“金九银十”抄底最佳时机？

" class="group1"target="_blank" >当人们还在认真地做着半年总结的时候，7月份就悄悄地溜过去了。人们还没有从回顾中回过神来，地产商已经把目标瞄向了楼市的“金九银十”。7月份，东营的商品住房房价缓和地小幅增长，未呈现过大波动。各地产商在下半年之初纷纷试探市场，让观望中的市民逛楼市“商场”，试图恢复一些楼市的人气。楼市向左还是向右？众人在猜谜的时候，市面上出现了一股“抄底”说，人们怀疑，第三季度，“刚需”是不是该出手了？

东营楼市的“脸”悄悄转变

8月1日上午，沂州路与运河路交汇处的德达金色家园第四期房源开盘。92至108平方米的标准房和150至170平方米的复式房起价5130元/平方米，均价5200元/平方米，最高价5600元/平方米。当天上午选房 45套，实现销售额2700余万元。这组数字分析来看，可以看做是：房价平稳，交易回升。

其实开发商的努力，是从6月份便已开始的。各楼盘相继推出各类折扣后每套房能达到9000—12000元的优惠。开发商在7月份先后推出了格林星城邀您赏大片、阳光100清凉怡夏系列活动、奥林匹克花园趣味足球九宫格、众成地产2010助学活动以及海信天鹅湖DIY花式冰激凌节等活动，都取得了不错的效果。

7月份，中心城区推出天业盛世龙城、天籁华都福临苑、水城国际、阳光100城市丽园、兴业城等5大楼盘，共计400余套房源，相比6月份的科达华苑乐家、香格里拉别墅、瑞璟国际公馆小高层等3家楼盘248套房源有较大的提升，物业类型也更丰富，供购房者选择的余地放大。交易量在低迷的市场中有所缓和。福林苑项目在举行开盘仪式当日销售额已经过亿，阳光100TT公寓项目开盘当天也售出90余套房源，销售额达6000万元。8月份，中心城7家楼盘有开盘计划，后面还有大批的后续楼盘跃跃欲试。楼市似乎展示给人们一张暖色调的“脸”。

大批住房空置 有效供给却不足

据了解，当前东营市住房供求还存在着许多矛盾。比如，商品住房还存在大量的空置状况，而有些刚性需求却得不到满足。突出表现为中小户型的普通商品住房有效供给不足。也就是说，就这一部分需求来看，还是卖方的市场。

据市住建委统计的数据，今年上半年，东营市商品房空置面积6.64万平方米，同比下降18%，其中一年以下空置面积4.84万平方米，同比下降6%，一年以上三年以下空置面积1.8万平方米，同比下降4%。虽然空置率下降，但还有大量空置房存在。

与此相反的是，中小户型的普通商品住房有效供给不足。至4月底，90平方米以下累计可售面积6.7万平方米，小户型住房满足不了市场的需求，存在一定的缺口，促使可售房源中的普通商品住宅进一步消化。近几年东营商品住房大中户型占较大比重，适合绝大多数自住需求的普通商品住房供给不足，多数楼盘销售后的剩余房源基本为户型较大、总价较高的非普通商品住房。

据市住建委工作人员介绍，今年下半年，东营市根据当前房地产市场的现状，将增加有效供给，稀释市场需求。引导在建项目加快施工进度，快速进入房产销售市场，以供需的均衡来调控房价，保证市场持续健康有序的发展。

而观察这些后续房源的集中上市，大都在三季度的“金九银十”，所以，人们才有了三季度的“抄底”说。

大量住房待价而沽

后续房源供应充足。据统计，今年上半年，全市完成房地产开发投资49.36亿，同比增长48%；市民改善居住条件的需求增大，尤其是油田职工仍是近一段时期购房的主力。仅现河采油厂职工住宅投资就达5亿元。全市商品住宅完成投资额31.63亿，同比增长35%。住宅小区综合开发、配套建设力度加大，开发商投资亦趋理性。

今年上半年，全市房屋施工总面积660.69万平方米，同比增长39%；其中，商品住宅施工面积484.67万平方米，同比增长19%；别墅、高档公寓施工面积78.55万 平 方 米 ， 同 比 增 长100%；90平方米以下商品住宅施工面积21.33万平方米，同比增长42%；办公楼、商业营业用房施工面积57.91万平方米，同比增长60%。

随着东营市城镇化进程的明显加快和住房消费理念的逐步转变，已经逐渐形成以自住性、改善性、舒适性需求梯度消费模式。加之去年下半年销售旺盛，虽国家连续出台房地产调控政策，但东营房地产开发企业多数并没改变开发计划，今年上半年开发量持续增加。

潜在刚性需求将适时入市？

去年的三季度，正是房产交易开始放量增涨的时候，房价也曾是一个“抄底”的有利时机。所以，人们在猜想，今年三季度，会是2009年的翻版吗？

市住建委刚刚做出的半年报告对上半年的东营楼市做出诊断：“随着市场交易量的回落，投资投机性需求淡出，自住需求回归市场主体，市场供应得到切实有效的增加，房价上涨趋势将会得到有效遏制。在市场的杠杆机制作用下，房价整体将回归理性。”房价平稳，刚需存在，在平稳之后，潜在刚需有可能会适时出手。

据相关业内人士分析，今年上半年东营市的商品住房开发建设，受房贷新政的冲击并不大，只在4月14日房贷新政以后，开发商也放慢了建设速度，导致今年上半年竣工面积减少。但后续的住房供应非常充足。

从东营市的具体情况看，近几个月市场交易方面在投资投机性需求受到抑制的同时，随着城市化进程的不断推进，强劲的潜在刚性需求仍然会支撑起市场较高的成交量，预计在当前政策环境和市场环境背景下，全年市场交易量将会较去年有所回落。不过，回落情况需要进一步的观察。(记者 刘剑)

(注：本文相关数据由市住建委提供) 

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