当下房地产调控政策持续发力,全国楼市整体趋稳。然而,三四线城市楼市却火暴异常,多个城市房价上涨预期明显,高地价屡见不鲜。业界人士认为,当前要避免三四线城市房价炒作现象,三四线楼市去库存还要避免“翻烧饼”现象。
全国库存创30多月新低
三四线楼市升温明显
国家统计局近日发布的数据显示,2017年7月末,中国商品房待售面积63496万平方米,比6月末减少1081万平方米,同比下降11%,比6月末扩大1.4个百分点。
中原地产首席分析师张大伟表示,对比历年的库存数据后发现,这一数据创下2015年以来的近31个月新低。他认为,这主要归功于三四线城市成为最近4个月的去库存主力。
从当日统计局公布的数据来看,1-7月份,商品房销售面积86351万平方米,同比增长14.0%,增速比1-6月份回落2.1个百分点。不过,尽管1-7月份商品房销售面积和销售额同比涨幅均较上半年回落,但三四线城市集中的中部和西部地区销售额增长迅速。中部地区前7个月销售额同比增长28%,西部地区增长36.5%,远高于全国商品房销售额18.9%的增速。
易居研究院研究员王梦雯指出,各地纷纷出台去库存具体措施,尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等措施,大大促进了二三四线城市去库存,至今取得重大成果。
三四线城市土地市场“上火”
20多个城市卖地收入超百亿
克而瑞研究中心数据显示,从全国市场看,随着楼市调控持续,一二线热点城市的土地热正转移到三四线城市。上半年,佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元,平均土拍溢价率超过40%,相比往年有明显上升。
随着三四线城市高价地、高溢价项目入市,开发成本加大,拿地房企会通过后续的经营逐步抬价,引发涨价预期。
“三四线房价快速上涨蕴藏的风险更大。”苏宁金融研究院宏观经济研究中心高级研究员黄志龙表示,“三四线城市居民购买力对房价的上涨更为敏感,多数三四线城市的人口流入、产业结构、居民收入水平等影响房价关键因素劣势明显。”
业内专家表示,三四线城市房价快速上涨易引发投机性需求套利。“三四线楼市火爆最大的激励因素是热点楼市辐射和溢出效应,已不单是普通购房者支撑的消费市场,很大程度上演变为一场投资者参与其中的炒房潮。投机需求的进入,让购买力本就不足的农民工等刚需望而却步,购房的有效需求进一步减少。”
一些专家建议,目前对三四线城市的房地产调控需更精准地分类调控、因地施策,对一些强三四线城市进行适度控制,防止价格过度上涨,严厉遏制投机炒作,对多数库存高企的三四线城市仍需强化扶持,比如加大县级政府的财政支持,鼓励地方政府收购商品房转用于保障性用房等。(据经济参考报)
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