空置居高不下招商难以为继谁之过？

（本文作者系广西瑞润商业地产管理有限公司总经理易小文）目前国内至少有5000万平方米容量的商业物业难以为继，又有多少人清楚就是万达集团，在全国的平均租价也只是2元/平方米/天，那些对资金链有较高要求的房开企业能否接受可能需要8年-10年时间才能拿回投资成本的事实呢？在大环境的“脉脉含情”之下，我们通过关于商业地产的系列报道，提供另一个视角下的冷言热语，不一定解决太多问题，增加一些洞悉危机后的幸福感而已。

随着国内各种新改的影响，住宅地产进退维谷，步入迷局，而调控的号角依然响亮，不断加码的下行压力看来不可逆转，银根紧缩 、资金短缺更是众多房企的梦魇，而商业地产不仅仅是政策调控的真空地带，各级政府甚至用折让地价的方式吸引大型房企去推动当地城镇化进程，各种造城运动和商业地标在阳光下催生而成。

表象：商业地产看起来很美

一面是越行越窄的独木桥 ，一面是貌似坦途的大道。不管从哪个角度看 ，做为可能比住宅更理想的资本化载体 ，商业地产板块将是一条尚可行的出路 ，所以有人用“忽如一夜春风来 ，千树万树桃花开”来形容目前商业地产开发的火热现状 ，我们必须承认 ，从目前来看 ，商业地产很美。

雅居乐、万科、中信、保利等住宅地产的巨头们纷纷以商业地产开发商的身份出现在一个又一个的城市。 国内商业龙头的万达 ，已开始推出超大体量的城市综合体。对于万达而言 ，这是他们的4.0代产品。在相同的操盘手推动之下 ，万象城、大悦城一改以往只在国内一线城市驻点的模式 ，也大踏步地在二、三线城市急速扩张。一时间 ，本土开发商的“商业地产转型论”甚嚣尘上。

然而有多少人知道 ，目前国内至少有5000万平方米容量的商业物业难以为继 ，又有多少人清楚快餐式的住宅地产与持有为主的商业地产在运营上、资金上、营销手段上的巨大差异；又有多少人清楚就是万达集团 ，在全国的平均租价也只是2元/平方/天 ，那些对资金链有较高要求的房开企业能否接受可能需要8年—10年时间才能拿回投资成本的事实呢？

根源：产品同质缺乏个性定制

当商铺如雨后春笋般从城市的各个角落拨地而起时 ，我们有些悲哀的发现 ，这些承载着经商者希望的平台 ，大多千篇一律 ，没有属于自己的脸孔 ，跟住宅地产百花齐放的产品种类相比 ，商业地产的产品 ，乏善可陈 ，殊不知 ，不同业态下的零售品类对商铺的结构需求是天差地别的。

例如 ，如果把一个适合做超市的商铺划给服装精品类的商家、消防的验收就会有很大的问题。因为敞开式的商场和专卖店的半封闭专柜对于消防应急的人员疏散和灭火喷淋的布置密度是两个完全不同的标准 ，而餐饮类的排烟和排污、KTV夜场的隔音、影院的特殊层高、大型百货的超大供电容量还有建材类的楼层承重 ，这些因地制宜的针对性研发 ，才 能从根本上满足商家的基础硬件要求。

另外 ，把注意力从怎么做好销售转移到商业项目运营后的商家留存率上 ，把每年投入不菲的广告费去扶持维护商业的关注度和人流量当成必然 ，把租金定价交给市场调研来指导而不是老板坐在办公室内去想当然 ，否则在将来大量的空置面积会提醒你 ，交了多少学费。

所以转型进入商业地产对于尚不想上岸的房企或许是一条出路 ，但这条道路绝不是康庄大道。在大环境的“脉脉含情”之下 ，我们通过关于商业地产的系列报道 ，提供另一个视角下的冷言热语 ，不一定解决太多问题 ，增加一些洞悉危机后的幸福感而已。

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