律师说法：房地一体主义

2004年9月，李某的姐姐在商品街购买一间商品房，房产管理部门颁发了房产证，房产证载明“房屋面积24平方米，宅基地13.5米长”(商品街规划每间商品房后都划定了13.5米长的宅基地，并允许自建住房)。同年11月李某经其姐姐同意在上述宅基地上盖了两间住房自行居住。2006年3月，李某的姐姐将所购商品房出租给刘某使用。2007年3月，李某的姐姐因与李某发生矛盾而迁居异地，并按原价将商品房转卖给刘某，办理了过户手续和公证。转让合同第二条写明“原房地产机关划给的13.5米长的宅基地合法使用权，随房屋所有权的转移转给买方使用”。刘某买房后，等待李某迁出，不料李某又在其原住房间加建了一间。刘某见李某无迁出之意，便正式通知李某迁出，李某拒绝迁出，还称其对商品房有优先购买权，为此，双方酿成纠纷，刘某诉至法院，要求李某迁出房屋。

【法律分析】

本案主要涉及到宅基地使用权的转移。宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。我国法律规定，公民自有房屋之所有权转移时，其宅基地使用权也随之转移，“地随房走”的原则反映了不动产权利移转的技术要求，体现了财产权移转不应当影响物之效用的民法宗旨。因此，法律设“地随房走”原则，意在确认房屋所有权人对其事实上使用之宅基地取得合法权利，而无意强制房屋所有人转让其房屋时将房屋处所之外的全部宅基地一同转让。本案中原房主取得商品房所处宅基地以外的宅基地后，允许李某在宅基地上建房，已经取得土地管理部门的默许(姐弟共同使用该宅基地)，原房主仅基于特殊原因(姐弟矛盾)，将房屋所有权和全部宅基地之使用权转让给刘某，而刘某受让该房产权时，已知悉李某对本案所涉宅基地共同使用之事实。因而，法院认定李某已经取得了其自建房屋的所有权，按照“地随房走”原则的理解，李某当然应取得对其房屋处所的宅基地使用权。而原房主与刘某的宅基地转让协议实际上与“地随房走”原则相抵触。于是，法院驳回了刘某的诉讼请求。

【法条链接】《中华人民共和国物权法》第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

山东德文律师事务所协办主任：刘伟忠 律师

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