“营改增”对房地产企业征管的影响

■ 甘伟 易洪冰 蒋小化

随着城市建设及房地产业的快速发展,建筑业和房地产业的税收己成为地方税收收入的重要来源。但由于房地产业涉及的税种多、征管的难度大，税源管理仍存在较大漏洞。为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平,需要通过整合现有征管资源，加强部门协调配合，搞好各征管环节的衔接，进一步做到应收尽收。现结合房地产业税收管理的实际。就加强房地产业税收管理谈几点意见。

房地产行业税收征管存在的问题

纳税意识不强。营改增后，因大量使用简易办法征税，大多数房地产行业企业对如何按照一般纳税人规定纳增值税税收政策不清楚．特别是运用专票抵扣、出让金抵扣收入等特殊税收政策更是知之甚少。

企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。二是收入不实，一些房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本，多数房地产企业由于工期长，与建安施工结算不及时，无法核实其真实成本；有的按预计数开具收款收据入账，造成成本虚增。

政策宣传力度不够，政策执行不到位。目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节涉及的税种较多，房地产方面的税收政策未能及时、全面地送到纳税人手中；同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄，相关税收政策执行不到位，也增加了征收难度。

税收征管力度不够，漏洞较为明显。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后。房地产行业税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。

税收违法打击不够，检查工作力度不到位。国税机关检查专业性管理较弱，给那些少缴、不缴，甚至偷逃税款的人有机可乘。事后监督检查、追缴税款相当困难。

部门配合缺乏合力，税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使，造成部门配合不力，协税护税组织不够完善，更增加了管理难度。

对房地产行业税收管理的建议

优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。通过印发宣传材料，在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式，将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员；主动深入企业宣讲有关政策，帮助健全财务制度，减少房地产行业企业的纳税风险；经常将房地产税收管理情况进行专题汇报，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。

革新税收征管措施，推进税收精细化管理。一是全面推广分户全程管理模式。对房产开发项目实行栋号管理，实施税源监控；同时对房屋土地权属进行普查并建立征管台账，实现房管、土地部门的产权档案信息与税务部门共享，由档案建台账。二是加强发票管理工作。定期检查房地产企业发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票，严格进行处罚。三是加大税收检查力度，打击房地产业涉税违法行为。对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重，造成不良影响的，予以严厉打击并公开曝光，起到打击一个、震慑一片的作用，确保房地产业税收不流失。

有针对性地采取核定征收的办法。对财务核算不健全，税基不真实，不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户，可以采取核定征收管理方法，包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收，在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额，按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。

加强联合控管力度，建立健全协税护税网络。要建立健全协税护税的控管网络，严密监控房地产行业税收的税源动态。加强与土地管理、房产管理等部门的联系，建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，全面掌握房地产开发企业的涉税资料。建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理。

建立健全房地产信息库。按照房地产企业的开发流程，健全部门联动的税收监控网络，建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库。同时，综合利用房地产转让信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对。随时掌握税源变化情况，逐步实现各管理部门之间、各税种之间的信息互通共享。

进一步细化房地产一体化管理流程。实行“三个跟踪”，一是通过建立管理台账，分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况；二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况；三是跟踪了解涉税执法程序，按照税收管理员执法责任制实施办法的要求，严格落实执法目标责任制。

（作者单位：武胜县国家税务局）

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