以看作双方的意向书，没有合同的约束力。

认购定金分立约和履约两种

认购书中的定金还分为立约和履约两种，购房者最好请律师代为审查认购书内容，以便决定是否签订认购书，或是否在签订认购书后起诉撤销定金条款。

如果定金条款的内容是“在约定的时间（或期限之前），认购人未前来签订合同的定金不予退还”，那么该定金属于“立约定金”。此条款要求认购人，必须在约定时间前来与开发商协商，签订正式的合同，同时约束开发商在签订正式合同前，不能将此认购房屋与他人再订认购书。这种条款让双方均享一定的权利。

如果条款为“在约定的时间（或期限之前），认购人未前来签订合同或不同意开发商拟订的合同条款的，定金不予退还”；或者“在约定的时间（或期限之前），认购人未前来签订合同或未交首期房款的，定金不予退还”。这样的条款从字面上理解，属于“履约定金”条款。这些条款在正式合同尚未协商签订时，就要求认购人履行合同，可视为霸王条款，购房者签订认购协议时，可以向开发商提出修改意见，或者直接不购买类似的房屋。

签认购书不是买房必经程序

虽然法律条款中，未明文规定购房前必须签认购书，但记者发现，许多开发商在与购房者签订正式合同前，大多要求购房者签订认购书并交纳认购款。

律师表示，认购书只是一种交易习惯，购房者完全可以选择绕过签认购书而直接签购房合同。如果要签订认购书，购房者应仔细斟酌其中的各项条款，并重点关注与定金相关的条款、签订正式商品房买卖合同的时间，及认购书中协议的生效、失效时间等内容。

另外，如果开发商持有预售证，是合法出售房屋，反之，未持预售证就与购房者签订认购书，属于变相销售已涉及违规。购房者要注意看预售证上的时间，认购书签订时间在开发商已取得预售证之后，才是合法预售，认购书才能生效。

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