东营垦利区郝家镇：创新实施“土地换房产”模式 着力壮大村集体经济

□黄静

郝家镇位于东营市垦利区西南部，共28个行政村、3个居委会，户籍人口1.9万人、常住流动人口1.2万人。为了让村集体和群众共享经济社会发展成果，避免土地补偿款等村集体收入简单花光分光，近年来，郝家镇结合农村综合性改革，创新实施“土地换房产”壮大村集体经济新模式，在促进村集体资产保值增值同时，保障农民失地不失利，让村级增收和群众致富的活水源源不断。

为让资源变资产，郝家镇出台《关于鼓励村集体采购商业房产保值增值的实施方案》，成立镇级运营平台公司，鼓励村集体在群众自愿、决策规范的基础上，投资商业房产等风险低、收益稳定的固定资产，通过房产增值和收取租金等形式，把征地补偿款等村集体资产由“死钱”变“活钱”、由“短钱”变“长钱”，促进村集体和群众持续增收。目前，共试点运营了4个村约4220万元村集体资金，年收益达260.31万元，收益是传统土地流转或分粮模式的3—5倍。配合农村集体产权制度改革，村集体经营性收益一部分用于村集体经济组织成员按股分红，一部分用于村集体运行和经济发展，实现强村、富民同步。

该镇推行双轨模式，让村民无忧分红利。结合各村实际，该镇建立了“土地换房产”的两种运营模式。一是准市场化运营模式。鼓励完成农村集体产权制度改革的村集体经济组织，直接从房地产开发商手中购买商业房产，通过协议返租等形式保障前4年年收益率不低于7%，4年后实行完全市场化运营，由村集体独立对外发包。以八里村为例，用102万元征地款购买商业房产，年收益7.14万元，每亩地年收益3570元，是农业种植的几倍。二是中转担保运营模式。由镇级平台公司购买运营商业房产，保障年收益率不低于6%，解决部分村缺少资产运营专业人员等问题。以小赵村为例，通过镇级平台公司运营570亩地2900余万元征地补偿款，不计算房产的增值溢价收益，仅租金收入，预计年可增收174.5万元。

为实现抱团发展，郝家镇镇级运营平台公司中转担保运营沉淀的1%收益，镇政府主导专款专用，全部纳入镇级均衡发展专项基金，通过帮扶资助、项目扶持、利益共享和自然资源入股等形式，统筹用于支持村集体经济薄弱村的产业扶持，以及对发展乡村休闲旅游、建设公共文化设施和生态公益林种植村的补助。同时，镇政府还将直接投入500万元，用于支持西部片区各村均衡发展，确保一个村也不掉队。把村集体经济发展的成果体现在群众增收致富、民生事业改善上，实现村兴民享、乡村振兴。

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