擅处房产不当善意取得合法

颍上人李梅与王林系夫妻，双方于2000年结婚。 2006年6月，李梅与王林共同购买商品房一套。房地产管理局于2006年12月颁发了房地产权证书，房地产权登记的所有人为李梅。2013年6月，李梅与张明签订了《房屋买卖合同》，双方约定：李梅将该房屋以36万元的价格卖给张明（此价格与市场价相当），张明先付30万元，待双方办理房屋产权过户时付清房屋余款。合同签订后，张明于2013年6月29日支付购房款30万元，同年7月办理了房屋过户手续并付清房款。然而2015年1月，王林找到张明，以其不知该房屋出卖为由，要求张明搬出房屋。双方为此发生纠纷。王林将李梅与张明诉至颍上县人民法院。

王林诉称：该房屋系夫妻共同财产，李梅未经其同意出卖该房屋，请求法院判决该《房屋买卖合同》无效。

颍上县人民法院经审理认为，张明与李梅签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，虽然该房屋为李梅与王林的夫妻共同财产，但房屋所有权证书上登记的权利人只有李梅一人，根据公示、公信原则，张明有理由相信登记簿上记载的权利人李梅就是真正的权利人，其交易安全应当受到公信力的保护。李梅将房屋出卖给张明时，并未告知张明该房屋存在共有权人。同时，张明已支付合理价款，并且办理了房屋产权过户手续，其属于善意取得。依法法院判决驳回了王林的诉讼请求。

我国婚姻法规定：在夫妻共有财产存续期间，夫妻一方擅自出卖房产这种涉及夫妻双方重大权益的事情，属于无权处分；但是根据《物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条第一款也规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。因此，善意取得的房屋，所有权人无权追回该房屋。

本案中所涉及的李梅与王林夫妻共有房产，张明受让该房屋时是否善意买受人，决定了王林能否追回该房屋。根据庭审查明的案情，本案房屋所有权证上记载的所有权人是李梅一人，共有权人一栏也没有记载，因此李梅是公示的所有权人。李梅将房屋出售给张明时，并未告知张明该房屋存在共有权人，张明完全有理由相信李梅对该房屋有处分权，同时，签订合同后，张明依照约定支付了全部的房款（合理的价格）并且办理了房产过户手续。为了保护善意第三人张明的合法权益，该合同应认定为有效。依法张明属于善意取得该房屋的所有权，王林无权追回该房屋。 ·李斌高群英·

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