拖欠管理费，物业有权停水停电吗？

本报记者 高于婷

业主因不交物业费，被物业管理公司停电停水，在日常生活，这类事件并不少见。近日，市民魏先生就遭遇该情况，他不解的是，“我家水费电费都正常交纳，只是没有交纳物业费，物业服务公司因此停水停电，合理吗？”

1月6日，记者就此采访了甘肃锦晟律师事务所律师吴向阳。据介绍，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。

小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则，用水用电人有义务缴交水费电费，而供水供电人有义务依约供水供电。根据合同履行的抗辩原则，如果用水用电人不履行缴交水费电费的义务，则供水供电人当然享有停水停电的权利。

吴向阳律师告诉记者，停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权，物业管理公司不是小区内的供水供电人，自然不享有供水供电权。“但是，如果供电供水部门委托物业公司代收水电费，那么在业主拖欠水电费时，物业管理公司可以对业主停水停电。再如在物业管理合同中，约定了在业主欠费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，即可实施相应行为。”这种管理约定在合同法上属于设他合同条款，应征得权利人的同意，否则，就是无效条款。物业未经约定、权利人同意的情况下停水停电，业主可以反追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。

吴向阳律师解释，供水供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司。物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者是不同的法律关系。“物业服务费的交纳与否和水、电的供应并不相干，不能混为一谈。业主在不交纳物业服务费时，物业管理公司采取停水、停电的措施来迫使业主交纳物业服务费的行为是一种侵权行为。”

物业管理公司在业主不交纳物业服务费时，应当采取合法的手段或途径来解决，而不能采取停水、停电的措施，如果因物业管理公司擅自停水、停电的行为给业主造成损失的则要承担相应的法律责任。根据《民法通则》第134条规定，如果物业管理公司采取停水、停电的行为，其承担民事责任的方式是停止侵害、恢复原状、赔偿损失、赔礼道歉。

吴向阳律师提醒广大业主，物业管理活动中，作为业主也应当按时履行交纳物业费用的义务，如果认为物业服务有问题，可以向相关主管部门进行投诉，以维护个人合法权益。

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