“二手房个税20%”新政尚未落地观望者大有人在，差额确定或应成政策落实“牛头”

买方卖方都在观望。

（记者黄静影）2月20日，国务院常务会议出台了五条房地产调控措施，被称为“新国五条”，此后业内人士多认为缺乏新意，并预计实施细则可能要在全国“两会”后才会落地。然而，3月1日国务院办公厅突然下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，雷厉风行的态度打破了这种预期。其中一条“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”更是让二手房市场一石千浪。20%税率非新规 观望者大有人在

去年底刚在钦州买了一套二手房的朱先生由于种种原因暂时还未过户，近日却连续收到卖方黄先生的电话，要求尽快过户，“以往大多是买方追着卖方要求尽快过户，现在居然反过来了。”朱先生表示中央关于严征二手房差额20%所得税的细则一出来，身边一些买卖二手房的朋友都“动”了起来，当然也有的抱以观望态度，希望有更大一点的转机，比如税率的调整，比如恢复对于换房者的优待，即出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人减免个人所得税。

其实此次“新国五条”有关个税的表述并非是新的规定，只是一个加强征管的要求。根据《个人所得税法》及其实施条例规定，“财产转让所得”应缴纳个人所得税，这其中就包括房产。而根据1999年及2006年国家税务总局对关于个人住房转让征收个人所得税的有关规定，个人所得税的征收方式有两种，一是从房产转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，按照差额的20%税率缴纳个税；二是未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入的1%-3%计征。目前钦州乃至广西全区实施的是按交易总价款的1%计征，市面上二手房交易也多采取这种方式纳税。

此外，原来的有关政策，如满5年且是家庭唯一住房免征个人所得税，满5年住房免征营业税等税收优惠仍然继续执行。差额确定或应成政策落实“牛头”

根据国务院“新国五条”细则的要求，凡是能查询到原值的，都要按房产交易差额的20%缴纳个税。这句话里大多数人关注的都是“20%”这个数字，因为其关系到每个在二手房交易中的人的切身利益，而其实“差额”或许更应成为落实该项政策应该抓住的“牛头”。

按照个税有关规定表述，二手房征收个税的方式有两种，其中包括“从房产转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，按照差额的20%税率缴纳个税”。

这种方式中房屋原值确定比较好计算，现有商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房等五种房产都有相关界定。而“转让住房过程中缴纳的税金”和“合理费用”的界定却比较复杂繁琐。据了解，就广西而言，转让住房过程中缴纳的相关税费主要是5.5%的营业税及附加，以及代地方政府征收的地方教育附加、水利建设基金。“合理费用”是指住房装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，特别要说明的是，房屋装修费一是必须提供正规发票，二是有限额标准，其中商品房最高可以按房屋原值的10%扣除，公有住房、经适房最高可以按原值的15%扣除。由此可见，房产原值等信息的获取，并非税务部门一家之力能够做到，需要各部门的通力配合。差额（即转让所得）占二手房当前总价大致比例幅度或可为该项政策进一步细化提供有效信息。

目前二手房交易个税新政策还未真正实施落实，各级税务单位仍在等待国家税务总局等各部委出台更为明确的细则，具体实施时间表、操作流程如何、不同地区是否会有差别政策等，这些现在都还不明确。有专家表示，“新国五条”细则已经明确，对能核实房产原值的房子才按20%税率征税，所以对所有房屋完全按差额的20%计征个税搞“一刀切”的可能性不大。

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