房主出售“小产权”房 法院判决合同无效

□本报记者 刘婧

案情简介：

武胜县兴隆镇杨某某在该县万善镇看中一套住房，并和房主孙某某谈好价格。2017年10月14日，两人签订《房屋买卖协议》，约定孙某某将该住房出售给杨某某，价格10万元。

协议签订后，杨某某支付了孙某某6万元，待手续完善后再付尾款。后来，杨某某了解到该房屋不属于能够对外销售的商品房，是俗称的小产权房，土地性质系集体所有。

杨某某认为该协议无效，但孙某某认为协议是双方的真实意思表示，不同意退房款。2018年8月21日，孙某某起诉至武胜县人民法院。

该院依法适用简易程序，于2018年9月26日公开开庭进行审理，依法判决确认杨某某与孙某某签订的《房屋买卖协议》无效；孙某某于本判决生效之日起十日内返还原告杨某某购房款6万元。

法官说法：

武胜县人民法院案件承办法官滕俊贤说，原被告之间签订的《房屋买卖协议》虽系当事人的真实意思表示，但涉案房屋系在集体性质土地上修建的建筑物，该买卖合同不同于一般的合同，买卖行为应受到我国现行法律和政策的规制。

据《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

滕俊贤解释说，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权。本案中，原被告并非同一村集体经济组织成员，因此，双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国法律的强制性规定，该房屋买卖合同应认定为无效合同。

又据《合同法》规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故该院作出以上判决。

法官提醒说，市民在购房时应当全面了解房屋性质、权利人、权利负担、使用人等情况，以免出现合同无效或者无法履行的情况。

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