·庭审解读·宅基地上建房 不可随意买卖

■ 李斌

宅基地属于集体所有，必须经过相关部门批准才能取得。在宅基地上建房，卖给不是同一农村集体经济组织成员，双方所签订的房屋买卖合同无效。近日，颍上县法院依法判决原告刘某与被告杨某、张某签订的《买卖楼房宅基文约》无效，被告杨某、张某返还原告刘某购房款27万元。

原告刘某与被告杨某、张某夫妇，不是同一农村集体经济组织的成员。 2011年4月24日，原告刘某经其姐姐、姐夫（系杨某邻居）介绍与杨某、张某夫妇签订了一份《买卖楼房宅基文约》，主要载明：卖楼房宅基人杨某将位于六十铺集镇某处大门朝西的三层楼房及宅基地卖给刘某，总价款为30万元。卖楼房宅基人杨某、张某，买楼房宅基人刘某。文约签订后，杨某当天将房屋交付给原告。后刘某分期分批付清房款30万元，杨某为刘某补写了收条，载明“今收到刘某房屋款叁拾万元整”。该案房屋没有相关建房批准手续，也没有房地产权证书，刘某购买该房后将该房出租给他人使用。现刘某以该房无法办理产权登记为由，向颍上县人民法院提起诉讼。

我国《土地管理法》规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应为无效合同。安徽省高级法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》规定，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法院辩论终结前取得出卖人所谓的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。

法院审理认为：该案中原告刘某与被告杨某、张某不是同一农村集体经济组织成员，双方买卖的楼房及宅基地又没有批准手续，其双方签订的《买卖楼房宅基文约》依法应属无效合同。 《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告通过其姐夫介绍购买不是同一集体经济组织成员的房屋，在《买卖楼房宅基文约》中，双方没有产权登记的约定。同时原告姐夫与被告系邻居，原告对被告的房屋情况是应当知道的，故原告在签订文约中自己也存在过错，依法应当承担相应的责任；二被告明知自己的房地产没有批准手续，出售给不是同一集体经济组织的成员，二被告也存在过错。鉴于原告购买该房后出租取得了一定的收益，综合本案情况，法院酌定二被告返还原告购房款的90%即27万元。

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