居民小区车位产权归谁 开发商能否随意出售？

□本报记者卢琴

近日，市民朱玲向记者抱怨说，她所在小区的地下停车位，原本开发商口头承诺给业主免费使用，可近几个月来，车位上陆陆续续挂满了“专用停车位”的牌子，有的竟是外地车牌。她致电开发商，被告之这些车位都被人购买，一个车位8万元，且不能办理产权证。她觉得很疑惑：“开发商能否随意出售小区停车位？没有产权的停车位受法律保护吗？”针对这一现象，记者在广安城区进行了走访。

市民投诉开发商售卖无产权车位

9月13日，记者来到朱玲所在的广安城南西溪新城某小区，看到该小区地下停车场约有120个停车位，几乎每一个车位前面都挂着标明了车牌号的专用指示牌，还有个别专用车牌号是“渝A”“川A”。为防止别的车辆占用，部分车位还被业主加装了停车锁。

“购房时，物业告诉业主地下停车场可以免费使用，但当时停车场没有打扫清理，很脏。去年初，地下停车场被简单修整后，就挂出了售卖通知。”朱玲说，开始她并没有当一回事，毕竟地下停车场有100多个车位，是足够小区业主车辆停放的。而对于没有挂“专用停车位”牌子的车位，业主可以免费使用。

夏季到来后，车辆停在地面上过于暴晒，地下停车位就很抢手，“一开始，准时下班的业主还能在停车场里面找到一两个车位停放，渐渐地，很多车位挂出了专属车位的牌

子，还有几个车位停的不是本小区业主的车辆，业主的车没有车位可停了。”

朱玲想，有可能是部分业主向开发商购买了车位，毕竟有专属停车位会方便一些。于是朱玲按售卖通知上的联系电话咨询购买车位事宜，对方告诉她，部分车位确实已售卖，8万元一个车位，不分位置。业主购买的停车位没有产权证，只有和开发商的一份协议书，承诺使用70年，并且不提供租赁。

“不买车位吧，没地方停车很不方便；买吧，购买这种没有产权的停车位，业主权益得不到保障。”朱玲很犯愁。

实际上，朱玲的遭遇不是个案，记者连日走访了解到，目前广安市能办理两证的产权车位很少，大多数车位都属于人防车位。多个小区的地下停车位，存在只卖不租的情况，让不少业主充满怨言。

“购买车位不是一笔小数目，一个车位少则数万元，多达10余万，去买一个没有产权的车位，法律约束力到底有多大?以后会不会说收回就收回?”家住思源大道某小区的业主武超说出了大多数业主心里的担忧。

国土部门可否售卖要看多种因素

停车位分为几种?哪些停车位可以售卖?如何保障业主权利?随后，记者带着疑问咨询了市国土局相关科室负责人。

该负责人表示，小区地下停车位权属的确定是一个颇具争议的问题，还涉及小区规划建设等方面的因素。停车位有很多种：地

上、地下、人防工程，性质不同、权属不同。

小区开发商是否能修建地下停车场，还要看小区开发商取得的地下空间建设用地使用权的权属范围，这部分是按照土地审批文件或出让合同中载明的地下空间建设用地使用权范围确定。而修建的地下停车位的权属范围，则按照竣工规划验收文件载明的地下空间设施外围所及的范围确定。

未经批准修建的地下停车场，属于违法建设，更不允许售卖。经相关部门批准，开发商合法建造的地下停车场，则可转让和出租，但应当经初始登记确认权属，也就是办理停车位的产权。业主购买这样的车位，可携带登记申请书、身份证明、证明地下车库所有权发生转移的凭证（买卖合同）、地下车位初始登记证明或权属证书、税费缴纳凭证等材料，与开发商到不动产登记机构申请转移登记，办理产权。属于人防工程的，不办理不动产权证书。也就是说，开发商经过相关部门批准，合法建造的地下停车场，是可以转让和出租的。

律师说法租赁合同70年不受法律保护

对于人防车位，开发商通过长租方式进行售卖，是否合理？记者咨询了四川爱众律师事务所律师胡翔。胡翔告诉记者，根据《人民防空法》，人防工程由投资者使用管理，收益归投资者所有。“但《物权法》明确规定，国防资产属于国家所有。开发商‘卖\’人防车位的做法，并没有特定的规定，导致一直存在争议。”

胡翔解释说，人民防空主管部门单独修建或其他法人使用国有资金修建的人防工程，属人防国有资产，防空地下室的产权归国家所有，人民防空主管部门行使产权管理责任，开发单位可优先租赁使用，并按规定交纳使用费。产权属于国家所有的人防工程（包括防空地下室内的车位、摊位等）不得出售，如出售是违法、无效的，所以不可能办理产权证。业主所签订的“购买”合同实际上是一个长期租赁合同。

胡翔提醒广大市民，《合同法》明确规定租赁期限不得超过20年，所谓租期70年不受法律保护。期限过长的租约，长租车位的业主可能面临主体变更风险，比如开发商在此期间解散、注销，业主将很难维权。

记者感言

随着人们生活水平的不断提高，小轿车驶入寻常百姓家。一些小区业主为了停车方便，无奈之下，不得不购买没有产权的停车位，“停车难”已成为有车一族的心病。记者呼吁相关管理部门能尽快研究出台相应的停车位管理办法，规范小区停车位的使用权限。对已售卖的人防停车位采用监督手段，开发商通过租赁获得收入，经测算已经收回建设成本后，将这一国家资产，交由相关部门继续管理，以保障业主的合法权益。

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