为什么“内部认购”房屋没保障？

1.政策法规明令禁止。

住房城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第一条规定：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。市住房和城乡建设局《关于进一步规范商品房销售管理的通知》（广市建局﹝2018﹞120号）也明确规定：未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认筹、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。

2.缴费存在较大风险。

缴纳“诚意金”、定金的危害：对于未取得预售许可证的项目，开发企业所收取或变相收取的定金、预定款等性质的费用未进入监管账户，存在被开发企业挪用的风险，可能导致工程项目因资金断链造成工程停工、无法按照交房等严重后果，自身权益难以得到保障。

3.已经缴纳了“诚意金”，如何止损？

已经缴纳了“诚意金”的购房群众，可以采用及时向辖区住房城乡建设部门、城管执法部门投诉的方式依法维权。

根据《商品房销售管理办法》第38条规定：违反相关规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得，收取预付款的，可以并处以收取的预付款1%以下的罚款。

根据《广安市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房销售管理的通知》“未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认筹、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。否则，属地建设行政主管部门要责令其立即清退收取的所有费用或将该费用纳入监管，未整改完毕不得受理预售许可申请办理预售许可”的规定，辖区住房城乡建设部门在收到投诉举报后，将及时采取约谈开发企业，责令清退所收取的费用或将其纳入监管。对拒不整改的项目，将及时移交城管执法部门依法处罚。（广安市住房和城乡建设局提供）

如何申办“五证”？

首先申办的是《不动产权证（国有建设用地使用证）》，是开发商向国家交纳相应的土地出让金后取得。一般住宅的国有土地使用年限为70年。

第二申办的是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。

第三申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅等。

第四申办的是《建筑工程施工许可证》，此证件是项目是否可以施工的唯一凭证。最后申办的是《商品房预售许可证》，拥有此证的商品房，才是可以合法预售的。

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