东营房地产市场依然处于调整和徘徊期小城镇房产投资或成趋势

上半年，随着中央出台一系列促进住房消费的楼市新政，东营市商品房成交量出现回暖，降幅有所收窄。不过，近日记者采访了解到，受行业整体低迷影响，上半年东营市房地产企业投资意愿仍显不足，施工规模出现萎缩，房屋待售面积居高不下，东营房地产市场依然处于调整和徘徊期。

数据

上半年商品房卖出92.36万平方米，同比下降30.1%

8月6日，记者从市统计局固定资产投资统计科了解到，上半年全市房地产市场运行依旧不太乐观。投资增速下行，商业营业用房逆势增长；施工、竣工面积下降，降幅不断扩大；销售面积下滑，降幅有所收窄；资金压力加大，贷款下降明显；这是上半年东营房地产市场表现出来的四大特征。

投资是决定房地产市场体量的决定因素。不过，记者发现，东营市上半年投资完成77.85亿元，同比下降6.1%，相比于全省平均水平，竟然低出7.7个百分点。其中，住宅投资完成61.35亿元，同比下降5.8%；办公楼投资完成4.40亿元，同比下降36.3%；商业营业用房投资完成3.82亿元，同比增长39.3%；其他类房屋投资完成8.28亿元，同比增长1.5%。

对于开发商来说，投资减少的问题将会继续持续，至于原因，则是因为开发商筹措资金的难度越来越大，由于从银行获取贷款难度越来越大，不少开发商越来越将希望放在自筹资金上。数据显示，上半年全市房地产开发企业本年资金筹措81.82亿元，同比下降8.6%，降幅较一季度扩大0.6个百分点。其中，自筹资金61.38亿元，占所有资金的75%左右 ，相 比 去 年 同 期 ， 增 长20.0%。与之相对应的则是，国内贷款 1.65亿元，同比下降77.9%，降幅较一季度收窄11.3个百分点；其他资金 18.79亿元，同比下降39.2%，降幅较一季度扩大34.5个百分点。

市统计局工作人员表示，开发商投资减少的直接影响就是，施工、竣工面积下降，并且降幅不断扩大。上半年，全市商品房房屋施工面积1029.95万平方米，同比下降8.2%；房屋竣工面积24.21万平方米，同比下降54.8%。值得深思的是，这一降幅竟然比今年第一季度扩大70.4个百分点。

8月6日，在采访中，“房子卖得不是很好”成了多家售楼企业的统一回答口径。记者调查发现，这并非他们拒绝泄露销售数据，而是因为今年上半年售楼面积确实在下滑。数据显示，上半年，全市商品房销售面积92.36万平方米，同比下降30.1%。其中，商品住宅销售面积87.77万平方米，下降24.3%；销售额52.54亿元，同比下降19.6%。

有业内人士表示，虽然数据不是很理想，但相比于第一季度的惨淡，第二季度销售面积的降幅已经开始大幅缩窄。以商品住宅销售面积为例，降幅已经较一季度收窄20.2个百分点，表现出一定的有利迹象。

问题

各县区投资分化明显，融资难度大

上半年东营市房地产市场虽然整体不太景气，但具体到县区上，仍有不少亮点。记者调查发现，河口区、垦利县的房地产开发投资相对活跃，分别完成投资5.25亿元和6.24亿元，分别增长68.9%和18.5%，分别占全市房地产开发投资的6.7%和8.0%。除此之外，作为中心城区的核心区域，东营区继续占据全市房地产开发投资的第一把交椅，以53.86亿元的投资额，占全市房地产开发投资的69.2%。

与上述三个县区相对活跃的房地产投资氛围不同，利津县、广饶县则呈现出投资负增长的态势。据广饶县统计局数据显示，在全市三县两区中，广饶降幅最大，上半年投资仅为7.21亿元，同比下降55.5%，占全市房地产开发投资比重由去年同期的19.5%降至9.3%。

8月6日，不少售楼企业负责人在展望未来房地产市场走势时表示，因受限于经济下行压力大，宏观经济环境不景气，开发商融资难度依然较大，大部分房地产企业贷款难的现状没有得到根本性改变，所以下半年房地产投资增速趋慢的情况或许很难改变。

除此之外，摆在东营市房地产市场通往良性发展道路上的一个拦路虎就是待售面积仍处相对高位。市统计局固定资产投资科工作人员表示，自去年7月份以来，商品房存量增速逐步提高，显示前一轮刚需释放已接近尾声，新一轮刚需还在观望，后市面临的消化压力不容乐观。

建议

优化融资环境打造房地产县域特色

对于东营市乃至全国来说，房地产是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一，任何行业的发展都离不开房地产业，因为任何行业都拥有一定的房地产。在东营市每年发布的国民经济和社会发展统计公报中，固定资产投资和房地产建筑业数据都会在排名靠前的位置发布。面对上半年房地产不景气的态势，政府有关职能部门以及房地产开发商已经开始寻找东营楼市破局的良策。

在市统计局固定资产投资科工作人员徐钦奇看来，随着东营市城镇化进程的加快，城镇居民的住房需求不断提高，县域房地产市场逐渐发力，未来将成为东营市房地产发展的一个亮点。因此，在房地产市场调整期，各县区应积极吸引区域外投资，打造地域特色，着力培育小城镇和新农村房地产市场，引导形成城乡一体的市场体系，带动房地产业活力整体提升。

毋庸赘言，作为资金密集型行业，资金的充裕度影响着房地产企业的投资意愿。对此，业内人士表示，在银行贷款难度增大、房企捉襟见肘寄希望于自我筹措资金之时，政府金融部门要优化融资环境，拓宽融资渠道，尤其要加强政府对非信贷融资渠道的监管和规范，提升对房地产业的金融支持。在做大做强银行、保险、证券等传统金融机构的基础上，集聚发展融资租赁、互联网金融等新型金融业态，拓宽社会融资渠道，构建房地产融资渠道多元化格局，为房地产业健康发展提供良好的融资环境保障。

张健鹏在东城售楼已有五年时间，通过与朋友交流探讨，他有了自己的看法——— 尽快消化高库存。市统计局分析人士也持相同观点。该人士表示，短期来看，商品房存量过大、供应过剩仍是东营市房地产市场的主要矛盾，如何稳定住房消费、防范企业资金链断裂将是行业面临的重大课题。当前和今后一个时期，东营市应以“稳消费、去库存”为主线，加强土地、信贷等方面的政策引导，放宽准入门槛，营造一个宽松的房地产发展环境，确保房地产市场的平稳健康发展。

(记者 张小杰) 

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