虎年哪些政策左右市民买房决心？

牛年的楼市走出了一个大牛市，但在虎年年初成交量却大幅回落，中心城区二手住房成交量环比下降近8成。但“牛”了一年的楼市价格却始终没有放下身段，“有价无市”现象再现楼市。进入虎年，东营的楼市将会怎么走？是什么在左右东营市民买房的决心？记者随机采访了不同阶层的市民，与他们共同猜想虎年的楼市。

1 关键词：银行房贷利率收紧

采访人：张先生 公务员

牛年之尾，房贷政策便开始收紧，在2月初，东营市已有部分银行取消了首套房贷利率的七折优惠，但也有部分银行除了首套房继续执行利率七折优惠外，二套房贷也继续享受利率的七折优惠。

张先生说，银行房贷利率收紧，减少对首套房贷的利率优惠，很可能会影响到部分有刚性需求的自住型购房者的居住需求。如果贷款50万元，还款期限20年，按照5年以上贷款利率5.94%，7折后的利率是4.158%，月供为3071.69元。若用基准利率的话，月供为3564.87元。与7折利率相比，借款人每月要多还493元，20年累计总还款利息多还11.8万余元，“自住一族”的压力陡然增加。“对于我们这些想要买房的人来说，更关心的则是房贷银根收紧，楼市何去何从？”张先生说，“虽然还贷压力大了，但该买房的还得买，对于有刚性需求的市民，银行房贷利率收紧对买房的决心影响不大。”(记者 刘剑)

2 关键词：物业税将出台

采访人 王先生 公司员工

物业税这个名词嚷嚷了好多年，成为老百姓耳熟能详却谁也说不出个所以然的东西。最近，由于宏观调控政策的频繁出台，物业税之说又起，虽然还没有实施，但市民已经开始在讨论，并且也影响了市民买房的决心。

王先生说，我也研究了一下这个物业税，按照原始设想数税合一，这个税率一定很低，远远低于1%。按照目前70年土地租价占到房屋最终销售1/2-1/3的比重来看，包含了土地出让金之后年税率才有可能达到1%以上，刨掉这最大的一块，物业税估计还没物业管理费高。但具体怎样现在我们还不知道。“不过，如果物业税征缴较高，那么会影响到一家拥有两套以上房子的家庭，是否再养得起这几套房子，那很难说。”王先生说，“这样，租房的租金如果比税多不了多少，那很可能就转手卖掉，这样也会对市场产生影响。” (记者 刘剑)

3 关键词：营业税2改5

采访人 刘女士 房产中介

从今年1月1日起，不足五年的二手房转让将全额征收营业税，引起去年底购买二手房“扎堆”，交易量非常不正常的飙升，透支了今年的交易量，影响到二手房市场，也影响了新建商品房的交易量。

刘女士给记者算了一笔账，以购买一套满2年不足5年，面积为120平方米的房子成交价为50万元的二手房为例，税费减免优惠期内，需缴纳契税7500元，交易费720元，所有权证费80元，个人所得税5000元，营业税暂免，共计13300元。而全额征收营业税后，购房者在此基础上还需要额外缴纳营业税27750元。

刘女士说：“所以现在看来，二手房的交易锐减，再加上2009年房价上涨这么多，很多人开始明显的观望。而房主特别是小业主，大部分也不愿意降价。交易的冷清会持续到3月份之后，或是4月。” (记者 李召伟 通讯员 燕春雷)

4 关键词：住宅专项维修金

采访人 苏先生 物业公司员工

2009年11月6日，《东营市住宅专项维修资金管理办法》颁布实行。商品住宅的专项维修资金由购房人按照建筑面积和当地住宅建筑安装工程平均造价的3%交存。由建设单位在房屋销售时代收，并出具由省财政部门统一监制的专项维修资金专用票据。代收的专项维修资金不含在售房款内。

苏先生介绍说，如果按照建筑面积和当地住宅建筑安装工程平均造价价值，现在的普通住宅建筑成本1000元/平方米，建筑面积100平米的房子，须交存3000元的专项维修资金。这个数字虽然不是太大，但这个资金原来是没有的，无形中增加了购房者的负担。“这个办法实施前已经出售但未建立专项维修资金的，由业主按照上述标准补交。业主未按本办法规定交存专项维修资金的，房产管理部门不予办理房地产交易与房屋登记手续。”苏先生说，“这样来看，从今年起，购买商品房要增加这个负担，从一定程度上可能会抑制房价的上涨。”

(记者 刘剑通讯员 张杰)

5 关键词：黄河三角洲开发

采访人 朱先生 公司白领

国务院于2009年11月23日正式批复《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》以来，黄河三角洲发展正式上升为国家战略，成为国家区域协调发展战略的重要组成部分。山东省预备“十一五”期间，在黄三角规划投资1.5万亿元。黄河三角洲是国家最后开发的大河三角洲，其先例长江三角洲、珠江三角洲的开发，无不将当地经济送入发展的快车道，经济腾飞的同时也带动了当地房价的快速上涨。东营是黄河三角洲的中心城市，黄河三角洲开发肯定会对东营房价产生重要影响。

朱先生说，黄三角开发将会有大批经济投资资金注入东营市市场，这部分投资会带动经济发展和基础设施的进一步完善，从而带动地产和房产的升值。黄三角开发将进一步增加东营经济的开放程度，房产市场上的投资者就不再局限于本地，外来房产投资资金的进入会进一步拉动抬高东营的房价。而且，黄三角开发带动经济发展的同时，也会带来大量的企业家和务工人员，这些人极有可能成为房产的新需求群体，并且不容忽视。

(记者 李召伟) 

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