■刘剑看楼市上半年政策锁住房价市民盼望下半年东营楼市吹进“降价风”

东营楼市“大片”带着上半年众多的悬念演完了“上集”。有低谷有高潮，有婉约有高亢，有起伏有跌宕，有悬念有观望，不乏精彩，但更多的是纠结。可以说，这半年，东营楼市是一场独角戏，国家政策的调控是强势的主角。同全国一样，在影响东营楼市的因素中，房贷新政是当之无愧的“男一号”。所有的故事情节，都围绕着这个主角展开。

东营楼市匆匆走过2010年上半年，给人们留下了太多悬念。在各路盘点还都没有出台之前，记者想汇总各方的数据和声音，先做一个半年总结。站在一年的中间点回眸，东营楼市房价趋稳，二手房交易有所起色，房租见涨，而别墅和小户型房变得越来越吃香。下一步该走向何方？人们带着观望与猜想，期待下半年的开场。其实，我们一样都在猜想故事的结局，或许，这场精彩的“大片”，下集会更“精彩”。

上半年房价趋于稳定

早在4月中旬，房贷新政刚刚出台的时候，科达集团销售经理曲宗鹏在接受记者采访时说，新政后直至两三个月内楼市处于开发商与购房者“博弈”状态，东营房价将趋稳，大幅度上涨的情况将不再出现。70天以后的今天再验证，房价的确走向平稳，少见波动。

据相关部门统计，今年前5个月，东营房价环比价格指数累计上涨0.8%，总体出现微涨。其中，一月份、三月份分别与上月持平，二月份上涨1.4%，四月份上涨0.8%，五月份下降0.3%。从6月份每周的交易情况看，受各种因素影响，交易数字波动较大。交易多的时候每周网上签约接近200套，少的时候却仅仅签约二三十套。但房价同年初相比，仍然相对稳定。

房贷新政实施至半年节点，已经经过了两个半月的时间。经过这段时间的政策观望和市场试探，开发商和购房者已各自悄悄开始行动，交易解冻，“冬眠”的市场开始“惊蛰”。开发商纷纷打出优惠牌，购房者继续找寻更适合自己的房子。但也有细心人发现，有的楼盘打出优惠活动销售的同时，也有楼盘在悄悄涨价。

伟浩御景广场5月29日开盘时均价每平方米5200元，当时就有购房者质疑其定价为何如此之高。而到了6月11日，其最新报价均价为每平方米5500元，上涨了300元。这个价位直逼今年市内各楼盘的最高价。

而6月16日开盘的科达地产乐家项目价格则没有太大幅度的上升。3月29日科达华苑颐家3期开盘时，定价均价为每平方米 5300元，6月2日最新报价均价为每平方米5398元。而6月16日科达华苑乐家项目均价定在5400元，同时还有大幅度的优惠政策推出，优惠后均价约在每平方米5300元左右，与颐家3期项目开盘时价格相当。

另外，大多数在售楼盘都有一些常规的优惠政策，希望能吸引更多购房者的注意力。纵观全市上半年楼盘的价位，在原有水平下稳定发展，未现大起大落。

二手房交易略见起色

二手房市场不再冰封，从6月份开始，二手房交易已稍见起色，价格也有所变化。

在胶州路天瑞物业公司门口，每天都会摆着好几撂《房产快讯》。这些《房产快讯》每个月更新一次，上面写着当月二手房出售的详细信息，以及各种供求关系的变化。据公司一位许经理介绍，在去年底和今年4月中旬前，这些信息一天会发出几百份甚至上千份，但在5月份，直到月底也没有发出多少份。

进入6月份，这种现象有所改变，房源信息更新了很多，来咨询的增多，交易量也逐渐回升。“虽然每个星期成交不了几套，但比5月份强多了，那时候基本上是交白卷。”公司一位工作人员介绍，在房价方面，因面临又一轮入学潮，“好学校”周围的学区房价格略涨。“府前小区、清风小区、金水小区、辽河小区和海河小区这些地方的房价都不降反涨，成交得少，但不降价。”

另外，还有一部分年轻人因为结婚成家，联系购买二手房。这些年轻人大多是刚刚上班，买房子也大多靠“啃老”，自身没有多少钱，他们看中的是成熟小区和小户型的房子，这些房源价格也很坚挺。

买房多选“第二志愿”

好地段、配套好、房型好的房子价格高，而相对偏远、配套较差、房型较小的房子价格较低。人们对房子的选择也是这样，喜欢购买好地段、配套好、房型好的房子。但因为价格高，退而求其次，便把目标降到了“次选择”、“第二志愿”，于是，相对偏远、配套较差、房型较小的房子最近卖得最好。

记者从胶州路和运河路几家中介公司了解到，最近，海丽园、鲁班公寓、凤凰国际这些较为偏远的房子卖得很好。一位房产中介告诉记者，鲁班公寓100多平方米、精装修的房子，还带着34平方米的车库，仅仅卖到50万元。而相比之下，府前小区70多平方米、一楼带院的房子就能卖到这个价钱。金水小区100平方米、没有车库的房子也能卖出这个价钱。

市民武先生刚刚在鲁班公寓花50万元买了一套100平方米带车库的房子。武先生对记者说：“本来想在辽河或者金水小区买一套房子，但价格都太高，房子挺旧，而且没有车库。我一想，现在有车，住在鲁班公寓也不是太远，能省不少钱，划算。”

天瑞公司的工作人员告诉记者，6月份，中介公司成交的二手房90%以上是这些相对偏远、价格较低、但建筑年代较近的房子。

而地段较好的房子，由于又一批大学生毕业，他们中的很多人都留在东营工作，租房成了购房前的缓冲期，导致东营房租略有上涨。据中介人员介绍，当前房租价格在每年6500元至7500元之间。而去年同期的房租价格在6000元至7000元之间，普涨了10%左右。

别墅与多层都吃香

据业内人士介绍，当今房产市场有两个极端：别墅卖得最好，因为买别墅的不差钱，不受房贷政策影响。多层住宅、特别是小户型住宅卖得也好，因为这些住宅价格低，买房人房贷压力小。

在东营房产市场，别墅和多层都走向了稀缺。别墅的建设受规划审批制约，稀缺性是显而易见的，而多层住宅因其容积率低、物业费用低、公摊面积小等优点，深受平民阶层喜爱。

在2010东营高端住宅创新发展论坛上，科达集团销售经理曲宗鹏介绍说：“除了‘打擦边球\’将低密度住宅打成别墅销售的项目外，现在，别墅立项的用地已经被禁止出让。今后，纯独栋别墅将越来越少。而纯独栋高端别墅受政策禁令影响，供应日益稀缺。”据了解，虽然目前市场主打别墅牌的楼盘很多，但在东营市场上唯一在售的独栋别墅项目只有东辰鉴墅，其二期项目全部为独栋别墅。

据市统计局统计，虽然有房贷新政的调控，高档住宅同比价格指数仍有大幅度上涨。前5个月，东营市新建房中高档住宅同比累计价格指数上涨10.0%，比普通住宅高出4.7个百分点，比普通住宅中的多层住宅高出2.0个百分点，比高层住宅高出7.9个百分点，比其他住宅高出7.8百分点。

虽然此前有相关人士分析，从理论上讲，新政对高端住宅影响较大，如别墅、叠拼以及大户型，因为购买的人群大部分已经拥有多套住房，因此购房的首付比例提高到50%或者是直接无法办理贷款，而且利率较高。但实际操作上，别墅豪宅类楼盘受到的影响非常小，因为这类楼盘一般都为自住购买，更为关键的是，他们的付款方式基本上都是一次性或分期支付，很少有人选择按揭购买。

同时，目前东营楼市在售楼盘中多层住宅为数不多，主要有海通时代康桥二期项目，科达华苑乐家一期项目，海信天鹅湖等，另外还有一些项目都在前期多层住宅的基础上继续开发别墅或者高层、小高层住宅，如天籁华都现在有多层住宅在售，而别墅类住宅福临苑也将在近期开盘。有市民想抓住这些最后的多层住宅，买个实惠。

希望房价能降下来

楼市的事，都是钱的事。捂着钱袋想买房的人都盼着房价能够降下来。

刘先生在东营经济技术开发区高原公司工作，孩子跟着他在市实验小学上学。现在一家人还租住在地下室里。从前年开始，他就开始攒钱买房子，但攒钱的速度总跟不上房价涨的速度。刘先生说：“前年买一套80平方米的房子要花28万元，去年买一套要花36万元，而今年再买就得花45万元。一年涨七八万元，我到哪里去挣那么多钱？真盼着房价能降下来。”

房价稳定，房地产市场健康发展已经成为最大的呼声。不单单是无房户希望房价回落或稳定，有房住的普通购房者也希望房价不要太离谱，毕竟经济发展的各方面都是相互关联的，其他方面推高房价，房价也会使其他方面的花费增加，买房是要自住，是最基本的生活需求，希望不要因购房而影响生活质量。

人们都在期待，希望下半年东营楼市更精彩。（记者 刘剑） 

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