东营房地产编年史 三十余年楼市风云 跨入大盘造城时代

记者 文/魏安栋 图/于中平 报道

东营建市后的三十余年里，经济腾飞，社会奋进，人们生活水平也有了极大提高。我们回顾东营房地产发展的历程，从农村到城镇，从平房到楼房，从福利房到商品房，基本上经历了五个发展阶段。如果用几个关键词来概括的话，前些年“单调漫长”，后些年“红利、发展”，近些年“爆发增长”，这几年“理性、细分”。

1983年—1991年起步期：地产行业登上历史舞台

上个世纪八十年代，谈到地产项目，多数人没有概念，那时还没有大型商业项目，只是较为分散的街铺。1984年，首家房地产开发企业——— 东营市城市建设综合开发公司成立。1985年，开发建设西城商业街，建筑面积11300平方米，造价242万元。1986年1月1日，东营市建成第一条商业街——— 商河路商业街。但真正意义的地产项目还没有出现。

1987年，随着东城建设、西城改造的全面展开，房地产开发企业数量不断增加。当年3月28日东城建设第一期工程——— 市委、市人大、市政府办公楼及宾馆、住宅等40项工程陆续开工建设。至1989年，市房开公司和市城开公司先后在东城开发建设办公、住宅及配套项目37个。1991年山东省人民政府对东营市城市总体规划进行批复。很多大型商业项目在此时立项，东营登上地产舞台。

1992年—1998年探索期：房地产开发规模持续扩大

1992年，全市房地产业形成新的发展高峰，全年完成投资8057万元，比上年增长2.2倍。

1993年，市政府颁布《东营市房地产综合开发暂行办法》，对房地产开发的形式、内容、开发企业成立与管理等作了明确规定。

1994年，国家调整产业政策，压缩投资规模，房地产业发展过猛的势头得到遏制，东城建设工程5项，新开海河、银湖、明月3个居住小区，新建住宅6万平方米，政府直管房安居工程4万平方米。这一年，东城商贸中心——— 华联商厦一期工程开业，这是东城第一座大型商业建筑；海河小区安居工程竣工，该工程建筑面积4.2万平方米，共418套。

1996年至1997年，房地产开发保持良好的发展势头。全市有房地产开发企业19家，完成投资2.4亿元。市区人均居住面积13.2平方米，居全省前列。

1998年3月东营市新世纪广场开工建设，同年9月28日落成，总占地面积17万平方米。

1998年7月，国务院明确提出要停止住房实物分配，与计划经济相适应了约40年的福利分房制度寿终正寝。自此，中国房地产事业也迈向了全新的市场化时代。

1999年—2006年发展期：地产进入发展“红利期”

“单调漫长”的十五年，终于等来了快速发展的“红利期”。借助经济发展的红利，房地产进入高速增长阶段。

1999年1月1日，全市停止实物福利性分房，实行住房分配货币化。当年，房地产开发取得突破性进展，年内房地产开发企业增至21个。

2000年10月1日，胜利电视台明珠发射塔竣工，电视塔总高208米，是油城又一标志性建筑。这一年，全市房地产开发保持良好发展势头。

2001年，东营市实施“大开放、大招商、大发展”战略，房地产开发成为招商引资的热点，外来投资者看好本市房地产开发市场，纷纷来东营投资置业。全市房地产开发企业达到70 多家，包括国有、集体、民营以及外商投资企业等多种形式。外来房地产开发企业达到5家，其中有济南安路房地产开发公司等。

2002 年，房地产开发投资快速增长。全市经济适用住房建设稳步推进，廉租住房建设步伐加快。全省最大的廉租住宅小区——— 北园小区改造工程全部改造完毕，完成投资1000万元。

2006年12月1日，全市住宅工程质量分户验收动员大会在市建委召开。从这天起东营市所有住宅全面推行住宅工程质量分户验收制度，这在全省尚属首次。

2007年—2010年繁荣期：地产进入“黄金时代”

2007年1至10月份，全市完成房地产开发投资累计达到54.36亿元，同比增长7%。以住宅为主的房地产业已经成为东营市国民经济的重要支柱产业，为拉动地方经济的增长发挥了重要作用。

2009年，全年共完成既有居住建筑节能改造面积103.29万平方米，完成省下达任务目标的208%，位列全省第二。组织举办房地产开发企业与金融机构联谊会，达成融资意向16项、总金额5亿元。

2010年，全年完成房地产开发投资84.28亿，同比增长53%，其中土地投资18亿，同比增长200%。房屋施工总面积680.58万平方米，同比增长30%，受国家宏观调控及金融等政策的影响，商品房销售量同比有所下降。

2011年—2015年稳定期：高开低走回归理性

2011年5月28日至5月30日，举办2011年东营住宅产业博览会。

2012年全市完成房地产开发、商品住宅、高档公寓、经济适用、办公楼及商品营业房完成投资额和新开工面积同比增长多个百分点。

2013年，东营市出台规定，自当年5月1日起，东营市总建筑面积10万平方米以上的新建住宅小区和单体建筑面积2万平方米以上的民用建筑工程，要求全部按照绿色建筑标准进行设计、建设。

此外，2011年东营商业地产再次呈现出百花齐放的局面。沂州路步行街、商河路步行街的改造，万达广场、银座城市广场的兴建，成规模的城市综合体在东营的各个片区如雨后春笋般迅速出现。西城万达广场正式投入使用，也标志着东营正式进入“商业综合体”时代。

“十二五”以来，全市房地产开发企业的资本实力、创收能力和盈利能力均有较大幅度提升。2014年，全市房地产开发企业资产总计、主营业务收入和利润总额分别为839.67亿元、158.72亿元和6.32亿元，分别是2011年的2.2倍、1.6倍和1.1倍。

“十二五”以来，全市房地产开发投资从高速增长状态逐渐回归理性。2014年，全市完成房地产开发投资198.45亿元，是2011年的1.6倍。2011年-2014年全市房地产开发投资实现年均增长17.3%。2015年，在国家宏观调控政策和经济下行的压力下，全市房地产投资放缓，逐渐回归理性。

“十二五”以来，东营市商品房销售市场也经历了从“火爆”到逐步“降温”的过程。特别是2014年以来，商品房销售市场持续处于深度调整期，商品房销售面积和销售额双双下滑。

2015年至今回归期：改善居住和理性投资成主流

2015年，对东营楼市而言，这一年是“销售的初秋”和“政策的暖冬”。2015年东营市四个季度商品房网上签约23636套，这一数据与2014年的23991套基本持平，但多数业内人士认为，这一差强人意的成绩背后有价格因素。2015年与房地产有关的政策多到让人眼花：前后5次降息、5次降准；商贷首套房首付降至25%；不动产登记制度落地。

2016年，全市商品房销售面积340.48万平方米，同比增长10.3%，增速较2015年提高26.3个百分点，东营市房地产市场持续回暖。2016年，全市房地产开发投资208.81亿元，同比增长7.7%，增速较2015年提高10.0个百分点，全市房地产投资保持平稳。

2017年，房地产完成投资199.71亿元，比上年下降4.4%。其中，住宅投资147.17亿元，下降6.6%；办公楼投资17.12亿元，增长74.3%。办公楼异军突起，昭示东营商务集中办公时代的到来。

2018年房地产市场基本平稳。房地产完成投资167.18亿元，比上年下降16.3%。其中，住宅投资127.36亿元，下降13.5%。商品房销售面积303.52万平方米，下降4.9%。

2019年初春东营房地产市场“春风拂面”，一波小阳春过后开发商赚得盆满钵满，个别项目竟出现“找熟人抢房”的盛况。秋天以来，东营楼市则又回归理性。

回归期，众成?秋月华庭、众成?凯悦华庭、众成?清风熙悦、海通?花语城、海通?桂园、金辰?西湖水岸、金辰?悦辰国际、理想之城、碧桂园?天玺、恒大棕榈岛以其准确的定位，也都取得了不错的销售业绩。

这一时期，市民从商品住房的投资属性被过度放大的误区中走出，开始重新审视房屋的居住属性和投资属性。同时，市民购房需求也呈现多元化。

2018年召开的市委六届四次全会，确立了“建设富有活力的现代化湿地城市”的新时代东营发展目标定位。中心城区构建“一主一副一次三组团、多地区中心”发展格局，南部天鹅湖城市湿地片区、建设高铁新城，北部打造金湖银河片区，中部打造耿井片区，这些规划也将成为未来房地产开发的重要参考。

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