■刘剑看楼市交易税上调再考验刚性需求

6月2日，市民王先生又来到天瑞物业公司看二手房的价格，但仍然没有看到价格降下来。新政打击中，虽然中介公司多是零交易，但房价却依然坚挺。许多刚性需求，仍然挡在高房价之外。 (记者 刘剑)

" class="group1"target="_blank" >房贷新政执行了一个多月，东营各楼盘已经有些沉不住气，有些房产中介已经想转行，但楼市的那些事，仍然看不清。

多项楼市调控政策密集出台，目标直击投资和投机性购房行为，给“高烧”的楼市迎头浇了一盆“凉水”。而自6月1日起，非首次购房不论大小统一按3%征契税的新规，再次为楼市的“解冻”蒙上了阴影。高涨的房价，在严厉的金融政策调控之下变得有些难以捉摸。部分投资客身影已经淡出；初次置业者对于未来可能带来的降价预期欢欣鼓舞；不过，部分改善型买家则略显惆怅，因为骤然提高的购房门槛令其置业计划不得不搁浅。新政多管齐下，东营楼市的刚性需求购买力受到考验，供需矛盾开始显现。

记者调查

新政频出

观望情绪更浓

似乎没有哪一年像今年一样，房地产市场受到如此关注。随便一点动静便会在市场上引起波澜。在5月底，人们就热议房产契税的调整。不过，在东营，并没有因此引起房产交易多大的变化。整个5月份的交易量，都持续低迷。轮番轰炸的房产新政，已经炸不出人们的多少反应。人们能做的，只是更深度的观望。

记者从市财政局了解到，自6月1日起，房产交易契税政策执行新规定。其中最大的变化是，“对同一纳税人购买两套以上普通住房的，从第二套起契税税率按 3%执行”。此前，市民购买第二套以上住房按照90平方米以下、90至144平方米和144平方米以上几个面积档次有不同税率，最低1%。新办法规定90平米以上全部统一到3%。

据了解，新规定内容包括两个方面。一方面，对个人首次购买90至144平方米普通住房的，契税税率仍执行1.5%；对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率仍执行1%。对同一纳税人购买两套以上普通住房的，从第二套起契税税率按3%执行。另一方面，对两个或两个以上个人共同购买144平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策，契税税率按3%执行。

纵观这一个多月的时间，新政一个接一个。4月中旬，中央连出房产调控组合拳：15日国务院常务会议提出贷款买二套房首付不得低于50%；17日国务院提出房价过高地区可暂停发放第三套房贷；19日住建部要求商品住房严格实行购房实名制；21日证监会负责人明确二套房标准为认房不认贷。这些新政，让买房人进入观望期，而房主和开发商的心态也出现了波动。“这些调控政策直接影响了楼市的信心。”有业内人士分析说，如果没有明确的后市政策出台，楼市的这个观望期可能会到年底。

契税上调等新政

打击了谁？

一位不愿意透露姓名的中介经理告诉记者：“一个月来，楼市已陷入僵持阶段，交易一直很冷清。上周的二手房咨询量、看房量刚刚有所起色，但这次契税税率一上调，购房者的观望时间又得延长。”他分析，二套房契税税率上调，不但让投资投机性购房者出手更加谨慎，对普通市民的刚性需求购房来说也有影响。

一位业内人士告诉记者，契税缴纳政策和金融机构贷款特别是个人购买二手房交易贷款等一系列政策的调整，对二手房市场买卖双方都带来了一定的影响。而从房屋中介机构的成交量变化来看，卖方仍然居于主导地位，坚持价格不降。但楼市中仍有大量的刚性需求存在。

市住房和城乡建设委员会的工作人员对记者介绍，东营城区的刚性需求群体包括多个方面。一是新参加工作或新婚的年轻人购房，这个始终是一个新增的刚性需求群体。二是改善性住房。随着人们生活水平的改善，以及收入的增加，改善性住房成为刚性需求中占很大一部分比例的群体。三是胜利油田的职工。由于原来油田职工的住房面积偏小，一直按资排辈换新房。虽然近几年油田小区建起了大批新住房，但仍然供不应求。所以部分油田的刚性需求也进入了东营房产市场。

老家在广饶的市民张先生对记者说：“东营本地人可以在家里盖房，在城里租房，可是在现实中，只要可以在城里购房的都会想方设法购买一套。虽然有人说外地打工的想在东营安家的不多，可是现实中只要在东营有稳定的工作或者涉及婚姻关系的另一方在东营几乎都会留下来。”这也成了刚性需求的一部分。

新政中受影响的

众生相

也许这接踵而至的房产政策的初衷，并没有将矛头指向刚性需求，但在炒房客的退出之外，有更多的刚性需求受影响。

部分刚性需求受难以释放

●采访人：李先生

●职业：企业职工

某企业职工李先生说，不管市场怎么变化，政策如何严厉，照样有人因为结婚、孩子上学或是拆迁等客观原因，需要解决住房需求。所以东营楼市是有刚性需求存在的，只是这个需求在如今频繁的政策打压下变得并不是很突出。拿我来说吧，结婚一年多，我和老婆早就想买房，但由于房价一直飙升，经济条件有限，我们只好一直住在父母家。现在政策调控，很多一线城市的房价已经出现降价的情况，东营属于三线城市，估计反应会慢些，我们决定和父母再对付一段时间，如果东营房价出现下降的情况，我和老婆会选择买房。我们计划买一套90平方米以内、在东城的房子，如果这一带的一手房均价能够降到4800元/平方米左右，我们肯定买。

改善性需求银行贷款遇难题

●采访人：崔先生

●职业：外企经理

外企经理崔先生的改善性需求却在银行贷款中遇到了难题。崔先生介绍说：现在政策对东营楼市影响还不太显著，有一个很明显的现象，就是东营的一二手房价并没有明显下降。我已经有一套自住房了，但由于只有68平方米左右，感觉两个人住还可以，但如果以后多了一个孩子或是有亲戚来访的话，房屋就有些拥挤了。因此，我一直在考虑是不是买一套150平米左右的房子。相信有很多市民跟我们一样面临着“小房换大房”的问题，也就是“改善性住房需求”。但是，时下国家对于改善性住房需求的定义很是模糊，银行仍将我们这类情况认定为二套房，首付、利率均上调。这样看来，一些改善性需求银行贷款就遇到了难题。需求是存在，但是银行的各项操作让我们这类购房人群处于一个两难境地。想买房，买不成。不买吧，现有居住环境又急需改善。

外地人形成有效刚性购买力

●采访人：张小姐

●职业：销售人员

销售人员张小姐说，没办法，房价涨得再高，银行贷款压力再大，为了结婚也得买房啊。我和男朋友都是县区来东营工作的，早已计划把家安在东营。目前国家一系列抑制房价的政策出台，我们都在关注。宏观调控政策对于我们这类首次购房者来说，没有太大的影响，该买还得买。可能很多县区来东营的人也面临着跟我们一样的压力，这些刚性需求的存在，一定程度上成为东营楼市房价上涨的有力支撑。

拿现在的市场来说，现正在热销的一些楼盘虽然没有降价的情况，但一些楼盘的优惠政策增加了，这对于一些首次购房者来说，算是个好消息，能省一些算一些。婚期将近，我们也不想再等了。考虑到今后孩子的问题，我们想购买一套100平方米左右的房子，这样正合适三口之家居住。现在比较头疼的是央行政策规定，不知道我们是否能顺利申请到贷款。

后记：

刚性需求也分

有效与无效

“衣食住行”，“住”虽然排在第三位，但对于思想观念相对传统的中国人来说，住，对于中国人的意义，某些层面上往往高于“衣与食”。金窝银窝不如自己的小窝，无论房价涨得多高，市场上总是存在以自住为目的的刚性购买需求，也总是存在“有了小房”再想有“大房”的改善性需求。只要这些需求还在，楼市就不会崩盘。唯一受新政及市场因素影响的，只是供需结构的调整及房价的变化。而从另一个角度来说，刚性需求也分有效和无效。是不是住房的有效需求，必须看经济支付能力，否则无法转化为真正的刚性住房需求。同时，房价过高，也使更多人失去支付能力，实际上是降低了有效需求，不足以支撑东营的房地产市场。 (记者 刘剑)

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