不是同一农村集体经济组织成员——宅基地房屋买卖无效

集体所有的宅基地，必须经过相关部门批准才能取得。在宅基地上建房，卖给不是同一农村集体经济组织成员，双方所签订的房屋买卖合同无效。最近，颍上县人民法院依法判决村民刘某与杨某、张某签订的《买卖楼房宅基文约》无效，杨某、张某返还刘某购房款27万元。

刘某与杨某、张某夫妇，是相邻的农村集体经济组织成员。2011年4月24日，刘某经其姐姐、姐夫（系杨某邻居）介绍与杨某、张某夫妇签订了《买卖楼房宅基文约》一份。主要载明:杨某将自己所有的位于六十铺集镇某处大门朝西的三层楼房及宅基地卖给刘某，总价款为30万元。文约签订后，杨某当天将房屋交付给刘某。后刘某分期分批付清房款30万元，杨某为刘某补写了收条一份。该收条载明：今收到刘某房屋款叁拾万元整。该案房屋没有相关建房批准手续，也没有房地产权证书，刘某购买该房后将该房出租给他人使用。因无法办理产权登记，刘某向颍上县人民法院提起诉讼。

颍上县人民法院经审理后认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。《中华人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应为无效合同。《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》规定，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法院辩论终结前取得出卖人所谓的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。

刘某与杨某、张某不是同一农村集体经济组织成员，双方买卖的楼房及宅基地没有批准手续，其双方签订的《买卖楼房宅基文约》依法应属无效合同。《中华人民共和国合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘某通过其姐姐、姐夫介绍，购买非同一集体经济组织成员的房屋，在《买卖楼房宅基文约》中，双方没有产权登记的约定。刘某的姐姐、姐夫与杨某系邻居，刘某对杨某的房屋情况是应当知道的，故刘某在签订文约中存在过错，依法应当承担相应的责任；依法法院酌定杨某、张某返还刘某购房款的90%即27万元。 ·李斌·

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