东营楼市：第四季度该咋走？

当前的手机短信，收到最多的便是楼市的销售信息，开发商一个劲儿地吆喝。从一般的经验来看，吆喝什么的时候，恰恰是什么欠缺的时候。

虽然“金九银十”看上去一片繁荣，有部分项目甚至得到追捧和“秒杀”，但不乏异军突起，绝地突围的成功。从整体上看，政府的调控政策从来没有松懈，紧缩的银根让开发商非常头疼，大面积的遏制声音，也影响到了一大批购房需求人士的购房心理。

东营楼市的“金九银十”已过，对于市场上的喧嚣，唯有仁者见仁、智者见智，每个人都有自己的感受、自己的判断。面对第四季度的东营楼市该咋走？仍然是一片扑朔迷离。

“金九银十”表现出刚需旺盛

“金九银十”带来了今年的销售最高峰。据东营城乡网房产频道统计，10月3日至9日，这一个星期的时段，东营市新建商品房交易413套，其中住宅411套，商业用房2套，无办公用房成交记录。其中，东营区住宅成交41套、开发区住宅成交366套、河口区住宅成交 4套，成交均价为5703.43元/m2。上周签约量相比前一周的日均41.57套大幅回升，住宅成交量高企的主要原因与恒大黄河生态城的集中签约有关，占总成交量的88.32%。

海通地产经理刘世军表示，今年的“金九银十”，虽不像往年那样火爆，但依然保持较旺盛的状态。新开盘项目和外地开发的大项目带动了“金九银十”的旺销，像东亚新华地产、恒大地产开盘比较成功，取得了较高的去化率。同时处于销售期的楼盘在此阶段也都适时推出优惠政策配合“金九银十”的到来，像时代康桥推出特价房，很受市场认可，已推出就很快销售。

分析人士认为，以上这些情况都表明，东营市房地产市场需求还是很旺盛的，只是国家的宏观调控以及一、二线部分城市价格出现波动致使观望氛围的影响压制了大家购房的积极性。

“大牌”地产公司进军东营

据业内人士分析，东营作为三线城市，越来越受到外地公司地青睐，全国一线城市大公司进驻东营市市场已成为不争的事实。

房地产新政出台后，一线城市的成交量普遍受到影响，国内众多的品牌开发商纷纷将目光投向了成交量相对平稳的二、三线城市。作为房地产市场中的三线城市，东营自去年以来房价涨幅较大，东营经济技术开发区板块则尤为明显。根据恒大集团战略布局二、三线城市的策略，包括东营在内的三线城市将成为恒大地产下一步战略发展的重中之重。本次东营恒大黄河生态城的开盘热销，为诸多房企提供了宏观调控下实现逆市热销的成功样本。由此以来，处于发展阶段的三线城市将成为众多投资客的新目标，从而引发楼市的“三线热”。

据海通地产经理刘世军分析，这必将是影响东营市发展的重要因素，不仅影响东营市的居住理念，也必将拉动房地产的市场需求。今年恒大地产进驻已经给东营市房地产业带来很大的影响，明年绿城地产进驻并开盘，也势必会加大对东营市的影响。

东营市的城市建设加大了建设力度，土地供应量会加大，大型新的社区会不断形成，人们改善居住条件的需求仍会不断增强，房地产市场仍会处于一个稳步上升的趋势。

四季度是观望季也是出手季

年底前的楼市会是一个什么样的市场？是该安静地等待还是出手？还是走开？

中国建设银行东营私人银行财富顾问纪合申就东营楼市四季度的走势和房地产投资表达了自己的看法。纪合申认为，价格变化不会太大，成交量会停滞不前，市场会处于胶着状态，买方的“持币观望”和卖方的“小惠而沽”同时存在，楼市将处于一个寻找方向的阶段。对于刚性需求的购房人来说，对于价位、地段、品质均优的房产，还是那句话，“该出手时就出手”，毕竟，“安居才能乐业”！

据业内人士分析，今年四季度，小户型的刚性需求与改善性需求市场仍将是东营市房地产市场两大热点，小户型住宅供应量会加大，尤其明年会有明显的改善。改善性住房市场供应量比较充沛，竞争加剧。市场观望的氛围不会持续太长，在经济条件允许的情况下，可以出手考虑购房。

市民盼望房价拐点

同每年的第四季度一样，众多有购房需求的市民盼望年底前房价可以有所松动。记者调查了解到，大部分有购房需求的人士都表示眼下观望，盼望年底会有转机。

吴先生在清风小区有一套60平方米的房子，今年他把父母从广饶县城接到市区，住房一下子变得紧促起来。从4月份起，他就在考虑着想换一套大点的房子，但他看了近半年，总体感觉房价太贵，买不起。吴先生说：“本来这次恒大的房子看广告挺便宜，还有赠送的豪装，但细一算账，买房子并不像商家宣传的那么便宜，而且三年之后才交房，算下来，房价也是高得离谱。”

对于什么时候能够出手，吴先生表示现在无法说清，他决心年底前买上一套房子，但觉得确实没有太合适的。

赵女士现在一家事业单位上班，在家里人的支持下，准备买套房子自住。本来准备9月底10月初买房，但看了几套房子，赵女士对户型格局不是非常满意。

对于房子的位置、面积以及小区的环境，赵女士心中已经有明确的要求，只是对何时可以出手，她表示犹豫：“听说现在有些楼盘开始做优惠活动了，这是否意味着楼价将会以各种方式下降呢？”赵女士表示：“看到《黄河口晚刊》上说，新房非常充足，开发商压力比较大，年底可能会有促销，所以我还是准备一边看一边等。”

有人觉得东营的房价一定会降。对于房价继续上蹿，东营经济技术开发区的刘先生认为这违背了众多的经济规律，不能长久地维持下去。“也许到年底，房地产的泡沫就会打破了吧。希望会迎来拐点。”

理财师为市民的购房支招

银行财富顾问纪合申表示，在当前房企资金极度紧张、房地产调控紧锣密鼓的当下，在失去了贷款购房的杠杆、加上了“限购”的紧箍咒的情况下，以直接购买房产然后出售获利的方式，已然失去了它曾经的“魅力光环”。但是不是就不可以投资于房地产市场了呢？建行东营私人银行财富顾问纪合申给出了以下两种新的渠道：

一是房地产信托产品。目前在各金融机构销售的保障房类和棚户区改造类房地产信托以其符合政策导向和具备较高的收益率和较低的安全性，适合资金量较大的投资者购买。按照两年期信托年收益10%的收益率计算，两年的收益达到20%，相比直接投资于房产有着较低的风险度和较好的流动性。

二是房地产私募基金。这种私募类型的房地产基金目前在油城还不多见，但已经风行于一二线城市。这实际上是金融对于房地产行业的另一种形式的投资，由银行信贷类的间接融资转变为房地产基金的直接融资，是投资资金对房地产进行投资的另外一种形式。房地产基金主要有债权投资和股权投资两类，收益相对于信托更高，但风险稍微大一些。纪合申认为，房地产基金在城市化尚未结束的中国会有较大的发展空间。 (记者 刘剑)

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