物管，谁管？今天我们谁才是上帝

张廉信

在消费领域里，谁都认为顾客是上帝。没有上帝，事业就无以为继。但是，在我们的现实生活中，不少人往往忘记了这样的一条道理。最终，他抛弃了上帝，上帝也抛弃了他。

在我们的物业管理行业中也经常出现这些问题，业主被服务，物业强收费，强买强卖，形成本末倒置，“上帝”缺失现象。

究竟谁才是真正的“上帝”

到目前为止，我们中许多人还不知道自己居住的小区的物业管理企业，其真正的上级主管部门是谁，不少人甚至认为小区的物业管理部门属开发商。因此，当一个房地产项目完成开发企业撤出之后，业主和物业间的矛盾便无法解决。因为没有人出面主持公道，物业管理公司直接把自己变成了操刀手，业主则成为了他们的砧板肉。乱收费，乱摊派，市场显得异常混乱。

本末倒置的事情经常发生在我们的身边。在某小区，刚接管的物业公司把小区业主的车辆挡在了门里门外，原因是车辆的业主没有按他们的要求购买车辆出入证。

为什么要拦住我们回家的路？购买房产时应该配套有让我们自由出入的路。面对业主的质问，物业管理人员的回复是：别人都能买，你为什么不能买？购买车辆出入证是为了方便小区管理。

据了解，该小区的车辆出入证每张30元，而真正的成本才1元左右。同时，停放在该小区的业主的摩托车、电动车还需缴纳每月20元的管理费。

购买车辆出入证等于回家购买“过路费”。但是我们到了家门口为什么还要购买“过路费”？购买了车辆出入证就意味着，业主每次出入必须手持车辆出入证才能通行。无形中本来应该是物业公司持有的球，现在被踢到了业主的身上。服务与被服务的对象颠倒了。并且业主回家购买“过路费”合理吗？这种费用是否早已包含在每月支付的物业费用中？绝多数业主其实都不知道自己所交物业费包含了一些什么费用。

按道理，业主每月支付物业公司物业费，是购买物业公司的服务，是一桩双方都愿意的公平买卖。在这桩买卖中，业主应该是物业公司的“上帝”。如果物业公司服务不到位，或者服务不够好，业主可以根据服务质量或服务程度支付费用。

但是现在，一些物业公司经常把自己变成“上帝”。服务质量的好与坏，业主一样需要按价支付物业费用。

难以调和的物业和业主矛盾

事实说明，物业公司一旦与业主发生了矛盾，每月的收费便会出现困难。数年前，银河街某小区，物业公司曾张贴业主拖欠物业费及罚息近百万元的公告，拖欠费用竟达十多年。

其实，物业和业主的矛盾主要出现在服务与收费上。如钦州湾广场某小区，由于物业公司拖欠自来水公司数万元水费，自来水公司则来停止业主一楼车库用水。用水没有解决，业主拒绝支付物业公司物业费。还有不少项目因为建筑质量问题，部分业主房屋出现渗漏或滴水。业主寻求物业公司解决时，物业公司把责任推给开发商，而开发商认为自己负责建造房子，后续工作已经交由物业公司管理，这些事情应由物业公司负责处理。物业公司与开发商之间的互相推诿，导致业主的问题长时间得不到有效解决，原来两方矛盾变成了三方矛盾，业主因此拖欠物业公司物业费。

物业乱收费现象大多数出现在停车、公共水电费用上，如车辆管理费用改为车辆占道费，小区内车辆丢失，每月收取的公共水电费数额过大等，这些都特别容易造成业主与物业公司间的矛盾。

业主作为服务对象，有理由撑起腰杆子说话。而物业公司和开发企业在获得利益之后经常把业主的问题看作事不关己，高高挂起，从而形成了相互间难以调和的矛盾。

谁来关心小区的物业

物业管理是房地产发展的产物，是服务行业中新兴产业。大凡新兴产业，特别容易出现管理不到，或者管理缺失的问题。据了解，目前物业公司的上级主管有物价、房产、治安等相关部门，这些部门除治安必须定期上报和检查外，如果没有投诉和上访，其它部门几乎很少对物业公司的行为进行核实或督查。一旦出现问题，造成矛盾或者扯皮，物业公司往往陷入无所作为，最后只能选择离场。如防城港市最早开发的鸿福小区项目，虽然物业公司换了一茬又一茬，由于内部住宅有不少变成了出租屋，物业公司与业主或住户又没有相关文字约定，难以收取物业管理费用等原因，至今已多年没有物业管理。

小区物业一旦进入无人管理，则成为社会管理的死角，势必出现脏乱差，从而影响城市的整体形象。而居住在一个没有物业管理的小区的业主（住户），他们的卫生、安全就得不到保障，对于社会则形成安全隐患。

开发商建房卖房，物价部门审核物业收费价格，自来水公司、供电局收取水电费……社会分工不同，各司其职，无可厚非。但是小区失去了物业管理，就成了局部“真空”，这个时候，谁来接管，小区安全又如何保障呢？

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